淺談日照遮擋的解決方式

李品宏

【摘要】隨著物質(zhì)生活的提高，生活環(huán)境也成為衡量住房品質(zhì)的重要因素。高層建筑對(duì)住宅的采光、日照等環(huán)境因素的影響，逐漸成為社會(huì)問(wèn)題，引發(fā)大量訴訟和糾紛。本文從日照遮擋的分析方式、判斷標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行的補(bǔ)償方式等方面入手，與大家共同探討日照遮擋解決的方式。

【關(guān)鍵詞】日照;日照遮擋;補(bǔ)償

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民大多已經(jīng)習(xí)慣了在低層、多層建筑中的居住生活。普遍都不高的建筑，讓大家能近距離接觸地面、仰望天空，與大自然親密互動(dòng)。雖然物質(zhì)生活水平不高，但居住環(huán)境還是很宜人的。近年來(lái)，隨著城市的快速建設(shè)，高層建筑，尤其是高層住宅越來(lái)越多。老小區(qū)逐漸被高層建筑包圍，或者被高層住宅取代。通風(fēng)、采光、視覺(jué)等環(huán)境的急劇變化，給居民的生活帶來(lái)天翻地覆的變化，對(duì)高層環(huán)境的不適應(yīng)越來(lái)突出。導(dǎo)致近年來(lái)，相鄰建筑的采光和日照遮擋糾紛頻繁出現(xiàn)，訴訟群體數(shù)量也越來(lái)越多。新建建筑自身的采光和日照不足，成為規(guī)劃行政審批的矛盾，居民投訴的焦點(diǎn)。

1、日照分析

建筑的日照分析，是指具有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門，利用計(jì)算機(jī)和專業(yè)分析軟件，模擬計(jì)算建筑的日照影響情況和日照時(shí)數(shù)，是一種對(duì)“陽(yáng)光”進(jìn)行量化計(jì)算的技術(shù)手段。簡(jiǎn)單的講，通過(guò)建筑日照分析，我們可以計(jì)算出擬建建筑對(duì)現(xiàn)狀建筑的日照是否遮擋，遮擋了多少時(shí)間。也可以算出，擬建建筑自身可以獲得的日照時(shí)間有多少。由此分析編制的《日照分析報(bào)告》，是作為規(guī)劃審批部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的技術(shù)依據(jù)。

這里的日照，區(qū)別于我們平時(shí)所說(shuō)的采光。采光，是指建筑內(nèi)部可以從外部獲得的適度光線。有采光的房間不一定有日照，有日照的房間一定有日照。由于我國(guó)目前對(duì)于采光尚未出臺(tái)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，采光權(quán)侵權(quán)案件的賠償沒(méi)有可以直接適用的法律、法規(guī)。日照就成為采光侵權(quán)的主要判斷依據(jù)。關(guān)于相鄰建筑采光影響，大部分以日照影響定論。

2、日照遮擋的判定

通過(guò)大量的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，以下兩種情況被認(rèn)定為對(duì)外存在日照遮擋——“日照不達(dá)標(biāo)”。一是，現(xiàn)狀建筑（對(duì)日照有要求的建筑）原有日照水平達(dá)到規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)，新建建筑（擬建建筑）工程導(dǎo)致其日照水平低于日照標(biāo)準(zhǔn)。二是，現(xiàn)狀建筑原有日照水平未達(dá)到規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)，新建建筑（擬建建筑）工程導(dǎo)致其日照水平降低。以大寒日2小時(shí)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為例，如果現(xiàn)狀建筑原日照時(shí)間在2小時(shí)以上，新建建筑建成后即使會(huì)造成實(shí)際遮擋減少了其日照時(shí)間，但現(xiàn)狀建筑仍能獲得2小時(shí)以上的日照時(shí)間，即判定為“日照達(dá)標(biāo)”“符合要求”“不遮擋”。如果現(xiàn)狀建筑原日照時(shí)間就不足2小時(shí)，那新建建筑不得減少其現(xiàn)有日照時(shí)間。

還有一種情況，建筑的自身遮擋——擬建建筑因其地理環(huán)境和建筑結(jié)構(gòu)平面設(shè)計(jì)問(wèn)題，致使自身建筑外墻面的日照時(shí)間低于日照標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法滿足日照標(biāo)準(zhǔn)，即日照不達(dá)標(biāo)。不滿足日照要求的住宅，原則上是不得作為住宅出售，進(jìn)入市場(chǎng)的。

