新形勢下加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸防范的思考與建議

王一婕 徐會杰

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著越來越重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，源于銀行信貸風(fēng)險較小且成本較低，因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金來源主要是銀行貸款。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款對銀行信貸依賴程度高，在當(dāng)前經(jīng)濟下行的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險逐步凸顯，給銀行及地區(qū)經(jīng)濟的健康發(fā)展都帶來了壓力。本文以福建地區(qū)銀行為例，通過分析福建地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險，進而分析福建地區(qū)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款現(xiàn)狀及風(fēng)險，為此提出一些切實可行的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款;福建地區(qū)銀行;房地產(chǎn)泡沫;風(fēng)險管理

0 引言

黨的十九大確立“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及最近資管新規(guī)的出臺，進一步強化風(fēng)險意識。為此，如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，最大程度降低和消除潛在風(fēng)險是任何一家商業(yè)銀行以及城市發(fā)展過程中必須關(guān)注和解決的主要問題。

房地產(chǎn)行業(yè)對中國GDP的拉動作用巨大，被形象地喻為中國經(jīng)濟發(fā)展繼投資、消費、出口之后的第四駕馬車，房地產(chǎn)的高收益吸引了眾多企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，其自有資金比例較低，銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的重要來源，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從商業(yè)銀行獲得貸款，同時，個人也可以通過按揭形式從銀行獲得貸款。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金貸款比例達到了60%以上，截止2016年全國貸款余額達到了2151.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，得到飛速增長。因此，在現(xiàn)行的形勢下，積極應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險成為關(guān)注的熱點。

本文基于目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢，即從外部因素上看，經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱化，宏觀調(diào)控趨嚴等;從內(nèi)部因素上看，行業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，銀行內(nèi)部管控不完善等。在這樣的背景下，研究福建地區(qū)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險與防范。

1 福建省房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀及風(fēng)險分析

1.1 福建地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資處于波動中上升

根據(jù)中國統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，2011～2013年，房地產(chǎn)投資保持快速增長，2013年增速達到31.1%。但是從2014年開始，由于中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，發(fā)展速度迅猛，許多行業(yè)出現(xiàn)生產(chǎn)過剩的現(xiàn)象。因此，國家實施了一系列相關(guān)的政策，銀行也收縮了貸款，福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2014年開始呈現(xiàn)出逐年降低的狀況。但從投資量上看，投資總量相對平穩(wěn)。

1.1.2 商品房銷售逐漸回升

根據(jù)中國統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，從2011年到2017年，福建省商品房銷售面積是整體回升的狀態(tài)。2011～2013年，商品房銷售面積保持快速增長，2013年增速達到 43.5%，銷售總面積達到了4536.16萬平方米。但是，從2014年開始，由于國家實施了一系列相關(guān)的政策，并且社會公眾普遍對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期不高，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸降低對房地產(chǎn)的投資，商品房銷售面積增速從2014年開始呈現(xiàn)普遍降低的狀況，甚至在2014年、2015年出現(xiàn)了負增長。但從2016年開始，商品房銷售面積增速有所回升。

1.1.3福建省房地產(chǎn)去庫存效果顯著

根據(jù)中國統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，從2011年到2017年，福建省商品房待售面積增速在近幾年急劇下滑。2015年之前商品房待售面積快速增加，2015年時達到了高峰，增速為53.20%。但是，在2016～2017年，商品房待售面積急劇下降，2016年增速下降到2.4%，2017年增速下降到1.00%，都在5%以下。這與國家2015年頒布的一些去庫存政策有關(guān)，受此政策的影響，福建省地方政府也結(jié)合當(dāng)?shù)刈陨砬闆r推行了一些地方政策，如征收房產(chǎn)稅等，以此促進商品房去庫存的推進。

1.2 福建省房地產(chǎn)市場貸款風(fēng)險分析

1.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度大，且增長速度快

受中國傳統(tǒng)觀念影響，中國的住房需求普遍較高。在近10年來，房價也出現(xiàn)不斷攀升的狀況。根據(jù)中國統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，福建省從2007年到2017年這10年間房地產(chǎn)貸款余額增速相對較大，10年平均增速達21.3%，比同期其他貸款余額都要高。到2017年12月底，福建省全省房地產(chǎn)貸款余額比2016年增長了8.1%，同樣房地產(chǎn)貸款余額比其他貸款余額都要高。從總體比重來看，福建省房地產(chǎn)貸款總額占總體貸款總額的21%。這進一步說明，福建省房地產(chǎn)開發(fā)貸款中來自銀行的貸款額度大，且增長速度快。

