不動產登記工作中的疑難問題及應對策略

龔曉春

摘 要：伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的不動產登記工作也必須與時俱進，提高工作質量，保證較高的效率。本文結合筆者多年的工作實踐，探討不動產登記工作中的疑難問題，并針對存在的問題探討總結有效的應對措施。

關鍵詞：不動產登記工作;疑難問題;應對策略

在《不動產統(tǒng)一登記制度》全面實施以后，我國不動產登記問題逐漸凸顯出來，主要原因如分散登記長期遺留而出現(xiàn)的矛盾和問題，形成疑難癥結。在這樣的背景下，關于不動產登記的信訪及訴訟也是不斷增加，尤其是涉及群眾的房屋不動產登記。對于不動產工作人員來說，如何妥善處理好不動產登記的歷史遺留問題仍然是他們不斷需要考慮和解決的問題，該問題的解決能夠十分有效地提高我國不動產登記工作的工作效率和質量。

1.不動產登記工作的疑難問題分析

1.1不動產超宗地界限面積問題

在以前一塊土地的建設用地使用權在國土部門處進行登記，但是建好的房屋權屬則是由房管部門負責，兩個部門之間缺少一個共同的有效信息數(shù)據(jù)共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數(shù)據(jù)信息也無法協(xié)調，需要經(jīng)過嚴格復雜的手續(xù)，所以在實際工作中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房屋實際占用宗地面積與文件上宗地批準的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個甚至兩個以上的宗地界限。據(jù)調查發(fā)現(xiàn)，這種問題的出現(xiàn)主要有以下幾個原因：如測量不慎產生誤差、分批次供地引起錯誤、原界址線錯誤導致偏差、違法違規(guī)用地導致偏差等。這種跨宗地界限問題在不動產統(tǒng)一登記實施后，即給合法申請人帶來很多問題，也給不動產登記人員帶來很多問題，甚至出現(xiàn)不動產登記無法辦理的現(xiàn)象[1]。

1.2不動產登記土地使用權分攤問題

《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）以及《不動產權籍調查技術方案》（試行）中規(guī)定，記載獨用土地面積和分攤土地面積。但實際上，這一規(guī)定的執(zhí)行辦法并沒有一個統(tǒng)一標準，所以各地區(qū)的處理辦法也不盡相同。一般來說，大部分地區(qū)對商品房等一些共用宗項目，購房者要持有相關證明，例如國有建設用地使用權、房屋所有權轉移登記等，在這種情況下，不動產登記經(jīng)辦機構在登記時，需要在不動產權屬證書上填寫詳細的宗地面積，并備注標記“土地面積共用”。此外，部分地區(qū)規(guī)定了住宅小區(qū)不分攤土地面積，非住宅小區(qū)分攤土地面積這一原則，或者有些地區(qū)的情況更為復雜，規(guī)定更為模糊，那么按照國家權籍調查等相關規(guī)定執(zhí)行不動產登記事項，對無法進行劃分的土地暫時不做登記。

1.3不動產登記劃撥土地房屋登記問題

在有關文件及法律規(guī)定，當劃撥房屋所有權及國有建設用地使用權出現(xiàn)轉移的，應持有并提交該地區(qū)或有批準權的人民政府的相關批準文件。當需補交土地出讓價款的，則要根據(jù)相關法律補交土地出讓價款，并且提供土地出讓價款繳納憑證;或需要繳納稅費的，要依法繳納稅費，同時提交稅費繳納憑證。而實際情況當中，因為我國各地方政府之間對劃撥土地上的房屋所有權轉移的相關政策沒有得到統(tǒng)一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導致補交土地出讓價款和相關費用標準也存在不同，筆者認為，就個人住房房屋所有權轉讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關問題，地方政府不動產登記部門應嚴格按照《城市房地產轉讓管理規(guī)定》（建設部令第96號）的相關文件辦法進行處理[2]。

