房地產(chǎn)估價(jià)成本法利息測(cè)算方式優(yōu)化與改革探討

【摘要】在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中成本法經(jīng)常被采用，利息則是成本法評(píng)估價(jià)格的一個(gè)重要項(xiàng)目;然而現(xiàn)行成本法中測(cè)算出的利息常與實(shí)際情況出入較大，其中一個(gè)重要原因是因?yàn)楝F(xiàn)行成本法的利息測(cè)算方式存在缺陷，為此對(duì)成本法的利息測(cè)算方式進(jìn)行探討非常必要。本文首先對(duì)成本法現(xiàn)行的利息測(cè)算方式進(jìn)行詮釋和例證;然后在指出現(xiàn)行利息測(cè)算方式問題的基礎(chǔ)上，對(duì)利息測(cè)算方式的優(yōu)化進(jìn)行了探討;最后在指出優(yōu)化后的測(cè)算方式在實(shí)際應(yīng)用中的局限性的基礎(chǔ)上，提出以現(xiàn)金流量表的方式對(duì)利息測(cè)算方式進(jìn)行改革，并用實(shí)例論證了其合理性。研究得出，雖然現(xiàn)行的成本法更加方便快捷，但是數(shù)據(jù)結(jié)果與實(shí)際情況差異很大，改革現(xiàn)有的成本法利息測(cè)算方式十分必要。

【關(guān)鍵詞】成本法利息測(cè)算;計(jì)息期起止點(diǎn);現(xiàn)金流量表

【中國(guó)分類號(hào)】F293.3

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

利息測(cè)算是成本法中最為復(fù)雜的項(xiàng)目，利息是房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成中的重要組成部分，但目前的利息測(cè)算方式存在著與房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況不相符的情況，因此探討房地產(chǎn)估價(jià)成本法利息測(cè)算方式優(yōu)化與改革具有重要意義。

1、成本法現(xiàn)有的利息測(cè)算方式

目前，成本法現(xiàn)有的利息測(cè)算方法是將計(jì)息的終點(diǎn)定為竣工的時(shí)候，即假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)在竣工之日一次性銷售完，各項(xiàng)成本費(fèi)用的計(jì)息期為其投入的時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目竣工時(shí)的時(shí)間間隔;同時(shí)假設(shè)各項(xiàng)成本費(fèi)用在各自的投入期內(nèi)均勻投入，從而各項(xiàng)成本費(fèi)投入的時(shí)點(diǎn)即是相應(yīng)投入期的中間點(diǎn)。這種利息測(cè)算方式具體如下面的案例所示：

某剛建成的住宅小區(qū)，土地總面積65000平方米，建筑總面積130000平方米（其中非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施建筑面積10000平方米），該項(xiàng)目的土地2年前以出讓的方式取得，單位地面地價(jià)為6000元/平方米，購(gòu)買土地的契稅率為4%，印花稅率為0.05%，土地交易手續(xù)費(fèi)1000元;項(xiàng)目建設(shè)成本為單位建筑面積3000元/平方米，其中前期費(fèi)用（包括專業(yè)費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)和前期工程費(fèi)）為單位建筑面積200元/平方米，管理費(fèi)用率為3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2.5%，投資利息率為6%，計(jì)息周期為年;采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的稅率為：增值稅5%，城市建設(shè)維護(hù)稅7%，教育費(fèi)附加為3%，地方教育附加為2%，銷售利潤(rùn)率為12%;項(xiàng)目的建設(shè)期為2年，其中前期0.5年;土地取得成本在建設(shè)之初一次性投入，前期費(fèi)用在前期均勻投入，其他建設(shè)成本在施工期均勻投入，管理費(fèi)用隨主成本的投入而投入，銷售費(fèi)用在取得商品房預(yù)售許可證后開始均勻投入，商品房預(yù)售許可證在開工后3個(gè)月取得，項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證后的第3個(gè)月底一次性銷售完成。如果用成本法測(cè)算該項(xiàng)目竣工時(shí)的價(jià)值且竣工之時(shí)項(xiàng)目的售價(jià)為11000元/平方米，在現(xiàn)有的計(jì)息方式下，該項(xiàng)目的利息測(cè)算過程如下：

