試析房地產(chǎn)估價中應用收益法應注意的問題

【摘要】本文基于對房地產(chǎn)估價應用方法進行簡單了解，闡述了收益法在房地產(chǎn)估價中占據(jù)的重要地位，進一步分析了在房地產(chǎn)估價中，應用收益法可能會遇到的報酬率或資本化率的確定、稅費項目、出租性房地產(chǎn)總收益等問題，從而有效提高估價過程的科學性和估價結果的準確性。

【關鍵詞】房地產(chǎn)評估;收益法;估價方法

隨著我國綜合國力的顯著增強，建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展在其中發(fā)揮著重要作用，而房地產(chǎn)評估的需求日益增長，從而衍生出多種估價方法，而收益法的應用逐漸將不適應社會發(fā)展需求的方法取而代之，但是由于其主觀性與隨意性較強，因此在應用過程中需要對影響因素著重注意。

1、收益法在房地產(chǎn)評估中的重要地位

房地產(chǎn)估價指的是專業(yè)人員遵循估價的原則，按照程序選用適宜的估價方法，以此來達到估價的目的，并將多方面影響因素進行綜合整理，對房地產(chǎn)進行客觀、合理的價值評估活動。社會的發(fā)展衍生出多種評估方法，而收益法則是常用的評估方法之一，其實質(zhì)意義指的是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向求取估價對象的價值，因此，收益法在極大程度上滿足了社會發(fā)展需要，能在實際估價過程中為具體實踐活動提供理論依據(jù)[1]。

2、房地產(chǎn)評估中應用收益法的問題分析

2.1報酬率或資本化率的確定方法

收益法在進行估價時，可以分為報酬資本化法和直接資本化法兩種方法，優(yōu)先選用報酬資本化法進行估價時，應區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。持有加轉售模式適宜用在收益期較長，難以對各年凈收益進行有效預測的情況。報酬化率的確定主要有市場提取法、累加法和投資收益率排序插入法三種。

第一，市場提取法，選取三個或三個以上的房地產(chǎn)實例，運用收益法公式將收集的價格、凈收益等綜合數(shù)據(jù)進行報酬率的有效測算;第二，累加法，以同一時期存款或國債的年利率為安全利率，與承擔額外風險所要求補償作為風險調(diào)整值相累加，根據(jù)估價對象的實際情況以及存在的風險來確定;第三，投資收益率排序插入法，根據(jù)不同投資類型，按照其風險大小進行排序，并將估價對象與其進行對比分析，最終確定其報酬率。

資本化率主要采用市場提取法確定。主要分為以下兩種方法。第一種，根據(jù)房地產(chǎn)的購買資金構成，將抵押貸款資本化率與權益資金資本化率的加權平均數(shù)作為綜合資本化率;第二種，根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價值構成，將土地資本化率與建筑物資本化率的加權平均數(shù)作為綜合資本化率。

2.2總費用中應考慮的稅費項目

在總體估計費用中還應對稅費項目進行相應考量，避免出現(xiàn)漏項導致增加估價對象本身價值的現(xiàn)象。而在應用收益法進行估價的過程中，稅費項目指的是房地產(chǎn)在整體運營過程中所必須繳納的項目。比如對于操作簡單的土地租賃與帶有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)來說，存在增值稅及附加、房產(chǎn)稅、土地應用稅、印花稅等多種稅收形式;而對于具有生產(chǎn)性的房地產(chǎn)或較大規(guī)模的企業(yè)來說，其應對土地應用稅、房產(chǎn)稅等稅收項目進行繳納;但是在正規(guī)的房地產(chǎn)稅法中，對于正在應用中以及具有一定條件的房地產(chǎn)，土地增值稅、房屋所得稅以及土地契約稅等幾種稅種不應包括在房地產(chǎn)稅費項目內(nèi)[2]。

2.3出租性房地產(chǎn)相關總收益的確定

房地產(chǎn)的總收益大致可分為兩種，一種是實際總收益，指的是實際獲取的收益，另一種是客觀總收益，指的是排除實際總收益中的不確定因素，從而得到的正常收益總數(shù)額。兩者之間適用的房地產(chǎn)狀況也不同，前者適用于已租房屋且簽訂長期租約的情況下，期滿要進行續(xù)約，后者則適用于不存在房屋租約的情況。二者收益情況需要根據(jù)出租性房地產(chǎn)的實際情況進行具體分析。

實際總收益與客觀總收益的求取通常是應用市場比較法與收益法二者結合進行應用，通過與市場上房屋的實際情況進行對比，以及根據(jù)其收益程度即可求出估價對象的客觀潛在租金水平，與契約租金的變動情況，因此，為了避免租金跟隨市場影響出現(xiàn)大幅度波動的情況，同時為了保障出租人的切身利益，應將其以市場準則為依照進行相應調(diào)整。

2.4利息與折舊是否應作為總費用進扣除

與傳統(tǒng)觀念不同的是，現(xiàn)代投資者之所以選擇對房地產(chǎn)投資，是因為獲取的利率高于銀行存貨款的利息，因此，無論是哪種情況都應作為投資收益的一部分而不應被扣除。而折舊也可以當作一種投資形式，但是對于不同種類的估價對象，折舊的種類也是不同的。比如：當估價對象是房屋與地產(chǎn)合并統(tǒng)一時，折舊的方法可以分為土地成本分攤與建筑物折舊兩種;當估價對象是土地時，建筑物的折舊應在純收益中剔除，但是土地成本的分攤那一部分則不應被扣除;當估價對象是建筑物時，建筑物的純收益建立在房地產(chǎn)總收益剔除房地產(chǎn)總費用和土地純收益之和，土地成本的分攤數(shù)額應在土地純收益中扣除，但是建筑物的折舊則包含在建筑物的純收益中，將不予進行扣除。

結論：

總而言之，在我國房地產(chǎn)估價中應用收益法，在注重估價結果的同時，還要對估價過程中可能遇到的問題進行深入分析和探討，嚴格遵循評估規(guī)范，選用適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，確保估價結果的合理性、準確性，為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定良好基礎。

參考文獻：

[1]劉學紅.收益法在房地產(chǎn)估價中的應用與改進研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（03）：6.

[2]高佩佩，周云.收益法在大型綜合體商業(yè)地產(chǎn)評估中的優(yōu)化[J].四川建材，2019，45（12）：41-42.

作者簡介：

劉紹兵（1968 -），男，江蘇泰州人，漢族，學歷：大學。