淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理

?張彭奎

摘要：通過實(shí)施全面預(yù)算管理可以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)深度與寬度，從而更好地帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體發(fā)展。但當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)仍然存在很多問題，尤其是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了人力資源管理在其中發(fā)揮的作用，尤其是激勵(lì)措施做得不好，人資中對(duì)全面預(yù)算管理隊(duì)伍的激勵(lì)措施比較單一、老套，一般只停留在物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)層面，長(zhǎng)此以往容易讓預(yù)算人員產(chǎn)生麻痹心理。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在優(yōu)化全面預(yù)算管理機(jī)制時(shí)一定不能夠忽視細(xì)節(jié)上的一些問題，做到全面預(yù)算管理優(yōu)化方法具有全面性與覆蓋性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);企業(yè);全面預(yù)算管理

0引言

全面預(yù)算管理是現(xiàn)代化企業(yè)內(nèi)部管理的重要方式之一，可以通過對(duì)業(yè)務(wù)、資金、信息以及人才的整合，科學(xué)的企業(yè)管理權(quán)利分配等方式，來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化企業(yè)管理的資源合理配置，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃和制定、經(jīng)營(yíng)狀況的了解與發(fā)展等各個(gè)方面提供決策支持。然而我國(guó)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理工作時(shí)間較短，且在過程中暴露出諸多問題，需要對(duì)全面預(yù)算管理工作模式進(jìn)行及時(shí)的分析和應(yīng)用策略的探討。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理相關(guān)概述

1.1? 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的基本特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、管理要求高，企業(yè)在開展預(yù)算管理工作過程中，凸顯出以下幾方面基本特性：以資金循環(huán)作為預(yù)算編制起點(diǎn)?，F(xiàn)金存量及資金循環(huán)速率是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的核心命脈，也是支撐企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的后備力量。如果房地產(chǎn)企業(yè)資金流通效率低，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，可能會(huì)引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);以施工項(xiàng)目作為預(yù)算管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分施工項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期需要3-5年，每一個(gè)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)構(gòu)成因素都存在差異性，不僅給成本核算工作帶來了難度，也需要預(yù)算管理對(duì)收支過程的實(shí)時(shí)監(jiān)督;預(yù)算管理系統(tǒng)性較強(qiáng)。全面預(yù)算管理遵循全員參與和全方位控制等基本原則，以事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后反饋?zhàn)鳛閯?dòng)態(tài)化的管理過程，且管理內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)企業(yè)施工、竣工、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要系統(tǒng)化的管理體系作為保障。在戰(zhàn)略規(guī)劃及預(yù)算目標(biāo)設(shè)置環(huán)節(jié)，需要準(zhǔn)確把握內(nèi)外部發(fā)展形勢(shì)，加強(qiáng)與政府機(jī)關(guān)單位之間的聯(lián)系，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)政策變更趨勢(shì)，避免因外部環(huán)境干擾影響預(yù)算的精準(zhǔn)性。

1.2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施全面預(yù)算管理能夠?qū)⑵淙康臉I(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)及崗位人員都納入預(yù)算管控的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)人財(cái)物資源的統(tǒng)籌管理和優(yōu)化整合，充分發(fā)揮內(nèi)部聯(lián)動(dòng)管控作用，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效益的目標(biāo)。將全面預(yù)算管理計(jì)劃作為聯(lián)系企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的紐帶，通過分階段逐級(jí)分解預(yù)算指標(biāo)，將預(yù)算管理責(zé)任落實(shí)到各崗位及個(gè)人，能夠進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算的戰(zhàn)略指導(dǎo)能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債特征，通過編制現(xiàn)金流預(yù)算能夠有效防范企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

2.1? 全面預(yù)算缺乏企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)企業(yè)的方案方向，是企業(yè)的領(lǐng)航者。目前企業(yè)在預(yù)算的編制中，將預(yù)算管理目標(biāo)分開，各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)歷史數(shù)據(jù)以及想象來進(jìn)行編制預(yù)算草案。這種預(yù)算草案中的奮斗目標(biāo)即為集團(tuán)年度考核時(shí)的奮斗目標(biāo)，這種預(yù)算草案編制方法能夠穩(wěn)定的保證集團(tuán)的目標(biāo)全面完成，但是并沒有考慮企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。傳統(tǒng)的預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)背向而行的，只考慮了目標(biāo)，并沒真正考慮為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)出現(xiàn)的各種狀況，憑空想象出來的數(shù)字，來拼湊的預(yù)算草案，對(duì)于工作的開展毫無意義。

