淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預算管理

?張彭奎

摘要：通過實施全面預算管理可以進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務深度與寬度，從而更好地帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體發(fā)展。但當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施全面預算管理時仍然存在很多問題，尤其是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了人力資源管理在其中發(fā)揮的作用，尤其是激勵措施做得不好，人資中對全面預算管理隊伍的激勵措施比較單一、老套，一般只停留在物質(zhì)獎勵層面，長此以往容易讓預算人員產(chǎn)生麻痹心理。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在優(yōu)化全面預算管理機制時一定不能夠忽視細節(jié)上的一些問題，做到全面預算管理優(yōu)化方法具有全面性與覆蓋性。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);企業(yè);全面預算管理

0引言

全面預算管理是現(xiàn)代化企業(yè)內(nèi)部管理的重要方式之一，可以通過對業(yè)務、資金、信息以及人才的整合，科學的企業(yè)管理權(quán)利分配等方式，來實現(xiàn)現(xiàn)代化企業(yè)管理的資源合理配置，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃和制定、經(jīng)營狀況的了解與發(fā)展等各個方面提供決策支持。然而我國企業(yè)應用全面預算管理工作時間較短，且在過程中暴露出諸多問題，需要對全面預算管理工作模式進行及時的分析和應用策略的探討。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理相關概述

1.1? 房地產(chǎn)企業(yè)實施預算管理的基本特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求量大、項目周期長、管理要求高，企業(yè)在開展預算管理工作過程中，凸顯出以下幾方面基本特性：以資金循環(huán)作為預算編制起點?，F(xiàn)金存量及資金循環(huán)速率是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的核心命脈，也是支撐企業(yè)一切經(jīng)濟活動的后備力量。如果房地產(chǎn)企業(yè)資金流通效率低，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，可能會引發(fā)企業(yè)財務風險;以施工項目作為預算管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分施工項目的運轉(zhuǎn)周期需要3-5年，每一個項目的成本和利潤構(gòu)成因素都存在差異性，不僅給成本核算工作帶來了難度，也需要預算管理對收支過程的實時監(jiān)督;預算管理系統(tǒng)性較強。全面預算管理遵循全員參與和全方位控制等基本原則，以事前預測、事中控制和事后反饋作為動態(tài)化的管理過程，且管理內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)企業(yè)施工、竣工、銷售等多個環(huán)節(jié)，需要系統(tǒng)化的管理體系作為保障。在戰(zhàn)略規(guī)劃及預算目標設置環(huán)節(jié)，需要準確把握內(nèi)外部發(fā)展形勢，加強與政府機關單位之間的聯(lián)系，準確預測政策變更趨勢，避免因外部環(huán)境干擾影響預算的精準性。

1.2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預算管理的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)通過實施全面預算管理能夠?qū)⑵淙康臉I(yè)務經(jīng)營環(huán)節(jié)及崗位人員都納入預算管控的范圍內(nèi)，實現(xiàn)對企業(yè)人財物資源的統(tǒng)籌管理和優(yōu)化整合，充分發(fā)揮內(nèi)部聯(lián)動管控作用，提高企業(yè)經(jīng)營管理效益的目標。將全面預算管理計劃作為聯(lián)系企業(yè)長期經(jīng)營規(guī)劃與日常經(jīng)營活動的紐帶，通過分階段逐級分解預算指標，將預算管理責任落實到各崗位及個人，能夠進一步強化企業(yè)預算的戰(zhàn)略指導能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營具有高風險、高負債特征，通過編制現(xiàn)金流預算能夠有效防范企業(yè)的現(xiàn)金流風險，避免資金風險。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理存在的問題

2.1? 全面預算缺乏企業(yè)戰(zhàn)略目標

戰(zhàn)略目標時企業(yè)的方案方向，是企業(yè)的領航者。目前企業(yè)在預算的編制中，將預算管理目標分開，各部門負責人根據(jù)歷史數(shù)據(jù)以及想象來進行編制預算草案。這種預算草案中的奮斗目標即為集團年度考核時的奮斗目標，這種預算草案編制方法能夠穩(wěn)定的保證集團的目標全面完成，但是并沒有考慮企業(yè)戰(zhàn)略目標。傳統(tǒng)的預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標時背向而行的，只考慮了目標，并沒真正考慮為實現(xiàn)目標出現(xiàn)的各種狀況，憑空想象出來的數(shù)字，來拼湊的預算草案，對于工作的開展毫無意義。

2.2? 預算編制缺乏精準性

一方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，預算編制環(huán)節(jié)不僅需要投入大量的人力、物力和財力，還需要耗費一定的時間。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易受外部環(huán)境影響，如果采用簡單的定期預算法或固定預算法，沒有考慮到企業(yè)實際經(jīng)營狀況和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢等，預算靈活性較差，可能會影響后續(xù)的執(zhí)行效率;另一方面，基于“自上而下”的預算編制流程下，企業(yè)在預算編制環(huán)節(jié)難免存在著管理層與執(zhí)行層預算博弈現(xiàn)象，即相關部門為了在預算中分配到更多的資金或逃避年終項目考核的壓力，往往會隱藏實力或虛報預算，在內(nèi)部信息流通渠道阻塞的情況下，管理層和預算部門無法準確判斷預算項目的實際資金需求，造成大規(guī)模的資金浪費，造成會計信息失真，預算管理工作也流于形式。