1.1計(jì)息項(xiàng)目金額的測(cè)算

現(xiàn)有成本法的計(jì)息項(xiàng)目有：土地取得成本、建設(shè)成本（含前期費(fèi)用和其他建設(shè)成本）、管理費(fèi)用（包括土地投資管理費(fèi)和建設(shè)管理費(fèi)）、銷售費(fèi)用等4項(xiàng)

1.1.1土地取得成本CL

（6000元/平方米×65000平方米）×（1+4%+0.05% ）+1000元=40579.6（萬(wàn)元）

1.1.2建設(shè)成本CB

（1）前期建設(shè)成本CB1

200元/平方米×130000平方米=2600（萬(wàn)元）

（2）其他建設(shè)成本CB2

（3000-200）元/平方米×130000平方米=36400萬(wàn)元

1.1.3管理費(fèi)用EM

（1）土地投資管理費(fèi)用ELM

40579.6萬(wàn)元×3%=1217.388萬(wàn)元

（2）建設(shè)管理費(fèi)用EBM

A.前期建設(shè)管理費(fèi)用EBM1

2600萬(wàn)元×3%=78萬(wàn)元

B.其他建設(shè)管理費(fèi)用E_BM2

36400萬(wàn)元×3%=1092萬(wàn)元

1.1.銷售費(fèi)用Es

11000元/平方米×（130000-10000）平方米×2.5%=3300（萬(wàn)元）

1.2項(xiàng)目利息的計(jì)算

1.2.1計(jì)息項(xiàng)目計(jì)息期的確定

由于成本法現(xiàn)有的計(jì)息期方式是假設(shè)項(xiàng)目在竣工之日一次性銷售完成，上述各計(jì)息項(xiàng)目的計(jì)息期即是各計(jì)息項(xiàng)目的投入時(shí)點(diǎn)與竣工時(shí)點(diǎn)之時(shí)期;同時(shí)又由于成本法現(xiàn)有的計(jì)息方式中，均假設(shè)各計(jì)息項(xiàng)目在投入期均勻投入，從而相當(dāng)于各計(jì)息項(xiàng)目在投入期的中間點(diǎn)一次性投入，而根據(jù)案例情況可知，前期費(fèi)用的投入期為取得土地之時(shí)點(diǎn)之后的0.5年，其他建設(shè)成本的投入期為前期結(jié)束之時(shí)（0.5年）至竣工之時(shí)（2.0年），銷售費(fèi)用的投入期為取得預(yù)售許可證之時(shí)（0.75年）到竣工之時(shí)（2.0年），從而土地取得成本、前期建設(shè)成本、其他建設(shè)成本、土地投資管理費(fèi)、前期建設(shè)管理費(fèi)、其他建設(shè)管理費(fèi)、銷售費(fèi)用投入時(shí)點(diǎn)分別為0年、0.25年、1.25年、0年、0.25年、1.25年、1.375年，這些成本費(fèi)用的投入時(shí)間可以用圖1表示。

從圖1可知，土地取得成本和土地投資管理費(fèi)的計(jì)息期均為2年;前期建設(shè)費(fèi)用和前期建設(shè)管理費(fèi)的計(jì)息期均為1.75年，其他建設(shè)成本和其他建設(shè)管理費(fèi)的計(jì)息期均為0.75年;銷售費(fèi)用的計(jì)息期為0.625年

1.2.2計(jì)息項(xiàng)目利息的測(cè)算

根據(jù)上述確定的各計(jì)息項(xiàng)目計(jì)息期和案例中已知的6%年利率，則各計(jì)息項(xiàng)目利息為：

（1）土地取得成本和土地投資管理費(fèi)的利息

（40579.6十1217.388）×[（1+6%）²-1]=5166.11（萬(wàn)元）

（2）前期費(fèi)用和前期投資管理費(fèi)的利息

（2600+78）×[（1+6%）1.75-1]=287.486（萬(wàn)元）

（3）其他建設(shè)成本和其他建設(shè)投資管理費(fèi)的利息

（364001092）×[（1+6%）^0.75-1=1674.79（萬(wàn)元）

（4）銷售費(fèi)用的利息

3300×[（1+6%）^0.625-1]=122.395（萬(wàn)元）

（5）利息合計(jì)

