不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)及質(zhì)量控制分析

陳曉英

（臨汾市規(guī)劃和自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山西 臨汾 041000）

1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的特點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作是一項(xiàng)基礎(chǔ)性、復(fù)雜性的工作，與其他測(cè)繪工作相比，對(duì)測(cè)繪要求更高，需要測(cè)繪人員遵守相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)繪。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪后期，需要對(duì)測(cè)繪的數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，數(shù)據(jù)審核結(jié)果沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，則需要重新進(jìn)行測(cè)繪，直到審核結(jié)果達(dá)標(biāo)為止。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作主要分為以下三種運(yùn)作模式：第一類(lèi)為混亂模式，通常表現(xiàn)為房產(chǎn)測(cè)繪工作的混亂狀態(tài)，造成這類(lèi)模式主要是由于業(yè)務(wù)和區(qū)塊被壟斷的原因；第二類(lèi)為相互脫離的模式，這種模式通常表現(xiàn)為測(cè)繪管理和經(jīng)營(yíng)管理為了保證房產(chǎn)測(cè)繪的順利進(jìn)行而采取的兩者脫離的模式；第三類(lèi)則是市場(chǎng)化模式，這種模式主要是指以不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪為指導(dǎo)方針進(jìn)行的測(cè)繪工作的優(yōu)化和改革，從而使測(cè)繪水平和質(zhì)量的提高［1]。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中專(zhuān)業(yè)技術(shù)的應(yīng)用

2.1 數(shù)字化成圖技術(shù)

數(shù)字化成圖技術(shù)的提高，在一定程度上推動(dòng)了測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，測(cè)繪成型是極其重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)植入數(shù)字化技術(shù)可提高成圖的質(zhì)量與速度。與傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)繪制技術(shù)相比，數(shù)字化成圖技術(shù)具有成圖快、效果好、效率高等優(yōu)勢(shì)。測(cè)繪人員在使用這門(mén)技術(shù)時(shí)需要按照以下步驟進(jìn)行操作，首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)測(cè)繪項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，同時(shí)保證其正確性和全面性；其次，在信息分析模塊中導(dǎo)入整理好的數(shù)據(jù)；最后，分析和整合數(shù)據(jù)，并通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和數(shù)字化的測(cè)繪路徑完成房產(chǎn)圖的繪制工作。隨著測(cè)繪信息量的增加、測(cè)繪速度和測(cè)繪精準(zhǔn)度的提升以及測(cè)繪人員測(cè)繪能力的增強(qiáng)，數(shù)字化成圖技術(shù)必將在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目中得到高效應(yīng)用。

2.2 RS測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

RS測(cè)繪技術(shù)又稱(chēng)為遙感測(cè)繪技術(shù)，主要是通過(guò)航空攝影的方式傳播和接收電磁波，檢測(cè)具體的目標(biāo)區(qū)域，再進(jìn)行技術(shù)分析。此項(xiàng)技術(shù)的應(yīng)用可以保證在一定的時(shí)間內(nèi)獲取較多的數(shù)據(jù)，提高測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，與傳統(tǒng)的測(cè)量技術(shù)相比，其打破傳統(tǒng)測(cè)繪認(rèn)知的局限性。RS技術(shù)又分為衛(wèi)星、機(jī)載等兩種遙感技術(shù)，衛(wèi)星遙感技術(shù)借助網(wǎng)絡(luò)成為未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)，衛(wèi)星遙感技術(shù)通過(guò)小衛(wèi)星重力測(cè)量技術(shù)建立高精度的三維地標(biāo)，快速采集相關(guān)區(qū)域的三維坐標(biāo)，更新相關(guān)的地圖測(cè)繪數(shù)據(jù)。我國(guó)的衛(wèi)星測(cè)量技術(shù)發(fā)展較晚，早期的衛(wèi)星遙感影像一直被國(guó)外各大機(jī)構(gòu)壟斷，直到近幾年，我國(guó)衛(wèi)星的快速發(fā)展，才打破這種局面；機(jī)載遙感則是借助飛行器結(jié)合傳感器觀測(cè)地面，采集地面的各類(lèi)信息，包括地理位置、幾何形態(tài)等，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作起著重要的推動(dòng)作用。RS測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用突破傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的難點(diǎn)，利用機(jī)載遙感測(cè)繪技術(shù)實(shí)施對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的測(cè)繪，確保測(cè)繪結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確性和可靠性，更好地服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的統(tǒng)一登記和管理。

2.3 全站儀的應(yīng)用

全站儀是測(cè)繪不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中必須用到的重要測(cè)量?jī)x器，提供支點(diǎn)是其核心功能，誤差較小、測(cè)量精準(zhǔn)、自動(dòng)化水平高則是其突出優(yōu)點(diǎn)，該儀器憑借這些優(yōu)點(diǎn)在建筑領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。全站儀對(duì)多種測(cè)量設(shè)備進(jìn)行了整合，因而能夠完成數(shù)據(jù)處理、角度繪制、結(jié)構(gòu)測(cè)量等多項(xiàng)工作。隨著社會(huì)的進(jìn)步，全站儀的功能也在不斷完善，新一代的全站儀不僅能夠優(yōu)化測(cè)繪裝置和測(cè)繪角度，而且擁有了更強(qiáng)的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和計(jì)算能力。