2.3? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制不科學

預算編制是保證全面預算管理質(zhì)量的基礎，尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，預算編制尤為重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其項目周期往往都比較長，少則三年五載，多則十年以上，在加上施工資金數(shù)額大，一旦預算編制不科學極易導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險，所以必須要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算編制水平。當前，國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算編制都采用年度編制，這種預算編制方法不能夠更好地反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期內(nèi)的項目預算狀況，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營帶來不必要的損失和決策失誤。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善全面預算管理的有效策略

3.1? 制定健全的全面預算管理體系

房企必須要以完善的管理體系作為后盾。制定完善的預算管理體系過程中，要將體系制度作為基礎條件。首先，應該明確預算管理目標，此目標需要與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標進行緊密的結(jié)合;與具體成本費用間強調(diào)匹配性原則。只有這樣才能夠降低預期與實際間所存在的差異;其次，傳統(tǒng)的預算管理方式以短期效益為主，盡管能夠在較短的時間內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的效益，但是并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時間較長，并且成本支出在開發(fā)過程中會出現(xiàn)較大變化。在對房企預算目標進行確定時，應該結(jié)合房企市場現(xiàn)狀、項目投資以及實際管理等因素，綜合考量預算管理與該項目的目標關系，便于將預算管理責任進行明確;最后，全面預算應根據(jù)市場變化情況進行定期調(diào)整;當下房地產(chǎn)市場變化十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)在編制年度預算時，可根據(jù)至預算年度已實現(xiàn)的銷售及成本及合理預估未來銷售及投入情況動態(tài)的更新整個項目的預算，使預算能全面及時的反映項目的各項經(jīng)營指標情況，有利于管理層進行管理決策及監(jiān)督控制。

3.2? 嚴格預算執(zhí)行過程

預算執(zhí)行過程是直接影響預算實施成效的關鍵環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當加強對執(zhí)行過程的控制力度，具體表現(xiàn)在：建立健全預算監(jiān)管機制和預算資金審批制度;除了采用總額控制的方式，還可以對關鍵業(yè)務指標設置專項控制;針對后期追加預算或超預算現(xiàn)象要執(zhí)行嚴格的審批程序，避免越權(quán)審批、重復審批等現(xiàn)象;借助計算機技術(shù)設置預算定額預警功能，及時發(fā)現(xiàn)超預算或預算外支出等問題;建立多維度的預算分析模型，對已經(jīng)發(fā)生的營業(yè)成本、項目施工進度、營業(yè)收入等與預算目標和計劃進行對比，提升預算分析審核結(jié)果的準確性，并反饋到實際操作中。此外，在堅持預算管理剛性約束的同時，企業(yè)也要建立靈活的預算調(diào)整機制，當外部客觀環(huán)境發(fā)生重大變化時，相關部門可以依照預算調(diào)整的適用條件和程序出具預算調(diào)整報告，經(jīng)預算管理委員會審批以后進行適當調(diào)整預算。

3.3? 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制的科學性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為保證預算編制的科學性，必須要及時掌握宏觀調(diào)控政策，防止因宏觀政策調(diào)整解讀不及時而遭受損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行全面預算管理時要注重加強與稅務機構(gòu)、審計機構(gòu)等的聯(lián)系，方便其了解相關宏觀政策。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高預算編制的靈活性，根據(jù)企業(yè)不同時期、不同需要來進行預算編制，不能單純只運用一種預算方法，無論是短期滾動預算還是中期滾動預算，都應該涵蓋在房地產(chǎn)預算編制環(huán)節(jié)當中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利用滾動預算方法，實現(xiàn)項目周期與年度預算的有機結(jié)合，從而進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制的科學性。

3.4? 強化預算執(zhí)行力的監(jiān)督考核

在年度預算目標制定完成后，還需要管理者將預算目標進行分解，落實到各個部門，再進行部門任務分解，細化成為小組任務或個人任務，同時在執(zhí)行的過程中，還要進行預算目標的月度考核、季度考核、半年考核以及年度考核，強化預算執(zhí)行力，嚴格要求企業(yè)內(nèi)所有職工在工作期間不懈怠，在有挑戰(zhàn)有目標的情況下，鼓勵職工100%完成或超額完成個人任務，最終實現(xiàn)企業(yè)年度預算目標的完成。在每次考核的過程中，企業(yè)需要匯總執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題并進行妥善解決，及時調(diào)整預算實施戰(zhàn)略，規(guī)避發(fā)展風險，為下一年度的預算目標積累經(jīng)驗，幫助企業(yè)更好發(fā)展。在執(zhí)行過程中還要對職工進行公平公正的績效考評并進行獎懲激勵。在每一次的預算目標考核期，都要進行執(zhí)行情況和結(jié)果的有效考評，有獎有懲，通過獎勵和懲罰機制，激勵職工對于企業(yè)預算目標執(zhí)行的熱情和積極程度，提高執(zhí)行效率。需要注意的是，全面預算管理機制中的考評激勵制度，一定要遵循公平、公正、公開的原則，根據(jù)不同的分解目標和職級進行考評和獎懲。

4結(jié)束語

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實施全面預算管理是企業(yè)適應外部環(huán)境變化的必然趨勢，也是提升競爭優(yōu)勢和經(jīng)濟效益的有效方法。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要立足于自身在預算實踐中的不足之處，采取合理措施，有效推進預算管理工作的順利開展，實現(xiàn)企業(yè)做大做強

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作者簡介：

張彭奎，男，漢族，就讀于東南大學經(jīng)濟管理學院，研究方向：經(jīng)濟管理.