房企融資難度加大 5月土地市場(chǎng)量跌價(jià)升

董添

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)升的現(xiàn)象，平均溢價(jià)率環(huán)比上漲。一線城市土地出讓市場(chǎng)熱度明顯高于二、三、四線城市。

業(yè)內(nèi)人士指出，土地成交量下跌和房企融資趨緊有一定關(guān)系。房企需加大營(yíng)銷(xiāo)去化力度，“促銷(xiāo)售、抓回款”，確?，F(xiàn)金流。

溢價(jià)率上漲

克爾瑞研究中心指出，5月份全國(guó)300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交建面總計(jì)17975萬(wàn)平方米，同比下降21%，環(huán)比下降14%;平均樓板價(jià)為3072元/平方米，同比上漲12%，環(huán)比上漲1%。

土地成交量下降，但溢價(jià)率延續(xù)上行趨勢(shì)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓平均溢價(jià)率環(huán)比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.5%。一線城市溢價(jià)率迅速回升，二線城市溢價(jià)率穩(wěn)中有升，核心地塊維系高熱度;三四線城市溢價(jià)率小幅回落，但強(qiáng)三線城市熱度不減，南通、紹興、金華等地溢價(jià)率皆超過(guò)20%。流拍率降至7.8%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

具體看，一線城市累計(jì)成交527萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比翻倍增長(zhǎng);平均樓板價(jià)為17917元/平方米，環(huán)比上漲33%，同比上漲47%。廣州土地市場(chǎng)活躍，成交總建面達(dá)263萬(wàn)平方米。北京、深圳土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，多宗優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)出讓?zhuān)本┓昼娝抡馗撬⑿陆衲暌詠?lái)的單價(jià)紀(jì)錄。

二線城市累計(jì)成交3604萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3g%，同比下降28%;平均樓板價(jià)為5597元/平方米，環(huán)比上漲13%，同比上漲19%。中西部二線城市仍是成交主力，重慶、成都和鄭州成交建面均超過(guò)200萬(wàn)平方米。核心地段優(yōu)質(zhì)地塊仍維系高熱度，高溢價(jià)、地王時(shí)有出現(xiàn)，成都天府新區(qū)、成華片區(qū)均誕生新的單價(jià)地王。

三四線城市累計(jì)成交13844萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降21%;平均樓板價(jià)為1857元/平方米，環(huán)比下跌3%，同比下跌9%。長(zhǎng)三角地區(qū)三四線城市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，常州、南通、鹽城等地成交建面皆超過(guò)100萬(wàn)平方米。強(qiáng)三線城市土拍市場(chǎng)熱度不減，南通、紹興、金華等地溢價(jià)率皆超過(guò)20%，弱三四線城市房企拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，底價(jià)成交常態(tài)化。

融資下降

值得注意的是，土地市場(chǎng)出現(xiàn)量跌價(jià)升的現(xiàn)象。這與典型房企5月份融資下降、融資成本攀升、到期債務(wù)較多等因素有關(guān)。

5月份單月，95家典型房企融資總額為905.15億元，環(huán)比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，發(fā)債總額為362.10億元，環(huán)比上升15.9%，同比下降18.0%。本月融資成本為5.36%，環(huán)比上升1.69個(gè)百分點(diǎn);其中，境外發(fā)債成本為7.09%，境內(nèi)發(fā)債成本則環(huán)比上升至4.86%。

5月份，95家典型房企境外債權(quán)融資127.80億元，環(huán)比上升37.8%，同比上升85.6%。4月底境外美元債市場(chǎng)震蕩緩解，加上債券到期壓力，房企嘗試恢復(fù)發(fā)行境外債。時(shí)代中國(guó)5月6日成功發(fā)行2億美元債。正榮、碧桂園及力高集團(tuán)也發(fā)行了境外美元債。值得注意的是，5月股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化發(fā)行環(huán)比有較大幅度下降。

房企5月份到期債務(wù)較高，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。克爾瑞研究中心指出，5月房企有19筆債券到期，金額共計(jì)293.59億元。其中，到期金額最高為雅居樂(lè)2015年5月發(fā)行的一筆5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。綠地控股當(dāng)月有3筆債券到期，分別是2筆共計(jì)40億元的境內(nèi)債和1筆2.8億美元的境外債券。

此外，2020年6月將有13筆債券到期，金額共計(jì)232.10億元，環(huán)比下跌21%。單筆金額最高為中國(guó)恒大2015年發(fā)行的一筆50億元的公司債。首開(kāi)股份的一筆40億元的中期票據(jù)也將到期。

加快供貨節(jié)奏

多位業(yè)內(nèi)人士指出，隨著半年度業(yè)績(jī)沖刺季的到來(lái)，房企將加快供貨節(jié)奏，供應(yīng)有望放量增長(zhǎng)。信貸資金整體趨向?qū)捤?，仍是樓市持續(xù)復(fù)蘇的實(shí)質(zhì)性動(dòng)因。在供應(yīng)放量的情況下，預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)仍將保持較高熱度，成交將繼續(xù)回升。

克爾瑞研究中心指出，各城市市場(chǎng)、各項(xiàng)目去化將持續(xù)分化，核心一、二線城市市場(chǎng)前景值得期許，中高端乃至豪宅市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁需求支撐，弱三、四線城市市場(chǎng)下行壓力不容小覷。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國(guó)市場(chǎng)看，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇。武漢市場(chǎng)明顯企穩(wěn)。從各地土地市場(chǎng)看，高價(jià)地、高溢價(jià)率地塊成交頻繁，開(kāi)發(fā)商看好后市。

多家機(jī)構(gòu)指出，疫情影響逐漸減弱，一季度以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，但今年企業(yè)整體去化壓力仍較大。對(duì)于房企而言，除了抓緊目前的銷(xiāo)售窗口期供貨外，還應(yīng)積極加大營(yíng)銷(xiāo)去化力度，“促銷(xiāo)售、抓回款”，以保證現(xiàn)金流安全。隨著半年度業(yè)績(jī)沖刺季的到來(lái)，預(yù)計(jì)6月企業(yè)供應(yīng)有望放量增長(zhǎng)，市場(chǎng)整體仍將保持較高熱度，成交將繼續(xù)回升。（文章來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）