3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制的有效途徑

3.1 加強(qiáng)房產(chǎn)面積測(cè)繪行業(yè)的監(jiān)督管理

按照《自然資源部關(guān)于推進(jìn)建設(shè)用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革的通知》（征求意見(jiàn)稿）推進(jìn)“多測(cè)合一、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”的相關(guān)要求，“多測(cè)合一”是一家具備多種測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)量單位承擔(dān)多項(xiàng)測(cè)繪業(yè)務(wù)，分類(lèi)測(cè)繪、分類(lèi)生成報(bào)告，并根據(jù)需要向相關(guān)主管部門(mén)提供各類(lèi)測(cè)繪數(shù)據(jù)和成果，加之房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)逐步實(shí)行市場(chǎng)化，對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提出了更高的要求，也對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)提出了新要求。一是建立準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格實(shí)施按級(jí)分類(lèi)開(kāi)展測(cè)繪，對(duì)新設(shè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)資質(zhì)及從業(yè)人員職稱(chēng)、技能等嚴(yán)格審核把關(guān)，杜絕亂掛證現(xiàn)象；二是建立測(cè)繪從業(yè)人員考核制度，對(duì)參與項(xiàng)目進(jìn)行定期回檢評(píng)價(jià)，對(duì)故意及重大過(guò)失，加強(qiáng)追責(zé)力度；三是建立測(cè)繪成果公示制度，要求測(cè)繪機(jī)構(gòu)在一定范圍內(nèi)公示測(cè)繪成果，接受監(jiān)督。四是建立退出機(jī)制，行業(yè)主管部門(mén)建立完整的考核體系，按年度對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)及人員進(jìn)行考核打分，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，加強(qiáng)測(cè)繪行業(yè)“新陳代謝”。

3.2 規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪體系

由于我國(guó)測(cè)繪工作過(guò)制定測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)是時(shí)間較長(zhǎng)，為了適應(yīng)多樣化的測(cè)繪需求，需要對(duì)森林、草場(chǎng)等區(qū)域的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的修訂，按照測(cè)繪的基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)程、編號(hào)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂。我國(guó)測(cè)繪領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)指明測(cè)繪規(guī)劃編制、組織管理、測(cè)繪變更、測(cè)繪規(guī)范制定、房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)內(nèi)容，但是卻缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的更新、成果利用的相關(guān)內(nèi)容的完善。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪工作的統(tǒng)一管理，需要對(duì)相關(guān)的體系、法律法規(guī)進(jìn)行完善，針對(duì)海籍、操場(chǎng)、林產(chǎn)等的相關(guān)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，如制定《林產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》、 《草場(chǎng)資源測(cè)繪規(guī)范》等。

3.3 嚴(yán)格操作流程，嚴(yán)格技術(shù)保障

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪工作不僅是技術(shù)問(wèn)題，更重要的是政策理解和把握的過(guò)程，需要科學(xué)執(zhí)行現(xiàn)行的政策法規(guī)，才能夠順利完成。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求，執(zhí)行二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收的測(cè)繪管理制度，也是測(cè)繪作業(yè)必要的基本流程和必須要堅(jiān)守的技術(shù)原則。在測(cè)繪過(guò)程中，一方面需要做好測(cè)繪工作現(xiàn)場(chǎng)管理，優(yōu)化互檢環(huán)節(jié)；另一方面，則需要做好檢查組的構(gòu)建，通過(guò)定期檢查、不定期檢查交叉循環(huán)來(lái)實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃，確保監(jiān)督驗(yàn)收的整體效果。在具體的檢驗(yàn)管理中，要遵從六方面的具體內(nèi)容：1）嚴(yán)格按照《測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》（GB/T24356-2009）進(jìn)行檢查與驗(yàn)收，同時(shí)要保持檢查驗(yàn)收的相對(duì)獨(dú)立性。只有保持充分的獨(dú)立性，才能夠降低對(duì)其他環(huán)節(jié)的干擾，從而形成相互不影響的效果，提升房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量水平。2）檢驗(yàn)過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，需要及時(shí)處理問(wèn)題，否則問(wèn)題會(huì)相互累加，最終影響房產(chǎn)面積測(cè)繪的效果。3）技術(shù)人員在測(cè)繪過(guò)程中會(huì)形成多種技術(shù)文件以及原始資料、測(cè)量草圖等，將影響房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量和檢查與驗(yàn)收的結(jié)果。

3.4 做好儀器管理工作

在測(cè)繪質(zhì)量控制層面，嚴(yán)格管理測(cè)繪儀器可謂是一項(xiàng)重要舉措。為此，測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)采取以下兩種手段。一是建立精細(xì)化、全面化的測(cè)繪儀器管理制度體系，該體系需要涵蓋儀器的購(gòu)置、審批、存儲(chǔ)、使用、維護(hù)等方面，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)在體系中納入獎(jiǎng)懲機(jī)制。這樣既可保證儀器管理工作的正常化、規(guī)范化開(kāi)展，又促進(jìn)了部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)，還能夠使測(cè)繪儀器得到正確使用，有助于延長(zhǎng)其使用壽命，降低測(cè)繪成本。二是以控制測(cè)繪儀器的故障率為目的，積極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)研究和培訓(xùn)工作，以此促使測(cè)繪人員掌握故障產(chǎn)生的原因和排除方法，確保測(cè)繪儀器始終處于完好狀態(tài)，避免測(cè)繪工作受到不利影響。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中加強(qiáng)房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量控制的重要性和必要習(xí)性不言而喻。房產(chǎn)測(cè)繪不僅能有效推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展，也能較好維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)秩序。本文從房產(chǎn)面積測(cè)繪概述、房產(chǎn)面積測(cè)繪的現(xiàn)狀及問(wèn)題及提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的具體路徑入手分析，一方面需要主管部門(mén)從房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)層面加強(qiáng)監(jiān)督和管理，另一方面房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)及從業(yè)者也要不斷提高自身資質(zhì)和能力，這樣才能有效提高房產(chǎn)測(cè)繪成果準(zhǔn)確性。