石河子市老舊小區(qū)改造的主要做法與成效

黎思怡， 何蕊

（石河子市黨委黨校）

1 引言

按照國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》[1]和《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035 年遠景目標綱要》的要求，2019 年起，第八師石河子市黨委以滿足人民需求為核心，搶抓黨中央、國務(wù)院將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作上升到國家層面加以推動的政策契機，在三年時間內(nèi)按照試點先行，由點到面，綜合改造，系統(tǒng)提升、補齊短板，提亮特色的思路推進本地區(qū)老舊小區(qū)改造工作，取得了較好成效。

2 石河子老舊小區(qū)改造前的情況和面臨的主要問題

石河子是一座年輕的軍墾之城，經(jīng)過近70年的發(fā)展，目前它共有5個街道，65個社區(qū)，101個居住組團（小區(qū)），3081 棟建筑，常住人口約45 萬。據(jù)石河子市住建局統(tǒng)計，改造前市區(qū)小區(qū)建筑中有39%屬于2000年前建成，在石河子地區(qū)長達半年嚴冬的情況下，市區(qū)約34%的建筑缺乏外墻保溫，60%以上人口所居住的小區(qū)都不同程度地存在市政管網(wǎng)老化、綠化管護缺失、小區(qū)路面破損、停車設(shè)施不足、樓體老化失修、物業(yè)服務(wù)不到位等問題，居民修護、改善社區(qū)居住條件的意愿非常強烈。

2.1 公共設(shè)施老化，公共服務(wù)缺失

市區(qū)大部分小區(qū)公共設(shè)施老化問題突出，電力設(shè)施、供水管道、排水設(shè)施、供暖管道老化，給居民日常生活帶來困難；老居民樓缺乏垂直交通方式；小區(qū)違建堵塞消防通道、小區(qū)道路破損，安全隱患突出；小區(qū)養(yǎng)老、撫幼、文化娛樂、健身、物業(yè)等公共服務(wù)功能缺失；居民小區(qū)內(nèi)停車位“一位難求”現(xiàn)象普遍存在，甚至因此衍生出社區(qū)減綠停車、社區(qū)道路擁堵、鄰里矛盾等一系列突出問題。

2.2 社區(qū)群眾參與，支持改造不夠

一是多數(shù)社區(qū)居民存在政府包辦一切的思維慣性，認為改造工作是政府的事，對小區(qū)改造工作不關(guān)心、不參與。二是部分居民認為改造會損害自己的個人利益。部分居民拒絕拆除違章建筑；部分低樓層居民在加裝電梯過程中不愿分擔任何費用，即使采取加裝外掛式電梯的方式，部分低樓層住戶還以各種理由拒絕簽署電梯加裝同意書。三是居民普遍缺乏購買服務(wù)的觀念。部分居民對住戶籌資費用積極性不高；對于加裝電梯、屋內(nèi)修繕項目采取的財政資金補貼+居民個人出資小部分的出資方式推進存在較大困難。

2.3 缺乏社區(qū)治理長效管控機制

老舊小區(qū)改造不僅僅是要在當下完成小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的硬件升級，更重要的是做好改造后的長效管理，但此項工作目前缺乏行之有效的抓手。多數(shù)居民的住宅專項資金支付意愿和水平較低，無法有效支撐小區(qū)公共部分的持續(xù)維護和提升；部分居民惡意拖欠物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平難以維持，而服務(wù)水平降低又會加大物業(yè)費收取難度，形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)直接撤離棄管。

3 石河子老舊小區(qū)改造的主要做法

3.1 堅持由點到面，分步穩(wěn)妥推進

3.1.1 勇抓機遇，因地制宜先行先試

石河子市五、六、七號小區(qū)建成于20 世紀70 年代，是西工業(yè)區(qū)原“三八企業(yè)”所在地，大部分居民都是老“三八”企業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人。上世紀末這幾家企業(yè)相繼破產(chǎn)重組后，這里就沒有再大規(guī)模維修管護過。小區(qū)建筑破舊、樓體開裂、道路崎嶇，水電暖網(wǎng)等地下管線爆裂不斷，跑冒滴漏現(xiàn)象嚴重，停車位、休閑健身設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施功能嚴重匱乏，物業(yè)服務(wù)碎片化、服務(wù)水平低等因素嚴重影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量。2019年，在廣泛調(diào)研和進行實地考察的基礎(chǔ)上，第八師石河子市黨委選定對五、六、七號小區(qū)先行先試，并將師市的此項老舊小區(qū)改造工程列入2019年國家老舊小區(qū)試點項目，3月正式開工，10月基本完工。五、六、七號小區(qū)改造工程共計拆除公建及違建1.89 萬㎡，新建城市支路2 條，小區(qū)主路48 條，宅前路185條，增加停車位11567個，弱電橋架2.83萬m，完成了小區(qū)內(nèi)244 棟住宅樓的外墻保溫及質(zhì)感漆（其中包括24 棟沿街商鋪）工程，改造面積達140 萬㎡，共計投資5.8億元，惠及2.1萬戶約5.2萬居民[2]。

