清至民國容縣不動產(chǎn)契約檔案探析

摘 要清至民國時期桂東南地區(qū)的鄉(xiāng)村社會里，不動產(chǎn)出現(xiàn)了頻繁的交易，從新發(fā)現(xiàn)的容縣契約文書中不動產(chǎn)交易的對象來看，主要涉及田地、山地、水塘、房屋、糞坑、陰地等類型，其特點主要是以絕賣和白契為主、規(guī)范的契約程式和親鄰優(yōu)先，反映了清至民國桂東南傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會地權(quán)流動和商品經(jīng)濟發(fā)展的真實情況。

關鍵詞 桂東南 契約檔案 不動產(chǎn)交易 類型與特點

中圖分類號 K25 文獻標識碼 A 收稿日期 2020-02-14

★基金項目：國家社科基金項目“廣西東部契約文書搜集、整理與研究”（項目編號：18BZS020）。

★作者簡介：葉景青，賀州學院綜合檔案室副研究館員，研究方向為檔案管理。

Abstract During the period from Qing Dynasty to the Republic of China， there were frequent transactions in real estate in the rural areas of southeast Guangxi. According to the newly discovered real estate transaction contracts in Rong county， the main types involved are fields， mountains， ponds， houses， manure pits， shady land， etc. Their characteristics are mainly absolute sales and white contracts （without governments seal）， standard contract pattern and neighbor priority， reflecting the real situation of land rights flow and commodity economy development in the traditional rural society of southeast Guangxi during the period from Qing Dynasty to the Republic of China.

Keyword? southeast Guangxi; contract archives; real estate transaction; types and characteristics

契約文書是人們在日?；顒又兄苯有纬傻脑加涗?，是反映基層社會生活為主的文書檔案。[1]7我國地大物博，歷史悠久，人民在長期的日常生產(chǎn)生活中留下了大量的契約文書檔案。近30年來，江蘇、浙江、福建、貴州、廣東等地發(fā)現(xiàn)了大量的民間契約檔案，并成為國內(nèi)外學者關注和研究的熱點，研究成果頗為豐碩。廣西民間契約檔案的發(fā)掘成果較少，其中地處兩廣交界的桂東南地區(qū)的契約檔案鮮有發(fā)現(xiàn)，研究成果尚付闕如。2019年在桂東南地區(qū)容縣的靈山、松山鎮(zhèn)等地發(fā)現(xiàn)了200余份清代至民國期間的民間契約檔案。這些契約檔案保存完好，歸戶性強，客觀反映清代民國時期桂東南容縣鄉(xiāng)村社會經(jīng)濟制度與文化的實態(tài)。本文擬在通過整理的80份清代至民國期間容縣不動產(chǎn)交易的契約檔案基礎上，對不動產(chǎn)交易的類型及其特點進行探析，以期推動桂東南民間文書檔案的研究。

一、清至民國桂東南不動產(chǎn)交易主要類型

1.田地交易。田產(chǎn)交易是容縣民間契約檔案中不動產(chǎn)交易中最多的類型，共52份，其中清代28份，民國24份，交易時間早的一份為乾隆四十七年（1782）二月二十日，最晚的一份為民國三十八年（1949）十月四日。這些契約檔案中，按照產(chǎn)權(quán)的交易形式，可分為田地絕賣契、田地典當契和田產(chǎn)租佃契，其中田地斷賣契有30份、田地典當契有20分，田地租佃契2份。這三形式的田地交易契中，田地斷賣也稱田地“絕賣”，即雙方交易之后，通過在官府登記納稅之后，買主永遠獲得田地的產(chǎn)權(quán)，賣主不允許以任何形式把產(chǎn)權(quán)贖回，故而在契約檔案的開頭都寫有“立契賣斷田人”或“立契斷賣脫耕田人”等字樣，契尾寫有“一賣永斷”“一賣千休”等字樣。如光緒十年（1884）二月的一份斷賣田地契：

契1：立契賣斷田人侄陳其品，系水下里陳沖恩仁領村居住。今因無錢去用，父子謫議愿將父手置下之田，土名座落息仁田壹段，黎木田叁坵，并田頭蒼罩荒坪余地山場樹木，四址分明，內(nèi)載水外陳芳戶，糧米一半八升八合正，要行出賣斷。未賣之前，先問族叔伯，憑中托到叔伯肇業(yè)處，同中臨田踏看，指明田坵，界址分明，允肯承受。三面言定時值田價錢二百八十九千文正。即日書契，兩相交易明白。賣主兄弟親手接足，契交受主權(quán)后，任從照契撥糧管業(yè)耕種，所有田頭包罩余地任從開挖?？钟械禺a(chǎn)黃金，戶族叔伯兄弟不得異言生端反悔，不敢增糧加稅，言贖言補。其田并無蒸當養(yǎng)膳之田，如有來歷不清異言情弊，系賣主與中人理明，不干受主之事。此系二家兩愿，并無迫壓加寫債折等情。今欲有憑，品手的筆寫立賣斷契一紙為據(jù)。

