淺談基層人民銀行閑置房產(chǎn)管理

摘 要：黨的十八大明確提出要針對各類國有資產(chǎn)的權(quán)屬和特點(diǎn)，建立健全適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的管理體制和制度體系。中國人民銀行荊州市中心支行在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，立足于閑置房屋資產(chǎn)規(guī)模大、房齡老、類型多、分布散和空置率高的現(xiàn)實(shí)情況，面對閑置房屋資產(chǎn)管理過程中實(shí)際存在的突出問題，提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：人民銀行;閑置房產(chǎn);分類管理

基層人民銀行從獨(dú)立行使中央銀行職能以來，經(jīng)過30多年的發(fā)展和政策演變，積累了大量閑置房屋資產(chǎn)。而《中國人民銀行固定資產(chǎn)管理辦法》中并沒有對閑置房屋資產(chǎn)的管理做出具體規(guī)范，因此各基層人民銀行無章可依、做法各異，甚至還導(dǎo)致了一些問題。如何有效管理和處置，實(shí)現(xiàn)閑置房產(chǎn)的保值增值，成為資產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要工作。為此，筆者對荊州人民銀行轄內(nèi)閑置房產(chǎn)進(jìn)行了深入調(diào)研，提出了基層人民銀行閑置房屋資產(chǎn)管理工作模式的建議。

一、 基層人民銀行閑置房產(chǎn)基本情況

從轄內(nèi)支行全面調(diào)查清理情況來看，閑置房屋資產(chǎn)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。

（一）規(guī)模大

從規(guī)模來看，轄內(nèi)人民銀行系統(tǒng)共有閑置房產(chǎn)36處，總面積2.85萬平方米，賬面價(jià)值727.3萬元。

（二）房齡老

從建筑年限看，30年以上房齡的占比44%，20年以上30年以下房齡的占比53%，20年以內(nèi)房齡的占比3%。

（三）類型多

從功能分類來看，包括老舊辦公用房、發(fā)行庫、公有成套住房、商業(yè)門面房等。其中老舊辦公用房面積4864.8萬平方米，占比17%;成套住房面積16987.7平方米，占比60%，商業(yè)門面房面積4444.9平方米，占比16%。

（四）分布散

58.3%的閑置房產(chǎn)分布遠(yuǎn)離辦公區(qū)，55%的閑置房產(chǎn)為零星分布。

（五）空置率較高

閑置房產(chǎn)中，處于空置狀態(tài)的面積達(dá)7651.6平方米，占比27%。

二、 基層人民銀行閑置房產(chǎn)管理中存在的問題

（一）產(chǎn)權(quán)模糊多

全市僅有約50%（面積為1.48萬平方米）的閑置房產(chǎn)兩證齊全，產(chǎn)權(quán)明晰;約28%（面積為0.81萬平方米）的閑置房產(chǎn)僅持有土地證或者是房產(chǎn)證;22%（面積為0.55萬平方米）的閑置房產(chǎn)既沒有房產(chǎn)證又沒有土地證。

（二）問題隱患多

由于閑置房產(chǎn)老舊以及房屋結(jié)構(gòu)原因，外墻開裂、貼磚脫落、水電管網(wǎng)老化、消防設(shè)施缺乏或失效、門窗嚴(yán)重銹蝕等安全隱患問題在部分閑置房產(chǎn)中較為突出。如中支郢都路綜合樓門面二樓曾經(jīng)墜落外掛預(yù)制件，造成一人輕微傷。

（三）出租失范多

第一是制度缺失，轄內(nèi)部分支行未制訂《閑置資產(chǎn)管理制度》和《閑置房產(chǎn)出租管理制度》。第二是缺乏科學(xué)合理的房屋租賃定價(jià)機(jī)制，基本上采用市場調(diào)查定價(jià)或者雙方協(xié)議定價(jià)。第三是合同租賃期限偏長，普遍在3年以上。第四是租賃收入票據(jù)不規(guī)范，單位開具手寫收據(jù)，存在較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）管理缺位多

一方面是管理人員缺失，支行在職人員少，閑置房屋資產(chǎn)管理多為兼崗人員。另一方面是管理積極性缺失，部分單位對閑置房屋資產(chǎn)管理僅滿足于賬實(shí)相符和不出現(xiàn)大的安全事故，“多一事不如少一事”的思想普遍存在。