3.1.2 擅謀善斷，精準施策全面鋪開

在總結(jié)2019年經(jīng)驗基礎(chǔ)上，2020年第八師石河子市黨委全面推進城市老舊小區(qū)改造的部署要求，以突顯軍墾風貌，打造城市特色為核心，因地制宜，精準施策、全民參與、全面鋪開、全力推進，堅持老舊小區(qū)改造“四個并行”原則。一是堅持拆改并行，拓展空間。老舊小區(qū)改造堅持“拆”字當先，但杜絕大拆大建，而是要堅持拆違、拆舊、拆廢、拆平、拆濫，拆出公共空間。二是堅持遵循民意、多方籌資。老舊小區(qū)改造工程，項目資金從哪里來是關(guān)鍵，既要堅持惠民利民，也要堅持合情合理。改造辦公室通過街道社區(qū)這個紐帶廣泛征求居民意見，合理安排確定改造費用的分攤規(guī)則。三是堅持以改代拆、挖舊謀新。堅持將老舊小區(qū)改造與城市生態(tài)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，有效利用老街市場對沙灣縣、瑪納斯縣的強力的輻射帶動效應(yīng)，對老街進行原址改造提升，拆違、修復(fù)和美化同步推進，在保留原生態(tài)老街小商品集散業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，提升基礎(chǔ)設(shè)施水平，加強監(jiān)管服務(wù)，打造特色亮點，形成了一個獨具特色的“改造+運營+管理”的規(guī)范小商品批發(fā)地。四是堅持鍛煉干部，錘煉基層。第八師石河子市黨委精心選派26名年輕后備干部進駐待改造社區(qū)蹲點，全程參與，深入一線，通過真抓實干錘煉了一大批敢于擔當、善于作為，樂于和群眾打交道的年輕后備干部。

3.1.3 挖掘歷史，突出亮點打造特色

2021年是師市老舊小區(qū)改造三年計劃的突破之年，在堅持以往好的做法和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，針對本年度需要改造社區(qū)的具體情況，按照“精準謀劃、靶向施工”的原則確定改造方案。2021 年度需要改造的社區(qū)大多屬于老軍墾風貌區(qū)，針對“深挖城市資源，打造城市特色”的工作目標，第八師石河子市黨委出臺了《師市2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》，以磚紅色、灰色、米白色為主導(dǎo)色系，突出軍墾風貌，修繕加固軍墾歷史遺跡，貫通連接多個軍墾文化舊址，打造可視化軍墾歷史線路。同時，針對居住在軍墾風貌區(qū)的居民相對經(jīng)濟條件較好的情況，在進一步完善水電氣路信精準改造的情況下，新增加裝電梯計劃。

3.2 堅持規(guī)劃先行，整體設(shè)計一體施工

3.2.1 堅持一體統(tǒng)籌設(shè)計、整體優(yōu)化提升

通過統(tǒng)籌布局全市的老舊小區(qū)改造項目，實現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)均等化，形成便利高效、資源共享的社區(qū)、鄰里、街坊三級服務(wù)格局，此外，改造工程還對社區(qū)內(nèi)既有的公共設(shè)施加以提升、整合、優(yōu)化，為市場化主體在社區(qū)內(nèi)開展幼托、學(xué)前教育、養(yǎng)老陪護、果蔬銷售、便民服務(wù)等社區(qū)綜合服務(wù)項目打造良好基礎(chǔ)。

3.2.2 堅持一個改造標準改造風格干到底

三年來，第八師石河子市先后印發(fā)了《石河子老舊小區(qū)要素設(shè)計導(dǎo)則》、《石河子市老舊住宅小區(qū)改造建設(shè)指南》、《石河子市主城區(qū)色彩專項規(guī)劃》等文件，對改造標準和改造風格進行統(tǒng)一規(guī)定，促使不同時間段改造的項目擁有整體協(xié)調(diào)的風格，2021 年又出臺了《師市2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》和《石河子市既有住宅加裝電梯暫行實施辦法》，堅持一個標準干到底。