總利息=（1）+（2）+（3）+（4）=7250.781萬(wàn)

由上可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)一次性銷售完成的時(shí)點(diǎn)在竣工日之前時(shí)，由于竣工之前的取得的銷售收入具有時(shí)間價(jià)值，即可以取得利息收入，從而使得現(xiàn)有利息測(cè)算方式測(cè)算出的利息支出高于實(shí)際的利息支出，因此成本法現(xiàn)有的利息測(cè)算方式需要優(yōu)化。

2、成本法利息測(cè)算方式的優(yōu)化

從上述的成本現(xiàn)有利息測(cè)算過程可知，雖然案例一次性銷售完的時(shí)點(diǎn)不是發(fā)生竣工之時(shí)，但是現(xiàn)有的利息方式均假設(shè)在竣工之日一次性銷售完;而且雖然項(xiàng)目的商品房在取得預(yù)售許可證后的第3個(gè)月底就銷售完成，但仍假設(shè)項(xiàng)目的銷售發(fā)生在取得預(yù)售許可證后至竣工之時(shí)，這兩種假設(shè)顯然與實(shí)際情況不符，因此成本法利息測(cè)算方式需要優(yōu)化。根據(jù)成本法現(xiàn)有利息方式與實(shí)際情況不符之所在，優(yōu)化的內(nèi)容為：對(duì)竣工之前取得的銷售收入計(jì)算利息收入，計(jì)息期為銷售收入取得之時(shí)至竣工之日的時(shí)間;對(duì)銷售費(fèi)用的投入期按實(shí)際情況確定，即從取得預(yù)售許可證之日至銷售完成之日。

由于開發(fā)商取得銷售收入馬上要交納銷售稅費(fèi)，因此可以用于計(jì)算利息收入的銷售收入應(yīng)為實(shí)際的銷售收入（Is）減去銷售稅費(fèi)（Ts）的可支配銷售收入（DIs）。

由于商品房預(yù)售許可證在開工后3個(gè)月取得，項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證后的第3個(gè)月底一次性銷售完成，所以銷售費(fèi)用投點(diǎn)的時(shí)點(diǎn)為0.875年處，銷售收入發(fā)生的時(shí)點(diǎn)為第1.0年處，其他資金發(fā)生的時(shí)間同前，故案例按優(yōu)化方式測(cè)算利息的計(jì)息項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖如圖2所示。計(jì)息項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖

根據(jù)圖2所示，項(xiàng)目的利息測(cè)算過程如下：

2.1成本費(fèi)用利息支出

從比較圖1和圖2可知，成本費(fèi)用所產(chǎn)生的利息支出除銷售費(fèi)用的利息有變化外，其他成本費(fèi)用的利息與上述成本法現(xiàn)有利息測(cè)算方式下測(cè)算的利息相同，故有：

（1）銷售費(fèi)用的利息

3300×[（1+6%）（2.0-0.875）-1]=223.57萬(wàn)元

（2）利息支出合計(jì)

利息支出合計(jì)=5166.11+287.486+167479+223.57=7351.956萬(wàn)

2.2可支配收入的利息收入

2.2.1可支配收入

（1）總銷售收入：

11000元/平方米×（130000 -10000）平方米=132000萬(wàn)

（2）銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)即為增值稅及附加，增值稅附加的稅費(fèi)包括城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加和地方教育附加，它們均以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ);同時(shí)根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）第三十四條和第三十五條的規(guī)定，增值稅=銷售收入×5%/（1+5%），所以：

銷售稅費(fèi)=[銷售收入×5%/（1+5%）]×（1+7%+3%+2%）

=銷售收入×5 6%/（1+5%）

=132000×5.6%/（1+5%）

=7040（萬(wàn)元）

（3）可支配收入

可支配收入=132000萬(wàn)元-7040萬(wàn)元=124960萬(wàn)元

2.2.2可支配收入的利息收入

由圖2知可支配收入的計(jì)息期為1年，所以：可支配收入的利息收入

=124960×[（1+6%）1-1]=7497.6（萬(wàn)元）

2.3凈支出利息

凈支出利息=利息支出-利息收入=7351.956-7497.6=-145.644萬(wàn)元

比較作者案例在成本法現(xiàn)有利息測(cè)算方式下的結(jié)果和在優(yōu)化后利息測(cè)算方式下的結(jié)果可知，二者相差竟達(dá)7396 425萬(wàn)元，折算到可售的單位建筑面積中，則達(dá)到616.37元/平方米，為售價(jià)11000元/平方米的5.6%，即產(chǎn)生了5.6%的評(píng)估價(jià)格誤差。