2.2? 預(yù)算編制缺乏精準(zhǔn)性

一方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，預(yù)算編制環(huán)節(jié)不僅需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，還需要耗費(fèi)一定的時(shí)間。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易受外部環(huán)境影響，如果采用簡(jiǎn)單的定期預(yù)算法或固定預(yù)算法，沒有考慮到企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)等，預(yù)算靈活性較差，可能會(huì)影響后續(xù)的執(zhí)行效率;另一方面，基于“自上而下”的預(yù)算編制流程下，企業(yè)在預(yù)算編制環(huán)節(jié)難免存在著管理層與執(zhí)行層預(yù)算博弈現(xiàn)象，即相關(guān)部門為了在預(yù)算中分配到更多的資金或逃避年終項(xiàng)目考核的壓力，往往會(huì)隱藏實(shí)力或虛報(bào)預(yù)算，在內(nèi)部信息流通渠道阻塞的情況下，管理層和預(yù)算部門無法準(zhǔn)確判斷預(yù)算項(xiàng)目的實(shí)際資金需求，造成大規(guī)模的資金浪費(fèi)，造成會(huì)計(jì)信息失真，預(yù)算管理工作也流于形式。

2.3? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制不科學(xué)

預(yù)算編制是保證全面預(yù)算管理質(zhì)量的基礎(chǔ)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，預(yù)算編制尤為重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目周期往往都比較長(zhǎng)，少則三年五載，多則十年以上，在加上施工資金數(shù)額大，一旦預(yù)算編制不科學(xué)極易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以必須要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制水平。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制都采用年度編制，這種預(yù)算編制方法不能夠更好地反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期內(nèi)的項(xiàng)目預(yù)算狀況，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來不必要的損失和決策失誤。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善全面預(yù)算管理的有效策略

3.1? 制定健全的全面預(yù)算管理體系

房企必須要以完善的管理體系作為后盾。制定完善的預(yù)算管理體系過程中，要將體系制度作為基礎(chǔ)條件。首先，應(yīng)該明確預(yù)算管理目標(biāo)，此目標(biāo)需要與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行緊密的結(jié)合;與具體成本費(fèi)用間強(qiáng)調(diào)匹配性原則。只有這樣才能夠降低預(yù)期與實(shí)際間所存在的差異;其次，傳統(tǒng)的預(yù)算管理方式以短期效益為主，盡管能夠在較短的時(shí)間內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的效益，但是并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，并且成本支出在開發(fā)過程中會(huì)出現(xiàn)較大變化。在對(duì)房企預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行確定時(shí)，應(yīng)該結(jié)合房企市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目投資以及實(shí)際管理等因素，綜合考量預(yù)算管理與該項(xiàng)目的目標(biāo)關(guān)系，便于將預(yù)算管理責(zé)任進(jìn)行明確;最后，全面預(yù)算應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行定期調(diào)整;當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)變化十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)在編制年度預(yù)算時(shí)，可根據(jù)至預(yù)算年度已實(shí)現(xiàn)的銷售及成本及合理預(yù)估未來銷售及投入情況動(dòng)態(tài)的更新整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算，使預(yù)算能全面及時(shí)的反映項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)情況，有利于管理層進(jìn)行管理決策及監(jiān)督控制。

