新《土地管理法》的經(jīng)濟意義

安震

[摘要]土地資源是人類生存和發(fā)展的一項重要資源，因此土地管理制度也是關(guān)系到我國民生的一項重要制度，《土地管理法》1986年6月25日經(jīng)第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議審議通過，此次修訂的《土地管理法》盡管沒有進一步放開住宅集體建設(shè)住宅用地是否可以進入工業(yè)和住宅經(jīng)營性領(lǐng)域，但已經(jīng)明確允許住宅集體建設(shè)住宅用地所有權(quán)人無需直接經(jīng)過地方政府的征收直接使用即可進入住宅工業(yè)、商業(yè)等住宅經(jīng)營性土地使用領(lǐng)域，允許住宅土地的所有權(quán)人通過土地出讓、出租等多種方式直接交由土地使用單位或者其他個人進行管理使用，打破了二元體制下土地使用管理制度的一塊堅冰。本文從土地管理立法的必要性出發(fā)，分析了新《土地管理法》的經(jīng)濟意義，并提出了幾點認(rèn)真貫徹執(zhí)行新《土地管理法》的建議，目的在于讓人們認(rèn)識到新《土地管理法》的經(jīng)濟意義，積極的參與到貫徹執(zhí)行新《土地管理法》中去，將新《土地管理法》落實到實處，發(fā)揮出新《土地管理法》的經(jīng)濟意義。

[關(guān)鍵詞]新《土地管理法》;經(jīng)濟意義;意見

[中圖分類號]F293.3

[文獻標(biāo)識碼]A

1 土地管理立法的必要性

1.1 土地關(guān)系的廣泛性

人類生活、生產(chǎn)的物資基礎(chǔ)之一是土地，因此圍繞土地為客體就形成了比較復(fù)雜和廣泛的土地關(guān)系，具體來說人類生存和發(fā)展是立足在土地上的，是圍繞土地進行的生活和生產(chǎn)，因此產(chǎn)生的土地關(guān)系是具備廣泛性的。

雖然人類的土地并不是唯一的由人類自己創(chuàng)造生產(chǎn)出來的自然資源，但土地卻是古代人類唯一能夠支配和進行開發(fā)的社會財富，不僅僅是人與土地之間已經(jīng)有著密切的社會經(jīng)濟聯(lián)系，以土地和農(nóng)業(yè)為主要生產(chǎn)基礎(chǔ)的人與農(nóng)業(yè)工人之間也已經(jīng)形成了比較廣泛的社會經(jīng)濟和文化關(guān)系，這種關(guān)系需要通過法律的形式來進行調(diào)整和協(xié)調(diào)。

1.2 土地資源的重要性

土地對人類生存和發(fā)展來說是十分重要的，是人類能夠利用的基礎(chǔ)資源之一，因此必須用一種具備普遍約束力的方法來對土地的使用進行管理，這種方法就是通過法律的形式。在我國歷史上的各個發(fā)展階段都制定了關(guān)于土地的相關(guān)法律，這些土地法律對保護土地起到了重要性的作用，這不僅僅說明了土地資源的重要性，還體現(xiàn)出了法律的必要性。在當(dāng)今社會中人類已經(jīng)對土地的重要性有了深刻的認(rèn)識，因此必須通過土地管理立法來保護土地資源，為人類生存和發(fā)展?fàn)I造一個良好的環(huán)境。

1.3 土地屬于國家管理

土地的管理規(guī)定和立法的目的是為了滿足立法國家對管理和利用土地的正當(dāng)性和需要，土地由立法國家進行管理立法是我國的一項不可動搖的基本法律和原則。土地由立法國家進行管理必須通過有關(guān)法律的形式來規(guī)定和體現(xiàn)，通過有關(guān)法律的規(guī)定和形式立法能夠充分體現(xiàn)反映出立法國家對管理和利用土地的態(tài)度和意志，是國家管理土地的主要手段。

2 新《土地管理法》的經(jīng)濟意義

2.1 明確界定了土地征收的公共利益范圍

《憲法》規(guī)定：國家為了公共利益的需要可以對土地實行征收或者征用并給予補償。但是由于原法沒有對集體土地征收的”公共利益”的范圍和性質(zhì)進行明確的界定，加之農(nóng)村集體的建設(shè)和工業(yè)用地征收不能直接通過集體進入房地產(chǎn)市場，使集體土地的征收成為各項集體建設(shè)使用集體土地的唯一途徑和渠道，導(dǎo)致了征地規(guī)模的不斷擴大，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠(yuǎn)生計得不到有效的保障，影響社會穩(wěn)定。新《土地管理法》增加第45條，首次對土地征收的公共利益進行界定。

