淺談不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

王坤

【摘要】不動產(chǎn)登記暫行條例的正式實施開始于2015年3月，是為了整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記和保護權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律制定出臺的，其明確規(guī)定了負責(zé)登記的機構(gòu)、登記的范圍、登記的程序、登記信息共享和保護及法律責(zé)任等。我國當(dāng)前各省份基本都已經(jīng)陸續(xù)對不動產(chǎn)登記條例做出了實踐，總的來說不動產(chǎn)登記條例對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了一定的影響，本文對不動產(chǎn)登記的實施對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響進行了探討分析。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記 房地產(chǎn)經(jīng)濟

一、不動產(chǎn)登記實施的原則及內(nèi)容

整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)和群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，夯實社會主義市場經(jīng)濟基礎(chǔ)具有重要意義。目前各級政府正著力搭建信息共享平臺，實現(xiàn)各類不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務(wù)。今后需逐步拓展信息平臺應(yīng)用領(lǐng)域，為建立健全社會征信體系和國家自然資源資產(chǎn)管理體制創(chuàng)造條件。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記薄的行為。此登記是依當(dāng)事人申請的行為，是國家專職部門的一種活動，登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項，并且登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。我們在廣義上提及的不動產(chǎn)項目里面包括了土地、海域以及房屋、林木等定著物，但是本文所提及的不動產(chǎn)內(nèi)容指的主要是房屋。

二、不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展來說，實施不動產(chǎn)登記并不完全是為了穩(wěn)定和降低房價。依照經(jīng)濟學(xué)原理的分析，房價會受到供求關(guān)系的直接影響，其他因素對房價的影響主要表現(xiàn)為間接影響。當(dāng)然，不動產(chǎn)登記也不僅僅是為了房產(chǎn)稅的實施，為政府增加稅收，該條例的實施，更大程度上是為房產(chǎn)稅的出臺做好了鋪墊和技術(shù)支撐。從具體的作用來看，不動產(chǎn)登記首先從法律層面解決了權(quán)屬問題，確保了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益不受侵害，同時起到了維護市場秩序的作用，能夠極大促進房地產(chǎn)市場的良好穩(wěn)定發(fā)展，為政府實施的宏觀經(jīng)濟調(diào)控提供充分的保障。同時不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場起到了調(diào)節(jié)的作用，對不動產(chǎn)進行登記可以極大增加二手房房屋的資源，將房屋人住率提高上來，將房屋所擁有的利用價值有效地提高。

三、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

在當(dāng)今大數(shù)據(jù)高速發(fā)展的社會環(huán)境下，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記和聯(lián)網(wǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保留了大量可用的數(shù)據(jù)，給數(shù)據(jù)分析提供了基礎(chǔ)，更好的完善了個人住房信息系統(tǒng)，對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生作用。不動產(chǎn)登記制度的出臺，短期內(nèi)對市場成交心理造成一定的影響，對人們的買房預(yù)期進行一定的壓抑作用，從不動產(chǎn)登記大廳的二手房過戶數(shù)據(jù)和新房的銷售情況可以看出，出現(xiàn)一定程度的減少。但是經(jīng)過不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全面貫徹，經(jīng)過了短暫的調(diào)整，廣大購房者在經(jīng)過一段時間的觀望后，對市場的真實影響并沒有想象的那么大，房價以及房屋成交量還是出現(xiàn)了增幅?？梢妵页雠_任何政策都會從整個產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展出發(fā)，真正實施的政策化操作并不會很多。不動產(chǎn)登記長期來看，是有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的，通過數(shù)據(jù)存儲和交換，實現(xiàn)行業(yè)信息共享機制，解決了行業(yè)內(nèi)信息不對稱的問題，更加有利于房地產(chǎn)業(yè)的自由競爭。同時通過不動產(chǎn)登記，為未來房產(chǎn)稅的實施奠定了基礎(chǔ)，稅收制度的改革必將更加促使房地產(chǎn)業(yè)朝著健康長久的方向發(fā)展，消除人們的非理性消費，遏制炒房囤房等行為。