3.2? 嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行過程

預(yù)算執(zhí)行過程是直接影響預(yù)算實(shí)施成效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)執(zhí)行過程的控制力度，具體表現(xiàn)在：建立健全預(yù)算監(jiān)管機(jī)制和預(yù)算資金審批制度;除了采用總額控制的方式，還可以對(duì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)設(shè)置專項(xiàng)控制;針對(duì)后期追加預(yù)算或超預(yù)算現(xiàn)象要執(zhí)行嚴(yán)格的審批程序，避免越權(quán)審批、重復(fù)審批等現(xiàn)象;借助計(jì)算機(jī)技術(shù)設(shè)置預(yù)算定額預(yù)警功能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)超預(yù)算或預(yù)算外支出等問題;建立多維度的預(yù)算分析模型，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)成本、項(xiàng)目施工進(jìn)度、營(yíng)業(yè)收入等與預(yù)算目標(biāo)和計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，提升預(yù)算分析審核結(jié)果的準(zhǔn)確性，并反饋到實(shí)際操作中。此外，在堅(jiān)持預(yù)算管理剛性約束的同時(shí)，企業(yè)也要建立靈活的預(yù)算調(diào)整機(jī)制，當(dāng)外部客觀環(huán)境發(fā)生重大變化時(shí)，相關(guān)部門可以依照預(yù)算調(diào)整的適用條件和程序出具預(yù)算調(diào)整報(bào)告，經(jīng)預(yù)算管理委員會(huì)審批以后進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整預(yù)算。

3.3? 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為保證預(yù)算編制的科學(xué)性，必須要及時(shí)掌握宏觀調(diào)控政策，防止因宏觀政策調(diào)整解讀不及時(shí)而遭受損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)要注重加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)等的聯(lián)系，方便其了解相關(guān)宏觀政策。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高預(yù)算編制的靈活性，根據(jù)企業(yè)不同時(shí)期、不同需要來進(jìn)行預(yù)算編制，不能單純只運(yùn)用一種預(yù)算方法，無論是短期滾動(dòng)預(yù)算還是中期滾動(dòng)預(yù)算，都應(yīng)該涵蓋在房地產(chǎn)預(yù)算編制環(huán)節(jié)當(dāng)中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利用滾動(dòng)預(yù)算方法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目周期與年度預(yù)算的有機(jī)結(jié)合，從而進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性。

3.4? 強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行力的監(jiān)督考核

在年度預(yù)算目標(biāo)制定完成后，還需要管理者將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解，落實(shí)到各個(gè)部門，再進(jìn)行部門任務(wù)分解，細(xì)化成為小組任務(wù)或個(gè)人任務(wù)，同時(shí)在執(zhí)行的過程中，還要進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)的月度考核、季度考核、半年考核以及年度考核，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行力，嚴(yán)格要求企業(yè)內(nèi)所有職工在工作期間不懈怠，在有挑戰(zhàn)有目標(biāo)的情況下，鼓勵(lì)職工100%完成或超額完成個(gè)人任務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)年度預(yù)算目標(biāo)的完成。在每次考核的過程中，企業(yè)需要匯總執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題并進(jìn)行妥善解決，及時(shí)調(diào)整預(yù)算實(shí)施戰(zhàn)略，規(guī)避發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，為下一年度的預(yù)算目標(biāo)積累經(jīng)驗(yàn)，幫助企業(yè)更好發(fā)展。在執(zhí)行過程中還要對(duì)職工進(jìn)行公平公正的績(jī)效考評(píng)并進(jìn)行獎(jiǎng)懲激勵(lì)。在每一次的預(yù)算目標(biāo)考核期，都要進(jìn)行執(zhí)行情況和結(jié)果的有效考評(píng)，有獎(jiǎng)有懲，通過獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制，激勵(lì)職工對(duì)于企業(yè)預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行的熱情和積極程度，提高執(zhí)行效率。需要注意的是，全面預(yù)算管理機(jī)制中的考評(píng)激勵(lì)制度，一定要遵循公平、公正、公開的原則，根據(jù)不同的分解目標(biāo)和職級(jí)進(jìn)行考評(píng)和獎(jiǎng)懲。

4結(jié)束語

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實(shí)施全面預(yù)算管理是企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化的必然趨勢(shì)，也是提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要立足于自身在預(yù)算實(shí)踐中的不足之處，采取合理措施，有效推進(jìn)預(yù)算管理工作的順利開展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做大做強(qiáng)

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作者簡(jiǎn)介：

張彭奎，男，漢族，就讀于東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理.