基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思考

■張繼云/河南開封金明區(qū)西郊鄉(xiāng)人民政府

一、前言

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作開展過(guò)程中，需要有效的分析經(jīng)濟(jì)形式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要抓住機(jī)遇，有針對(duì)性的開展經(jīng)營(yíng)管理工作，從而才利于推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在實(shí)踐研究過(guò)程中，本文分析了循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論，總結(jié)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理措施，希望分析能夠不斷提高管理水平，以更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論簡(jiǎn)述

所謂的循環(huán)經(jīng)濟(jì)是在閉合的流通渠道下形成的經(jīng)濟(jì)形式。該理論明顯打破了以往將經(jīng)濟(jì)與環(huán)境系統(tǒng)分離研究的局限，是基于自然環(huán)境和規(guī)律完成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型模式。以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式主要為直線型，通過(guò)單方向的流動(dòng)完成經(jīng)濟(jì)從產(chǎn)生到廢棄的全過(guò)程。相對(duì)來(lái)說(shuō)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)則以閉合的流通環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了資源的再生，即資源形成產(chǎn)品，產(chǎn)品經(jīng)過(guò)消耗后變?yōu)閺U棄物，以往的經(jīng)濟(jì)模式就此終止，但循環(huán)經(jīng)濟(jì)則會(huì)將廢棄物再轉(zhuǎn)變?yōu)榭捎觅Y源。這種新的經(jīng)濟(jì)模式有效實(shí)現(xiàn)了人與自然的相輔共生理念，從而在人為建設(shè)與發(fā)展的過(guò)程中，最大限度降低對(duì)自然的破壞程度，從而為社會(huì)提升經(jīng)濟(jì)收益。

對(duì)于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的構(gòu)建與應(yīng)用，主要應(yīng)遵循下述原則：一是減量化。分別從生產(chǎn)投入與廢物產(chǎn)出兩方面實(shí)施必要的控制，從而達(dá)到二者的相對(duì)平衡，并將對(duì)自然的污染降到最低。二是再利用。技術(shù)人員應(yīng)充分挖掘資源及產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而提升其利用率，能夠?qū)崿F(xiàn)反復(fù)使用，從而增加其使用時(shí)間。三是再循環(huán)。技術(shù)人員可對(duì)產(chǎn)生的廢棄物質(zhì)進(jìn)行回收處理，運(yùn)用科學(xué)的方式將其變?yōu)榭衫觅Y源，并投入到新的生產(chǎn)鏈條中。除上述原則外，還有再組織、再制造等多項(xiàng)原則，但這些原則的應(yīng)用領(lǐng)域具有一定的局限性，因此本文不對(duì)其進(jìn)行更為深入的分析。

三、循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論引入到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的意義

當(dāng)前，在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的同時(shí)，資源的流失也成為全球的共性問(wèn)題。在此形勢(shì)下，循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念的提出，無(wú)疑具有更大的發(fā)展與應(yīng)用前景。房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，其在發(fā)展過(guò)程中，也凸顯出較為明顯的能源及污染等方面的問(wèn)題，因此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)向生態(tài)型轉(zhuǎn)變，則是當(dāng)前輔助行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的主要措施。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)倡導(dǎo)循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念，并不意味著要使產(chǎn)業(yè)發(fā)展以犧牲經(jīng)濟(jì)效益為前提，而是要以生態(tài)、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)理念為指導(dǎo)思想，采用環(huán)保型的技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)清潔化生產(chǎn)、環(huán)保營(yíng)銷及綠色的消費(fèi)方式，全面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)化發(fā)展[1]。結(jié)合目前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，若想改善經(jīng)濟(jì)與環(huán)保之間的矛盾，實(shí)施循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式是最適當(dāng)且有效的方式，其不僅能夠?qū)鹘y(tǒng)的生產(chǎn)及管理方式進(jìn)行優(yōu)化改革，還能助推行業(yè)向綠色及生態(tài)方向轉(zhuǎn)變，最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)與生態(tài)兼顧的效果。