3.2.3 堅持內(nèi)外兼修，好看好住做提升

為提升城市整體功能，提高居民獲得感、滿意度，石河子的老舊小區(qū)改造工程不僅僅是致力于提升城市顏值，更是要對小區(qū)的地下管網(wǎng)、地上設(shè)施、樓外樓內(nèi)、安全環(huán)境進行全方位、立體化改造[3]。

3.3 堅持多措并舉，探索長效管控機制

3.3.1 盤活既有資源，建立居民自治組織探索社區(qū)自我運營模式

一是尊重居民主體地位，通過多種方式引導(dǎo)幫助居民積極參與到改造全過程中來。改造之初，社區(qū)通過召開社區(qū)居民大會、發(fā)放調(diào)查問卷、入戶調(diào)查等手段收集居民改造意愿和改造需求，并依托師市每周末開展的在職黨員“雙報到”活動，通過入戶與居民交流，收集居民改造意愿1700 多條，包含了小區(qū)停車、地下管網(wǎng)、綠化、小區(qū)道路、休閑健身設(shè)備、房屋修繕加固、社區(qū)安保等多方面的內(nèi)容，并在方案設(shè)計階段予以了充分采納。二是積極幫助引導(dǎo)小區(qū)居民成立業(yè)主委員會，按照程序自主選定物業(yè)企業(yè)，引導(dǎo)居民自主管理社區(qū)居民共有物權(quán)，加強居民對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管和約束，提升居民對小區(qū)管理的參與度，探索居民＋物業(yè)的小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施運營管理機制。三是進行物業(yè)整合，針對拆墻透綠以后，部分社區(qū)管理區(qū)域重疊，部分樓棟物業(yè)管理碎片化的問題，有機整合現(xiàn)有街道社區(qū)，從而實現(xiàn)規(guī)?；s化管理。四是針對物業(yè)整合后物業(yè)公司收費率降低的問題，可以指導(dǎo)居民業(yè)主委員會將小區(qū)外立面商用收益和電梯廣告收益補償給物業(yè)公司，保障社區(qū)物業(yè)服務(wù)。五是利用小區(qū)改造后良好的硬件設(shè)施，引入養(yǎng)老陪護、托幼、學(xué)前教育等營利性社區(qū)服務(wù)項目，拓展公有部分收益，反哺小區(qū)維護運營成本[4]。六是針對小區(qū)停車難、亂停車、停車費收取等問題，對新建的停車場統(tǒng)一標線，引導(dǎo)居民規(guī)范停車，有條件的社區(qū)建立停車收費制度。七是繼續(xù)在社區(qū)統(tǒng)一規(guī)范配備垃圾回收設(shè)備，實施垃圾分類，完善垃圾分類收轉(zhuǎn)運體系，加快建設(shè)垃圾終端處理設(shè)施，建立獎懲結(jié)合的垃圾分類居民管理制度，建立政府主導(dǎo)、居民自律、社會參與的多中心垃圾分類推進體制，引導(dǎo)居民積極參與社區(qū)環(huán)境治理。八是利用互聯(lián)網(wǎng)等多種線上線下手段，提供多樣化的信息溝通渠道，創(chuàng)新溝通方式，使居民能及時接受到社區(qū)發(fā)布的各項信息。

3.3.2 強化黨建引領(lǐng)，開展特色志愿活動培養(yǎng)居民自我管理意識

一是依托黨員社區(qū)雙報到和黨員紅細胞等志愿服務(wù)活動，引導(dǎo)有條件有意愿的居民共同構(gòu)建各類社區(qū)志愿者服務(wù)隊伍，培育居民自我管理、自我服務(wù)的意識。二是積極開展特色志愿活動。比如說石河子市廣泛開展的“一戶一樹”認領(lǐng)活動，就是一項十分具有石河子特色的行之有效的志愿活動。石河子作為國家森林城市，“半城綠色半城樓”是我們靚麗的城市名片，這個城市的每一棵樹都是老一輩軍墾人一棵一棵親手種下的，石河子人對于樹木有著別樣的感情。開展“一戶一樹”認領(lǐng)活動，將小區(qū)樹木管護由單純的園林、物業(yè)管護轉(zhuǎn)化為園林、物業(yè)管護＋居民愛護，既強化了社區(qū)居民愛護意識服務(wù)社區(qū)的意識，又能保證每一棵樹木都能長勢良好。三是圍繞感受身邊人、身邊事，針對社區(qū)鰥寡孤獨，老弱病殘及困難家庭人員，構(gòu)建本社區(qū)志愿者隊伍，積極引導(dǎo)有熱心、有愛心的鄰居、黨員、業(yè)主成立小區(qū)志愿者服務(wù)隊，傳遞關(guān)愛溫暖，培育社區(qū)居民的家園意識和歸屬感榮譽感。