四、不動產(chǎn)登記對房價的影響

從房價的角度來說，人們所關(guān)注的并不是不動產(chǎn)登記制度實施的過程和實施內(nèi)容，主要是對基于不動產(chǎn)登記而實施的房地產(chǎn)相關(guān)政策和調(diào)整制度。對于房價有著直接影響的主要是長期看人口、中期看土地、短期看金融。目前影響房價的因素主要有市場、人口、收入、預(yù)期等等，對住房資源進行調(diào)整的過程中，房產(chǎn)稅在房產(chǎn)的保有階段具有非常重要的作用。對于規(guī)范化、制度化的形成，一定程度上影響的是購房者的購房預(yù)期，增加了房價下降的壓力。目前，全國不動產(chǎn)登記系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)了全面的聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的征收確定了走向，但是不動產(chǎn)登記的主要功能是實現(xiàn)制度的長遠性，進一步促進規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場建設(shè)，產(chǎn)權(quán)進一步明晰，降低交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念，對于一部分炒房者或者多套房產(chǎn)擁有者來說，會擔(dān)心房產(chǎn)稅的問題，會出現(xiàn)拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象，但是這部分人畢竟是少數(shù)，對絕大部分老百姓來說，影響僅是短暫的。在不動產(chǎn)登記實施前，一些老舊房產(chǎn)的繼承問題，以及一部分歷史遺留問題和小產(chǎn)權(quán)房的登記問題也相應(yīng)的顯現(xiàn)出來。

五、不動產(chǎn)登記對二手房的影響

不動產(chǎn)登記的真正目的和作用是便于切實維護所有權(quán)人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，結(jié)束不動產(chǎn)登記管理的混亂狀況。便于提高行政管理機關(guān)效率，保證物權(quán)狀況的公開和透明，防止行政機關(guān)濫用職權(quán)，損害權(quán)利人的利益。目前，不動產(chǎn)登記條例的實施確實對二手房市場產(chǎn)生了一定沖擊，短期內(nèi)引起投資性購房者的拋售行為，以及部分高端二手房供應(yīng)量的增加，更有利于平抑二手房市場價格。在法律允許的情況下，也可以查看官員的房產(chǎn)情況，減少官員腐敗程度，不動產(chǎn)登記能制止官員購置大量不動產(chǎn)，限制他們索賄和受賄行為。但是經(jīng)過研究，對相當(dāng)一部分大中城市來說，二手房源的增加并不劊良大的影響到一手房的銷售。因此，不動產(chǎn)登記的長期影響更為顯著，對于房價過快上漲并不會明顯的抑制，而因其實施而增加的二手房，也未對樓市的供求產(chǎn)生巨大的影響。

六、不動產(chǎn)登記實施的意義

具體來說，根據(jù)國家有關(guān)政策精神，建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其意義主要一是保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益不受侵害。市場經(jīng)濟本質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是不動產(chǎn)物權(quán)的確認制度，進一步明確了不動產(chǎn)物權(quán)是市場經(jīng)濟的前提基礎(chǔ)。二是更加有利于保障買賣雙方不動產(chǎn)交易的安全性。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)的各項信息的統(tǒng)一整理錄入系統(tǒng)，信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，根據(jù)準(zhǔn)確的信息進行的交易，更加透明公正安全，同時也為建立社會征信體系提供了基礎(chǔ)保障。三是有利于提高政府部門的工作效率。不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一實施，實現(xiàn)了更加便民利民，通過壓縮不動產(chǎn)辦理時限，提高窗口服務(wù)水平，提高了群眾的滿意度和吻奮工作效率。

七、結(jié)束語

不動產(chǎn)登記制度和我國的經(jīng)濟發(fā)展相符，是順應(yīng)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展起到積極的影響。土地、房屋、林地、草地、海域等不動產(chǎn)權(quán)涉及千家萬戶，建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是國家一項重要的改革任務(wù)，也是社會各界高度關(guān)注的話題，尤其是房產(chǎn)對中國老百姓的重要性不言而喻。我國還需結(jié)合國外先進的經(jīng)驗，不斷拓展不動產(chǎn)登記的視野，積極出臺相關(guān)政策規(guī)范不動產(chǎn)登記工作。目前我國不動產(chǎn)登記工作還處于起步階段，通過近幾年的運行可以看出，不動產(chǎn)登記制度從長遠上保障了房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。

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