—實在場兄陳其本

—實田坵界址契內(nèi)注明

—實價錢二百八拾九千文

—實中人徐鎮(zhèn)寶

光緒拾年二月中旬是實斷立

該契是屬于“絕賣”性質(zhì)的不動產(chǎn)交易契約。契中賣主陳其品以189千文的價格，把其父親所置之田及田頭余地斷賣給陳肇業(yè)，契首寫有“立契賣斷”，契中寫有“恐有地產(chǎn)黃金，戶族叔伯兄弟不得異言生端反悔，不敢增糧加稅，言贖言補”，并蓋有容縣官印?？梢钥闯?，這是一份傳統(tǒng)的田地不動產(chǎn)斷賣契約檔案。

田地典當和租佃也稱“活賣”，從整理的契約中可看到，這兩種田地不動產(chǎn)交易形式的契約沒有官方印章，不用交納契稅。田地典當形式的不動產(chǎn)交易，主要是田地主人在經(jīng)濟上遇到困難或者自己無力耕種時，以貨幣或?qū)嵨锇烟锏夭粍赢a(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)典當給他人，到賣主有經(jīng)濟能力時再贖回不動產(chǎn)，在容縣的田地典當中，一般都是約定三年為回贖期限。田地租佃形式的不動產(chǎn)交易，一般是地主把田地的使用權(quán)租佃給無田耕種的佃農(nóng)，佃農(nóng)每年需要田租。在其他地區(qū)，佃農(nóng)一般不交納租佃押金，從整理的容縣田地租佃契中，發(fā)現(xiàn)佃農(nóng)需要交一定的押金，而且退租時，地主一般不會退押金，常常被地主的家奴吞食[2]37。

2.山地交易。此次收集整理的山地不動產(chǎn)交易契約主要類型有林地山場、熟地、荒地等共14份，其中林木和林地交易8份，山場交易6份。按時間來分，清代6份，民國8份。這些契約交易形式有斷賣和典當兩種，以斷賣為主，典當僅2份，具體內(nèi)容涉及木山、油茶山、桂樹山。山地契一般是以“立斷賣木山”“立斷賣山場并樹木”“立斷賣山場”“立契當山場”等開頭。契中注明所交易山地的地界范圍，還特別強調(diào)了“東南西北”四個方位的“四止分明”。如民國三十一年（1942）三月初十日，鐘呂氏等斷賣木山地給鐘裕慶時簽訂的契約：

契2：立契斷賣木山地人伯母鐘呂氏、侄福元等，系靈鄉(xiāng)六良村六坪居住。今因日食不足，自愿將先人遺落之木山地，土名座落清退面山地一處，東山頂流回為界，西李田頭為界，有吳山地界，北山嶺坡流回為界，要行斷賣，請中問到同宗侄鐘義慶堂處允肯承斷，臨山查看，指點山界分明。三面言定實取斷賣山地價銀桂鈔一百一拾二大元整。地交受主照契管理種植，銀交賣主經(jīng)中收足后，永為斷賣，自不敢言贖言續(xù)加價等弊。此山地并無糧米重賣，其地系先人遺落之山地，與他人無干。來歷不明，賣主同中理直，不干受主之事。今欲有憑，命男善球親筆為據(jù)（忠）。

—實山木地界注明

—實在場人伯母呂氏（指押）

—實中人朱耀坤（忠）

—實賣主鐘福元（忠）

民國三十一年三月初十日立據(jù)

該木山不動產(chǎn)交易契中，交易雙方和中人一同“臨山查看”，所斷賣的木山東南西北四個方位的山界址標注非常清晰，山主以桂鈔一百一拾二大元整的貨幣把木山的產(chǎn)權(quán)斷賣給買主。同時，賣主承諾履行出賣的祖遺地“永為斷賣，自不敢言贖言續(xù)加價等弊”“來歷不明，賣主同中理直，不干受主之事”等責任。從契尾可知，簽約時有在場人、中人和賣主等人的畫押和證明，確保交易雙方的利益得以保證。