三、 基層人民銀行閑置房產(chǎn)管理路徑的建議

（一）科學(xué)分類，明晰產(chǎn)權(quán)，夯實(shí)閑置房產(chǎn)管理基礎(chǔ)

1. 全面清查，建立人民銀行閑置房產(chǎn)分類管理數(shù)據(jù)庫

建議在統(tǒng)一的時(shí)間段組織對人民銀行系統(tǒng)閑置房屋進(jìn)行全面清理清查，統(tǒng)計(jì)閑置房產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、賬面價(jià)值、權(quán)屬情況以及使用形態(tài)等信息，并建立系統(tǒng)的閑置房產(chǎn)分類管理數(shù)據(jù)庫。按照地段條件、房屋年限、損壞程度、維護(hù)費(fèi)用等方面將的閑置房產(chǎn)分類管理。

2. 把握機(jī)遇，明晰人民銀行閑置房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

建議上級行要求各分支機(jī)構(gòu)開展閑置房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定和辦證工作，尋求土管、房管、測繪、規(guī)劃部門的支持，爭取政策傾斜，著力解決相關(guān)房屋的權(quán)屬模糊的問題。在具體操作中，簡易的權(quán)證問題按程序辦，復(fù)雜的權(quán)證問題借力巧辦，疑難權(quán)證問題“搭車”辦，著實(shí)解決房產(chǎn)權(quán)證缺失等的問題。

（二）明確責(zé)任，完善制度，自我實(shí)施閑置資產(chǎn)動態(tài)管理

1. 明確管理責(zé)任

各單位會計(jì)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)閑置房產(chǎn)的賬面管理，后勤服務(wù)部門負(fù)責(zé)具體房產(chǎn)的經(jīng)營管理，并配備閑置房產(chǎn)管理專職人員，將管理責(zé)任切實(shí)落實(shí)到部門和個(gè)人。強(qiáng)化管理人員定期專業(yè)培訓(xùn)，了解房產(chǎn)維護(hù)及相關(guān)法律知識，掌握物業(yè)管理的基本技能，提高科學(xué)管理水平。

2. 健全制度體系

分支機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際，制訂和完善系統(tǒng)的閑置房產(chǎn)制度。具體內(nèi)容應(yīng)包含閑置房產(chǎn)出租出借的審批、招租的形式、租賃房產(chǎn)定價(jià)、租賃合同簽訂、服務(wù)維修維護(hù)程序、租賃房屋水電費(fèi)的核查、租賃金的收取繳納以及對閑置房產(chǎn)監(jiān)督管理和績效評價(jià)等，為實(shí)現(xiàn)閑置房產(chǎn)“使用有效、流程規(guī)范、監(jiān)督到位”奠定制度基礎(chǔ)。

3. 實(shí)行動態(tài)管理

第一是定期進(jìn)行資產(chǎn)清查，做到“家底清楚、賬實(shí)相符”，形成完整的閑置房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。第二是依規(guī)定期對閑置房產(chǎn)租金底價(jià)進(jìn)行調(diào)整，對租賃時(shí)間超過2年的必須在合同中明確租賃價(jià)格遞增比例，做到房屋租賃市場價(jià)格相匹配。第三是注重依法維權(quán)，閑置房屋租賃合同必須經(jīng)過本單位法律事務(wù)部門的審核或外聘法律服務(wù)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)可把關(guān);加強(qiáng)承租人經(jīng)營情況的跟蹤管理，對遲繳租賃金的承租人及時(shí)督辦下達(dá)催收租賃金書面通知;對于違反合同的承租人，依據(jù)租賃合同及時(shí)提起法律訴訟。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙鵬飛.國有企業(yè)主輔分離改制中閑置資產(chǎn)的剝離和處置研究[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2019（5）.

[2]石磊.關(guān)于國有企業(yè)閑置資產(chǎn)處置的相關(guān)問題探討[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2019（4）.

[3]張妙.基于企業(yè)價(jià)值最大化的房屋租賃稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)與比較[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2019（2）.

作者簡介：

李冉童，中國人民銀行荊州市中心支行。