1.2.2 商品房價格逐年上漲

從2012年開始福建省商品房價格穩(wěn)步上升，2016年全省平均房價達到了9218元/m2。在全國來看，房價偏高。福建省房價持續(xù)上漲受很多因素的影響，其中國家政策影響相對較大。近年來，房價快速上漲，因此受房價上漲帶來的風(fēng)險也會急劇上升，表象的高房價背后是極高的資產(chǎn)泡沫。在房價逐年攀升以及國家不斷出臺各種各樣調(diào)控市場的宏觀政策背景下，房地產(chǎn)市場面臨的政策性風(fēng)險極大，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整，房價出現(xiàn)大幅下跌，福建省房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險就會顯現(xiàn)，這對地方經(jīng)濟的沖擊是極為嚴峻的。

2 福建地區(qū)的銀行開發(fā)貸款風(fēng)險分析

2.1 政策風(fēng)險

中國經(jīng)濟的增長很大部分是由房地產(chǎn)帶動的，房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)乎著國計民生，關(guān)乎著地方經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。貨幣政策、稅收政策、住房政策、土地政策等多種政策的變化對房地產(chǎn)行業(yè)都有著重要的影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著非常大的政策風(fēng)險。近幾年來，國家及地方紛紛出臺一些調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，如2018年4月《資本新規(guī)》的出臺。但是，福建省地區(qū)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限大多數(shù)為3年，調(diào)整時間具有時滯性。因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展中受政策性不確定風(fēng)險的影響較大。

2.2 資金鏈斷裂風(fēng)險

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，到2017年末，福建省房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達78.9%。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是小企業(yè)且數(shù)量多，缺乏科學(xué)的經(jīng)營管理方法。因此，從整體償債能力上來看，房地產(chǎn)行業(yè)不太樂觀。另外，一些房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，面臨的資金壓力較大，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此，銀行貸款面臨難以收回的窘狀。

2.3 抵押物變現(xiàn)風(fēng)險

雖然房地產(chǎn)開發(fā)貸款以開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)作為抵押，銀行可以在貸款人出現(xiàn)違約時，通過變賣抵押物收回貸款。這樣看來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險應(yīng)該比較低。但是，如果國家頒布一些政策，致使房地產(chǎn)市場進入下滑通道，房地產(chǎn)價格大幅下跌，那么，用于抵押貸款的房地產(chǎn)抵押物價值也會大幅度貶值。因此，此時抵押物面臨難以變現(xiàn)的風(fēng)險，銀行被迫成為這些房地產(chǎn)的持有人。

3 加強福建地區(qū)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險控制的對策建議

3.1 加強風(fēng)險監(jiān)管，強化風(fēng)險管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)貸款中首先就是貸前審查。貸前審查是防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)。要做好貸前審查必須強化經(jīng)辦人員的風(fēng)險意識，提高經(jīng)辦人員的職業(yè)素養(yǎng)、業(yè)務(wù)能力。對經(jīng)辦人員加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險放在重要的位置上，同時在辦理業(yè)務(wù)時切忌急功近利，應(yīng)在安全性與盈利性之間尋求一個平衡點，各個環(huán)節(jié)分開獨立審理，做好貸前審查工作。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的進展情況、資金的回收情況等定期回訪調(diào)查，及時與貸款人溝通，避免因監(jiān)管不善而導(dǎo)致的信用風(fēng)險、違約風(fēng)險，造成銀行無法收回貸款。

3.2 提高銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入門檻

銀行在選擇房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，應(yīng)注重對開發(fā)商資信狀況的考察。通過對開發(fā)商經(jīng)營管控能力、投資開發(fā)項目的經(jīng)驗以及資產(chǎn)狀況多方面、全方位的考察，選擇那些對項目經(jīng)營管控能力好、具有多年開發(fā)經(jīng)驗、資產(chǎn)信用各方面良好的開發(fā)商。對那些信用不佳、經(jīng)營管理能力不足的開發(fā)商要果斷地拒絕。銀行在審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款時應(yīng)注重對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審查。對那些遠離市區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施不健全、成本過高、定價不合理的項目要果斷地拒絕。

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