開發(fā)經(jīng)營的工程管理分析

許正磊

（黃驊市金都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，河北 滄州 061100）

1 房地產(chǎn)工程管理中存在的弊端分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期相關(guān)問題

很多房地產(chǎn)企業(yè)對于前期的準(zhǔn)備工作并不充分，在進行策劃工作的時候，只將客戶的實際需求作為策劃的重點進行開展，而忽略了項目內(nèi)部的工程管理工作，最終導(dǎo)致項目的策劃與市場的發(fā)展方向不對應(yīng)，使得市場的定位出現(xiàn)偏差。因此在房地產(chǎn)開發(fā)的前期應(yīng)該預(yù)留足夠的時間進行全面的調(diào)查和分析策劃的重點，對工程的策劃進行詳細分析和檢查，保證整個工程計劃的詳細和完整，如果前期的工程策劃沒有做好，在后期設(shè)計和施工中就會有大量的問題出現(xiàn)，嚴(yán)重影響整個工程管理系統(tǒng)的正常運行，對工程進度和施工質(zhì)量有一定的負面影響。

1.2 監(jiān)管力度不足

房地產(chǎn)項目施工時，很多建設(shè)單位將注意力都放在項目進展上，將經(jīng)濟收益放在首要位置，忽視了建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管，有時還會發(fā)生對監(jiān)管人員進行賄賂的情況，監(jiān)管時敷衍了事，給項目帶來了負面影響，項目安全隱患增高。開發(fā)項目建設(shè)期間的任何一個流程都會對項目建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生影響，建設(shè)企業(yè)對細節(jié)處的質(zhì)量把控往往力度不足，監(jiān)管時發(fā)現(xiàn)細節(jié)處出了狀況，監(jiān)管人員沒有意識到問題的嚴(yán)重性，沒能第一時間反饋給建設(shè)企業(yè)，使得問題不能及時解決，影響了項目建設(shè)的質(zhì)量。

1.3 建設(shè)隊伍缺少溝通

房地產(chǎn)項目周期長，建設(shè)有難度，通常一個項目會有多個建設(shè)隊伍進行建設(shè)。實際建設(shè)時，建設(shè)人員缺少團隊意識，很少溝通，缺少配合。建設(shè)隊伍與其他部門的溝通很少，多是各自完成各自的工作，不了解其他部門的工作，對相關(guān)建設(shè)領(lǐng)域缺少了解，實際建設(shè)時，常常會發(fā)生同一任務(wù)多個部門共同解決，資源浪費嚴(yán)重，建設(shè)沒有秩序，建設(shè)人員的水平不一，這些建設(shè)時出現(xiàn)的狀況得不到妥善處理，不但拖累建設(shè)進展和效率，還會對項目建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生負面影響。

1.4 管理制度有待完善

房地產(chǎn)開發(fā)單位擬定管理制度和其他規(guī)章時，需要充分考慮項目建設(shè)的真實狀況，將建設(shè)人員合理安排，提高資源的利用率。房地產(chǎn)單位不能只考慮經(jīng)濟利益，不重視搭建制度和管理方式，減少參與人員數(shù)量，這些都會導(dǎo)致工程管理力度不足，建設(shè)人員工作敷衍，無法保證建設(shè)質(zhì)量，必然會影響項目建設(shè)的質(zhì)量。另外，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然搭建了完善的制度和管理方式，可是落實不到位，制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，這也會給項目建設(shè)質(zhì)量帶來負面影響。

2 改善房地產(chǎn)工程管理的有效對策

2.1 加強房地產(chǎn)項目開發(fā)前的策劃管理

有效改善房地產(chǎn)項目工程管理的第一步就是加強對項目開發(fā)前的策劃管理，將項目的各個施工階段的計劃具體化，全面優(yōu)化工程策劃，讓后面的計劃和施工能夠有效開展，促進工程中各個環(huán)節(jié)的順利進行。首先，在策劃前應(yīng)該針對市場進行詳細調(diào)研，充分掌握市場的相關(guān)信息，對性能、成本、安全和質(zhì)量等進行詳細分析，有效控制風(fēng)險；之后在策劃時，應(yīng)該充分考慮各種因素，將項目的實際情況與市場調(diào)研結(jié)果相結(jié)合，保證計劃的有效性和可實施性；最后進行項目的整體設(shè)計，應(yīng)該將預(yù)算與策劃相結(jié)合，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，各個相關(guān)的部門應(yīng)該及時溝通，將整個項目的施工風(fēng)險降到最低，只有將策劃的流程和管理制度具體化，全面控制策劃中的不定量因素，才能有效保證后期的施工進度和工程質(zhì)量。

2.2 全面提升工程管理人員的管理水平

工程管理人員是項目管理工作的執(zhí)行人，其自身管理水平是工程管理質(zhì)量及效率的重要影響因素。全面提升工程管理人員的管理水平有助于全面落實工程管理工作的各項內(nèi)容。①定期準(zhǔn)備工程管理人員專業(yè)性教育培訓(xùn)課程，通過課堂學(xué)習(xí)和課后交流等方式提升管理人員對工程管理工作的宏觀認識；②結(jié)合經(jīng)典案例深入分析工程管理人員在項目全階段的任務(wù)及影響作用，深化管理人員的責(zé)任意識和工作意識。

2.3 加強建設(shè)期間的監(jiān)管工作

房地產(chǎn)開發(fā)時不要只考慮經(jīng)濟收益和進度快慢，要依據(jù)企業(yè)制度和設(shè)計要求規(guī)范操作，確保建設(shè)質(zhì)量的前提下盡可能提升建設(shè)速度縮短工期，一定要注意建設(shè)狀況和周遭環(huán)境的協(xié)調(diào)性。另外我國政府不會過于干涉房地產(chǎn)市場，市場自身的調(diào)節(jié)功能為主，必要情況下政府會實施一定的調(diào)節(jié)措施，引導(dǎo)市場更好的發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。工程監(jiān)管工作涉及建設(shè)的整個期間，監(jiān)管人員要密切關(guān)注重點，不放過細節(jié)之處，發(fā)現(xiàn)建設(shè)中的問題及時反饋給建設(shè)企業(yè)，督促其整改。

2.4 注意動態(tài)管理的實施

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理過程中，其溝通管理在項目的全過程實施中都有所參與，因為房地產(chǎn)工程項目有著階段性特點，所以針對這一特點，其溝通管理必須要做到分階段實施，對于不同階段制定不同的工作方法，以此來促進動態(tài)管理的有效實施。

3 結(jié)語

綜上所述，由此可見溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中實施的重要性，一個有效的溝通管理，不僅能夠促進工程項目各方之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時還可以有效提高其工程質(zhì)量和效率。而要想使溝通管理有一個更好的運用效果，那么則還需要房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)的不斷探索和實踐，以此來幫助企業(yè)自身獲得更大的經(jīng)濟效益。