四、基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理分析

(一)房地產(chǎn)專業(yè)化轉(zhuǎn)型

專業(yè)化的轉(zhuǎn)型需以政府宏觀政策導(dǎo)向?yàn)榍疤幔袠I(yè)應(yīng)緊隨國(guó)家的政策指導(dǎo)，對(duì)市場(chǎng)中的產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)致分類，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為用戶提供更高質(zhì)量的服務(wù)內(nèi)容。通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型需求的分析，可總結(jié)出與該戰(zhàn)略相關(guān)的幾類基本類型：一是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展歷程中，能夠通過(guò)對(duì)首次購(gòu)房的用戶進(jìn)行系統(tǒng)的歸類分析，從而以用戶的需求為導(dǎo)向，加大對(duì)普通類商品房的重視力度，將其作為重要的商品類型進(jìn)行大范圍開發(fā)，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)價(jià)值，在實(shí)現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為城市居民提供了有力的居住保障[2]。二是行業(yè)企業(yè)還需針對(duì)中高端的用戶需求開展更為深入的分析，同時(shí)與地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展同步，加大對(duì)中高端地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)力度，從而滿足該層面的市場(chǎng)需求，也為普通類的住宅區(qū)建設(shè)提供有力的支持。三是企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，還需對(duì)普通商品房的開發(fā)和物業(yè)等方面加大重視程度，爭(zhēng)取進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)收益，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)發(fā)展向更為專業(yè)化的方向邁進(jìn)。四是企業(yè)在商業(yè)核心區(qū)方面也需加大推廣力度，以綜合性的商業(yè)體產(chǎn)生租金方面的收益，從而以更為科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理模式促進(jìn)工作效率的提高。五是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，需同步實(shí)施工業(yè)配套建設(shè)項(xiàng)目，將建設(shè)領(lǐng)域延伸至工業(yè)，有效運(yùn)營(yíng)開發(fā)區(qū)，從而從多個(gè)層面實(shí)現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。六是企業(yè)還需兼顧對(duì)旅游、養(yǎng)老及文化地產(chǎn)項(xiàng)目的研究與開發(fā)，結(jié)合具體的開發(fā)需求制定相應(yīng)的管理方案，從而有效增強(qiáng)管理的系統(tǒng)性，為切實(shí)提升經(jīng)濟(jì)效益提供前提[3]。

(二)重視房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀的政策調(diào)控，可作為行業(yè)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)背景。行業(yè)可在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，將產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化處理，如工業(yè)、商業(yè)或純住宅等分類。在完成產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，企業(yè)需結(jié)合具體的產(chǎn)品用途和性質(zhì)形成更具有適用性的設(shè)計(jì)方案，從而將房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)分為四種模式，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與生產(chǎn)、提升服務(wù)質(zhì)量等方面獲得更大的市場(chǎng)空間。

一是有些行業(yè)企業(yè)會(huì)針對(duì)首次購(gòu)房群體的實(shí)際條件，將普通類的住房作為行業(yè)的主要產(chǎn)品類型，此外設(shè)計(jì)并開發(fā)單純的居住性房產(chǎn)，也能夠?yàn)槠髽I(yè)的現(xiàn)金流及正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供更為穩(wěn)固的保障。二是針對(duì)中高端層面的需求，將相應(yīng)水平的房產(chǎn)作為主要的開發(fā)目標(biāo)，建立占地面積不大但設(shè)計(jì)精致的產(chǎn)業(yè)，從而以此樹立企業(yè)的口碑，增加行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。三是在相關(guān)部門融合共建的思想指導(dǎo)下，將工業(yè)、商業(yè)及住宅三大類型的地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最佳融合效果，以工業(yè)為核心，配套構(gòu)建住商地產(chǎn)項(xiàng)目，從而提高工業(yè)地產(chǎn)的使用率。四是在地區(qū)的新商業(yè)區(qū)域，可設(shè)計(jì)并構(gòu)建綜合性的商業(yè)中心，將租金當(dāng)作地產(chǎn)企業(yè)的新收益渠道。

(三)完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理支撐體系

第一，行業(yè)企業(yè)的運(yùn)用理念需實(shí)現(xiàn)革新。在具體實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理時(shí)，企業(yè)需大力提升項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)水準(zhǔn)，傾向于使用綠色的技術(shù)凸顯生態(tài)優(yōu)勢(shì)特色，將環(huán)境資源也一并考慮在核算范圍內(nèi)，決策時(shí)也需綜合衡量經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)等多方面的收益情況。此外還需在企業(yè)文化方面加大對(duì)環(huán)保理念的滲透，全面提升在職從業(yè)人員的環(huán)保意識(shí)，增加環(huán)保方面的經(jīng)濟(jì)投入[4]。第二，要對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程提供綠色支持。形成科學(xué)的資源循環(huán)利用方案，并將其應(yīng)用于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、構(gòu)建、使用等一系列過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，同時(shí)相應(yīng)提升經(jīng)濟(jì)收益。第三，要對(duì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行創(chuàng)新式構(gòu)建，全面發(fā)揮企業(yè)部門及員工的優(yōu)勢(shì)作用，形成更為完善的管理體制，制定明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，以工作方式的轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)化。此外還需在經(jīng)營(yíng)環(huán)境方面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新。倡導(dǎo)綠色的地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施內(nèi)部管理時(shí)，也不應(yīng)將環(huán)保工作作為專門部門的工作內(nèi)容，而需形成各部門、各層級(jí)人員的聯(lián)動(dòng)效果，讓企業(yè)及行業(yè)所有人員均能參與綠色理念的落實(shí)中，使企業(yè)能夠形成較為完善的管理體制，并以宏觀的循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念為指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境三方面效益的平衡統(tǒng)一。

五、結(jié)語(yǔ)

循環(huán)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新模式，通過(guò)以綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展為基礎(chǔ)，有效地實(shí)現(xiàn)了能源的節(jié)約和循環(huán)運(yùn)用，加快了我國(guó)生態(tài)文明建設(shè)進(jìn)程。通過(guò)進(jìn)一步實(shí)踐研究，在有效的探索如何開展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作過(guò)程中，需要結(jié)合循環(huán)經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，有針對(duì)性才采取能夠不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的具體措施，從而才利于保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。希望通過(guò)以上探索，能夠不斷提高對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的研究能力。