2.2 土地征收程序得到了改革

將原來的農(nóng)村征地批后補償安置公告應(yīng)當(dāng)修改為農(nóng)村征地的批前安置公告，多數(shù)被征地的縣級以上農(nóng)村集體經(jīng)濟社會責(zé)任組織全體成員對農(nóng)村征地的補償和安置管理實施方案的修改有任何異議的，應(yīng)當(dāng)及時召開聽證會提出修改，進一步依法保障和監(jiān)督落實被征地的各級以上農(nóng)村集體經(jīng)濟社會責(zé)任組織和對全體被征地農(nóng)民在整個行政區(qū)農(nóng)村征地補償安置管理實施過程的合法知情權(quán)、參與權(quán)和法律監(jiān)督權(quán)。進一步倡導(dǎo)和諧管理征地，征地申請報批以前，縣級以上的地方人民政府必須與國務(wù)院擬受理的被征收農(nóng)村土地的所有權(quán)申請人、使用權(quán)申請人就征地補償或者安置等問題簽訂協(xié)議。

2.3 農(nóng)民的合法權(quán)益得到了進一步的保障

2.3.1 征地之前的程序復(fù)雜化。一方面在征地方面對征地程序進行了改革，要求政府在進行征地之前必須調(diào)查土地狀況，將調(diào)查的土地信息進行公示，需要與被征地農(nóng)民進行溝通協(xié)商，有必要的時候需要召開聽證會。

另一方面必須與農(nóng)民簽訂征收土地協(xié)議，在與農(nóng)民簽訂土地征收協(xié)議之后才能夠辦理征地申請，以及對辦理征地的手續(xù)進行審批，這樣農(nóng)民的合法權(quán)益就會得到進一步的保護。

2.3.2 增加兩種征地補償，完善了保障體系。在過去傳統(tǒng)的方法下確定土地補償?shù)哪戤a(chǎn)值方法主要是依據(jù)國家對土地征收的原用途，是按照土地年產(chǎn)值確定倍數(shù)的方法計算出來對土地的安置補助費和其他土地征用補償費的年產(chǎn)值進行計算和確定，在新的《土地管理法》下已經(jīng)取消了確定土地補償費年產(chǎn)值的倍數(shù)法，采用的是區(qū)片綜合低價方法，同時在原有的地上附著物、安置補償費、土地補償費這三項補償項目的基礎(chǔ)上增加了以下兩種補償，即社會保障費用和農(nóng)村村民住宅補償，可以看出被征地農(nóng)民的保障體系得到了進一步的完善。

2.3.3 農(nóng)民居住權(quán)得到了進一步的保障。在管理宅基地方面，我國采用的是一戶一宅的基本管理制度，然而在某些地少人多的地方，就會出現(xiàn)宅基地相對緊張的問題，新《土地管理法》為了解決這個問題，對宅基地的審批權(quán)進行了下放，明確規(guī)定對農(nóng)村的宅基地要進行合理的規(guī)劃安排，這樣農(nóng)村居民的居住條件就可以得到較大的改善，農(nóng)民居住權(quán)利得到了保障。

2.3.4 自愿退出宅基地，不得強迫。新《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民如果不想退出宅基地，政府部門不得強迫農(nóng)民退出宅基地，退出宅基地必須堅持自愿有償?shù)幕驹瓌t。農(nóng)民即使是已經(jīng)進城。如果不是自愿退出宅基地，政府部門沒有強迫農(nóng)民退出宅基地的權(quán)力，如果農(nóng)民自愿退出宅基地，政府部門必須按照規(guī)定給予農(nóng)民一定的補償。

2.3.5 簡化了集體建設(shè)用地程序。新《土地管理法》對集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行了創(chuàng)新，傳統(tǒng)農(nóng)村土地必須國有才能人市的規(guī)定被改變，直接增加了農(nóng)民的財產(chǎn)收入，新《土地管理法》規(guī)定如果集體建設(shè)性用地要入市，必須經(jīng)過村民代表大會，或占村民會議3分之2的人員通過才能夠進入市場。

2.4 給土地開發(fā)商帶來的商機和挑戰(zhàn)

2.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)的主力軍可能變成村集體。在新《土地管理法》下放開了對集體用地的權(quán)利，對這些土地村集體可以進行合理的利用，因此就會成為不可小視的主力軍進入到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，村集體由于具備資金壓力小、土地成本低等特征，可以采用租售相結(jié)合的方法，將短期收益向長期收益轉(zhuǎn)變，土地開發(fā)的模式也比較靈活，因此可以看出與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商相比村集體有著明顯的優(yōu)勢。