3、日照不達(dá)標(biāo)的補(bǔ)償、解決

我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)采光和日照的侵害及補(bǔ)償?shù)囊?guī)定太過(guò)籠統(tǒng)，相關(guān)法律法規(guī)并無(wú)具體規(guī)定，沒(méi)有具體的補(bǔ)償細(xì)則和規(guī)范，遇到糾紛時(shí)無(wú)切實(shí)可行的法律依據(jù)和量化賠償標(biāo)準(zhǔn)。這也導(dǎo)致各地法院在處理此類采光日照遮擋侵權(quán)案件時(shí)，沒(méi)有相對(duì)統(tǒng)一的執(zhí)法尺度、賠償標(biāo)準(zhǔn)。有的按整套住宅面積和受遮擋時(shí)間為基數(shù)來(lái)計(jì)算賠償數(shù)額，有的按被遮擋居室面積（未受遮擋居室和無(wú)需日照分析的廚衛(wèi)餐廳等不計(jì)算）和低于日照標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間為基數(shù)，也有按電費(fèi)、采暖費(fèi)來(lái)確定賠償數(shù)額的，也有按房屋貶值也計(jì)算賠償?shù)?。這些五花八門的計(jì)算方式，大多都是基于遮擋建筑已竣工引發(fā)糾紛的。即使被遮擋居民要求停止侵害或拆除侵權(quán)建筑恢復(fù)原狀，基于高額的社會(huì)成本和衍生矛盾，規(guī)劃審批部門和法院也一般建議通過(guò)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式解決這一社會(huì)矛盾，用金錢換陽(yáng)光。

這種僅從物質(zhì)層面上的補(bǔ)償，簡(jiǎn)單的將采光和日照歸納與物權(quán)范疇，同時(shí)也帶來(lái)新的問(wèn)題和矛盾。首先，賠償和補(bǔ)償通常是一次性的，被遮擋住戶因?yàn)橐言馐芮趾簳r(shí)被迫接受這一結(jié)果，在后期生活中又明顯感到生活質(zhì)量和舒適度降低太多，造成二次訴訟和糾紛。還有，已經(jīng)接受補(bǔ)償?shù)淖魧⒎课莩鍪郏I房者對(duì)此不知情，因日照不足提出訴求，再次要求補(bǔ)償或賠償，甚至要求退房。再者，開(kāi)發(fā)單位通過(guò)購(gòu)買或置換被遮擋住宅，將被遮擋住宅變更為自持，以臨時(shí)解決日照糾紛，后期等項(xiàng)目完工叉將該住宅賣出，導(dǎo)致買房者購(gòu)買了日照不達(dá)標(biāo)住宅，違背了日照分析的初衷。

再來(lái)看看建筑自身遮擋造成日照不達(dá)標(biāo)的。早期，日照不達(dá)標(biāo)的住宅是可以審批通過(guò)的。只要開(kāi)發(fā)商承諾“必須在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及公示的規(guī)劃總平面圖中明確標(biāo)注，供購(gòu)房人參考”，項(xiàng)目即可得到審批。那個(gè)階段居民對(duì)住宅面積需求高對(duì)生活品質(zhì)沒(méi)有太高的要求，有地方住夠住就可以，對(duì)日照并不關(guān)注。

隨著地方政府對(duì)日照標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格執(zhí)行，后期衍生出居住式公寓、住宅式公寓一說(shuō)。居住公寓，就是在住宅性質(zhì)的用地上因日照時(shí)間不足成為了“公寓”的房子，其日照時(shí)間在1-2小時(shí)之間。這1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)源于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93版“舊區(qū)改建的項(xiàng)目?jī)?nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?！睘榱嘶膺@一的矛盾，根據(jù)規(guī)范中對(duì)舊區(qū)新建建筑最低1小時(shí)的日照時(shí)數(shù)要求，衍生出居住式公寓。居住式公寓“除不受日照標(biāo)準(zhǔn)限制外，其使用年限、轉(zhuǎn)讓、買賣（涉及各類稅費(fèi)）等情況與其它不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)要求相同。也就是說(shuō)，“居住式公寓”與“住宅商品房”性質(zhì)是一致的，只是日照時(shí)間低。當(dāng)然，低于1小時(shí)的住宅，是不允許審批，更不允許進(jìn)入市場(chǎng)作為住宅或居住式公寓銷售的。有地方對(duì)日照時(shí)間不到1小時(shí)的住宅，最后以40/50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

但開(kāi)發(fā)商都不會(huì)主動(dòng)告訴購(gòu)房者日照時(shí)間的問(wèn)題。即使部分開(kāi)發(fā)商會(huì)公示，也只是公示建設(shè)工程規(guī)劃許可，購(gòu)房者一般在這個(gè)時(shí)期是不會(huì)關(guān)注日照問(wèn)題的。在銷售時(shí)，售樓人員也大多回避這類問(wèn)題房子。等交完房款簽完合同甚至辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)還有住宅、居住式公寓、商業(yè)公寓一說(shuō)，引發(fā)小區(qū)群體上訴。

上述的補(bǔ)償解決辦法，雖然可以解決部分日照遮擋糾紛，但畢竟都還是有其衍生問(wèn)題。日照遮擋也不是短期就能解決的?？傮w上看，除了要完善相關(guān)的法律法規(guī)，也對(duì)規(guī)劃審批部門提出更高的要求。大量的案例表明，過(guò)度開(kāi)發(fā)對(duì)現(xiàn)狀建筑的日照影響較大，擬建建筑自身遮擋也較為嚴(yán)重。日照作為建設(shè)工程的強(qiáng)條標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃審批部門要嚴(yán)守底線，積極采用計(jì)算機(jī)日照分析來(lái)研究土地承載力，預(yù)評(píng)估合理開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，從根本上解決矛盾和糾紛。

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