在本文案例中，成本法現(xiàn)有利息測(cè)算方式所測(cè)算出的利息比實(shí)際應(yīng)支出的利息高出了很多;同理，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，銷售往往發(fā)生在竣工之后，這時(shí)現(xiàn)有成本測(cè)算出的利息會(huì)比實(shí)際支出的利息低;只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡且銷售收入在竣工之時(shí)一次性實(shí)現(xiàn)時(shí)，成本法現(xiàn)有利息測(cè)算方式測(cè)算出的利息才會(huì)與實(shí)際應(yīng)支出的利息相同，所以現(xiàn)有成本法利息測(cè)算方式的優(yōu)化很有實(shí)踐意義。

3、成本法利息測(cè)算方式的改革

從上述兩種情況可以看到，無論是成本法現(xiàn)有的利息測(cè)算方式，還是優(yōu)化后的利息測(cè)算方式，都是假設(shè)房地產(chǎn)的銷售一次性完成，即銷售收入在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這明顯與實(shí)際情況不符，真實(shí)的情況是項(xiàng)目在整個(gè)銷售期都有商品房銷售，銷售期即開盤之時(shí)至售完之日，這時(shí)采用上述兩種方法無法測(cè)算項(xiàng)目的利息，因?yàn)橛?jì)息期的終點(diǎn)有多個(gè)，因此成本法利息測(cè)算方法需要改革，改革的方法就是采用現(xiàn)金流量表的方式計(jì)算利息。

在上例中，假設(shè)項(xiàng)目在開盤之時(shí)即一次性售出30%，竣工之時(shí)一次性售出50%，竣工后的第3個(gè)月底一次性售出剩余的20%;此時(shí)由于銷售期為開盤之時(shí)（0.75年）至銷售完成之時(shí)（2.25年），所以在假設(shè)銷售費(fèi)用在銷售期均勻投入的條件下，相當(dāng)于銷售費(fèi)用在1.5年時(shí)一次性投入。此時(shí)可以采用現(xiàn)金流量表反映各成本費(fèi)用和收入的整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，并可以進(jìn)行利息的測(cè)算，具體過程如表1所示：

如果我們?cè)u(píng)估的是項(xiàng)目在銷售完成之時(shí)的價(jià)格，則其中的利息為4242.32萬(wàn)元;如果我們?cè)u(píng)估的是項(xiàng)目在竣工之時(shí)的價(jià)格，則需要把該利息折算到竣工之日，折現(xiàn)期為0.25年，如果折現(xiàn)率為6%，則竣工之日價(jià)格中所含的利息為：

4242.32/（1+6%）0.25=4180.97（萬(wàn)元）

從上述現(xiàn)金流量表的測(cè)算過程可知，由于現(xiàn)金流量表逐期計(jì)算出各期計(jì)算出計(jì)算利息的基礎(chǔ)（累計(jì)凈現(xiàn)金），從而無論銷售發(fā)生在何時(shí)、無論銷售分幾次完成，只要根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出發(fā)生的時(shí)點(diǎn)合理劃分計(jì)算凈現(xiàn)金的時(shí)點(diǎn)，均可以準(zhǔn)確計(jì)算利息;同時(shí)由于該測(cè)算利息的方式采用逐期計(jì)算利息的方式，因此還可以適用利率變化的情況，所以成本法利息測(cè)算方式應(yīng)該改革為按現(xiàn)金流量表的方式進(jìn)行測(cè)算，以使測(cè)算出的利息及最終的成本法評(píng)估結(jié)果符合市場(chǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：

張順川（1998-），男，江西南昌人，云南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院2017級(jí)本科生，研究方向：土地資源管理。