2.4.2 開發(fā)商的開發(fā)成本可能提升。新《土地管理法》對現(xiàn)行征地補償制度進行了修改，將征地補償“30倍上限”等相關(guān)內(nèi)容，按照規(guī)定要求要保證被征土地農(nóng)民的生活水平和基本生計，“長遠(yuǎn)生計有保障”。這意味著以后征地，補償成本不僅可能會大大超過過去規(guī)定的“30倍上限”，而且還會出現(xiàn)很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。

2.4.3 集體用地成為開發(fā)商拿地的途徑之一。在新《土地管理法》下對集體用地入市條件進行了明確，這就給開發(fā)商開發(fā)集體用地奠定一個良好的基礎(chǔ)。例如在全國以北京大興區(qū)為主的33個試點縣級行政區(qū)域，集體用地都積極地想進入市場，但是在土地掛牌之后卻并沒有引起市場的重視，導(dǎo)致這一問題的主要原因是相關(guān)法律方面還不夠完善，然而在新《土地管理法》修訂之后，就可以有效的解決以上問題。

一方面在新《土地管理法》頒布之后，改變了原來集體土地必須轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭拍軌蛉胧械臈l件，開發(fā)商可以采用不同的方式與集體用地所有者進行合作，拿地價款和支付時間也能夠與集體土地所有者進行協(xié)商確定，開發(fā)商就可以在開發(fā)過程中降低一部分拿地成本。

另一方面與城市政府土地部門掛牌的土地價格相比，集體用地會具備較高的價格優(yōu)勢，對過熱的土地價格會起到抑制作用，但是由于新《土地管理法》剛剛完成修訂，開發(fā)商還需注意開發(fā)集體用地過程中可能出現(xiàn)的問題，謹(jǐn)慎地開發(fā)集體用地。

3 落實貫徹新《土地管理法》的建議

3.1 做好組織宣傳學(xué)習(xí)新《土地管理法》的工作

各個地方政府部門要做好組織宣傳新《土地管理法》的工作，可以將活動分為學(xué)習(xí)階段、宣傳推廣階段、貫徹實施階段，同時開展四項活動，即印發(fā)新《《土地管理法》》知識100題，組織全系統(tǒng)干部職工進行答題活動;組織新《《土地管理法》》有獎競賽活動;組織宣講團深入各縣（市、區(qū)）開展新《《土地管理法》》巡回宣講活動;開展“法潤自然”征文活動，征集全系統(tǒng)在學(xué)習(xí)宣傳貫徹實施新《《土地管理法》》、推進全面改革和法治建設(shè)中的典型案例和先進人物事跡，進行廣泛宣傳。

3.2 嚴(yán)格遵循新《土地管理法》的基本原則

3.2.1 堅持協(xié)調(diào)統(tǒng)籌的基本原則。習(xí)總書記在土地改革過程中強調(diào)：“要側(cè)重改革的協(xié)同性、整體性和系統(tǒng)性”。由于土地改革的過程中會涉及到比較復(fù)雜的利益關(guān)系和主體，可以說“牽一發(fā)而動全身”，因此在執(zhí)行的過程中也要遵循協(xié)調(diào)統(tǒng)籌的關(guān)系，這樣才能充分地發(fā)揮出新土地改革的重要性作用。

3.2.2 保證政治方向的正確性。在進行農(nóng)村土地制度改革的過程中，習(xí)總書記一再強調(diào)“不能把農(nóng)民的耕地改少了，不能把農(nóng)村土地集體所有制改沒了，不能損害農(nóng)民的利益，不能把糧食的產(chǎn)量搞下去”，因此這也是我們貫徹執(zhí)行新《土地管理法》的基本原則之一。農(nóng)民集體所有的一項重要資源是農(nóng)村土地，在貫徹執(zhí)行新《土地管理法》的過程中我們也要將人民作為主要核心價值取向，在實事求是和解放思想的原則下工作，一切以農(nóng)民群眾的利益為出發(fā)點來推進新《土地管理法》。

3.2.3 堅持審慎穩(wěn)妥性原則。由于新《土地管理法》的修改和實施時間尚短，各方面對法律條文中的一些問題還認(rèn)識不深，因此在貫徹和執(zhí)行過程中難免會遇到意見不一致的問題，這就需要我們堅持審慎穩(wěn)妥的原則，對法律條文進行深入的研究，在實踐工作中總結(jié)經(jīng)驗，努力達到認(rèn)識上的一致性。

4 總結(jié)

綜上所述，土地管理立法有著一定的必要性，國家政府部門需要根據(jù)實際國情對《土地管理法》進行不斷的修訂，這樣才能保證《土地管理法》立足本國國情，充分體現(xiàn)出新《土地管理法》的經(jīng)濟意義，維護土地所有制和開發(fā)商的合法權(quán)益，保護我國土地資源。

[參考文獻]

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