2.不動產登記工作中疑難問題的應對策略

2.1不動產登記超宗地界限超面積問題的應對策略

具體原因具體分析處理，因此，筆者看來，地區(qū)相關部門應根據(jù)問題產生的原因去進行處理。首先是由測量失誤引起的界址線問題，實際上，測量失誤一般只會導致界址線平移或宗地圖變形，并不會對宗地面積產生巨大影響，所以在登記時，只需將界址線及地圖糾正后即可登記。其次是關于原界址線錯誤問題，一般來說，不動產房屋作為已建成的建筑物，盡管其跨出讓宗地建設使宗地邊界發(fā)生了變動，相關部門也很少下發(fā)拆遷通知，對于不動產登記部門來說，需要申請人出具國土部門及規(guī)劃部門給的宗地調整意見，意見需要對新設宗地的使用年限、容積率、用地等基本狀況進行說明，然后補繳出讓金，不動產工作人員方可對其進行登記辦理[3]。最后是關于建筑物超出宗地面積申請辦理不動產轉移或抵押登記問題，這個問題應根據(jù)程序辦事，先確定用地范圍，登記相關情況，再聯(lián)合國土部門調查超宗原因，如果是違法用地就根據(jù)相關的法律進行處理，未登記則需要申請人出具國土及規(guī)劃部門的批準文件，方可辦理登記不動產。

2.2不動產登記土地使用權分攤問題的應對策略

結合我國建設用地房屋分攤土地面積實際情況，考慮到我國大部分地區(qū)現(xiàn)狀，筆者建議建設用地房屋獨用土地面積及分攤土地面積應根據(jù)有關原則來進行分情況的處理。一是住宅小區(qū)以不分攤土地面積為原則，分攤為例外的地區(qū)，對其登記記錄時，其定著物土地使用權應根據(jù)其所在宗地的共有使用權來開展登記工作，而針對已經(jīng)完成建造的建筑，不進行分攤發(fā)證。二是，在開展第一次辦理或轉移登記工作時，也需要根據(jù)出讓取得土地的范圍來進行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權面積。三是對不動產登記制度中關于建筑區(qū)內的共有道路、共用設施等方面的處理，關于這方面的使用權規(guī)定，業(yè)主應在首次辦理房屋所有權登記時，就應申請這些共用設施為業(yè)主共有，保護自身權益。四是對過去已經(jīng)分攤的，已經(jīng)分攤的會在不動產登記數(shù)據(jù)庫里有相關記錄，因此，需要不動產權利人關注和辦理相關變更手續(xù)后，并且注明共有土地使用權面積。

2.3不動產登記劃撥土地房屋登記問題的應對策略

一是部分需要繼續(xù)具有劃撥地性質的土地，不動產登記機構應準確地對該土地信息登記在不動產登記簿和不動產權證書上，要使該土地信息能時刻查詢到。二是關于補辦出讓手續(xù)并補繳出讓金的，不動產登記機構應向地區(qū)政府相關部門反映，由地方政府出臺相關政策來進行處理，明確政策意見后，不動產登記機構方可進行辦理不動產登記，實現(xiàn)不動產登記的統(tǒng)一規(guī)范。三是對一些經(jīng)濟適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所

有人需要變更房屋性質時，按照規(guī)定，經(jīng)濟適用住房、單位集資建房等需要滿5年后，按照相關標準繳納土地收益價款后，不動產登記機構可以對其進行產權變更為商品房，或者辦理國有建設用地使用權轉移登記等。四是關于劃撥國有土地使用權的相關規(guī)定。在進行國有土地使用權劃撥時，未經(jīng)過批準無法用于單獨抵押，權利人只有對依法取得的建筑物進行抵押時，可以把劃撥土地使用權與其一起抵押。因此，不動產登記辦理機構的工作人員面對這種情況時，要注意抵押人出具的資料及相關憑證，如補交土地出讓金憑證，同時，登記人員應在其不動產登記簿、不動產登記證明、不動產權證書上注明“該不動產土地使用權為劃撥土地使用權”，通過這種備注可以讓其他部門了解，當要對房產進行拍賣或者進行抵押時，需要補繳土地出讓金，抵押權人才能有效享受到受償[4]。

3.結束語

綜上所述，我國不動產登記工作所存問題多為歷史遺留問題，因此相關人員必須重視這些問題，具體問題具體分析，探究有效的應對策略加以解決，才能促進不動產登記工作的順利開展。

參考文獻

[1] 鞠軍.市級不動產統(tǒng)一登記關鍵技術研究[D].中國礦業(yè)大學，2015.

[2] 成小飛.我國不動產統(tǒng)一登記制度探析[D].蘇州大學，2017.

[3] 馬莉娟.我國不動產統(tǒng)一登記制度的困境及其對策研究[D].青海師范大學，2018.

[4] 孫在宏，丁遠，彭英.不動產登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎平臺建設[J].地理信息世界，2019，5（2）