3.糞氹交易。糞氹也稱“糞坑”“糞窖”，它起著積儲人畜糞便的作用，是勞動人民進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)時提供肥料的重要設施。在廣西的傳統(tǒng)村落社會中，住宅旁、大路旁和田地里一般都建有糞坑，作為一種不動產(chǎn)的糞，村民遇到經(jīng)濟問題時，往往也會進行交易而獲得資助。在新發(fā)現(xiàn)的容縣契約檔案中有3份民國期間的糞氹交易契約。如民國戊辰年（1928）三月十日，尹帝鄭斷賣給楊寅昌的一份糞氹契：

契3：立帖賣糞氹地一幅、屎氹一口人尹帝鄭。今因吉用，叔侄商議愿將祖父遺下，兄弟經(jīng)分自值之地與伯叔兄侄無干。此地并無糧銅稅綱，土名坐落內(nèi)經(jīng)黃坨嶺腳新塘基頭路面岸處，上至山堪為界，右至與全糞氹為界，左至塘基為界，北至路為界，四至分明。愿將此糞氹一口出賣，先招房親地鄰人等，各不成就，自行問到本村楊麥氏子寅昌允肯承買為物。即日同中臨地踏看點明，界至分明。三人訂明時值價銀四圓整，并無短少分厘。即日帖成銀足，兩相支訖，其銀系尹帝鄭親手接足，又無債拆壓逼等情，實銀實貼，其地亦無重典重當。以上來歷不清及來歷不明，賣主一賣千秋，永不收回。此乃大家情愿，空口無憑，尹帝鄭的筆書立賣糞氹地帖一紙，交與買主收執(zhí)為據(jù)。

在場侄中人尹興全（押）

賣糞氹人尹帝鄭（忠心）

民國戊辰年三月十日

此份糞氹斷賣帖也與田地、林地等不動產(chǎn)交易的斷賣契一樣，糞坑出賣的原因、來源和東南西北四至都寫得非常清晰，交易兩方和中人三方的商議下，以“時值價銀四圓整”完成了斷賣交易，“賣主一賣千秋，永不收回”。

4.水塘交易。水塘作為一種自然資源，不僅可以灌溉田地，也可以養(yǎng)魚，是人民日常生產(chǎn)生活重要的資料。與其他不動產(chǎn)一樣，水塘可以斷賣、典當、租佃，為了日常生產(chǎn)生活的方便，水塘也可以與他人對換。在新發(fā)現(xiàn)的清代至民國期間容縣的水塘交易契約五份，其中清代三份，民國兩份，如道光十二年（1832）三月初五日，徐州聚與同村的□□章對換水塘時簽訂的一份契約。

契4：立帖對塘人徐州聚，系水下里陳沖村住民。今有自置之塘，土名坐落陳沖村屋底右邊嶺頭魚花塘一口要行愿對，憑中托到同村□□章處，今有祖置自之塘，本塘右底□□□，左邊園平嘴□□□。兩家合業(yè)允肯承對，決無迫押等情。三面訂定，對業(yè)不對谷，糧米各納各谷。其言既定，山石無移，后來不得反悔生端。如有此言，執(zhí)出此對貼赴官理論，甘罰無辭。恐后無憑，憑男的筆寫立對帖一紙交與對主家執(zhí)子孫永遠為照

—實屋底右邊嶺頭魚花塘一口

—實糧米各納各份

—實的筆男徐彩（清）

—實中人梁聚林（中）

道光十二年三月初五日寫立對帖合同

該契中對換物為徐州聚自置的魚花塘和同村□□章的祖遺水塘。契中言明“對業(yè)不對谷，糧米各納各谷”，可以看到兩家的水塘均為在官府登記，且每年要交納稅賦的不動產(chǎn)。至于契中議定的對業(yè)不對谷的事實，可能是雙方只對換了水塘的使用權(quán)，而所有權(quán)則沒有交易，或者是為了逃避交易不動產(chǎn)時的交易稅。

5.房屋交易。房屋作為一項重要的不動產(chǎn)，是人們安家落業(yè)的基礎，因而人們一般不會輕易進行交易。但當人們遇到經(jīng)濟困難，或者遷往他處居住時，往往會把房屋、屋進行絕賣、典當或出租。在新發(fā)現(xiàn)的容縣不動產(chǎn)交易契約檔案時，發(fā)現(xiàn)了5份房屋交易契約，其中清代2份，民國3份，如宣統(tǒng)庚戌二年（1910）十二月二十七日，韋棣崇把自己祖遺的廊屋和地基典當與胞兄韋棣華的一份契約：

契5：立契當屋廊并地基人胞弟韋棣崇，系水上里鴨母塘村居住。今因年近無銀支用，夫妻商議，愿將養(yǎng)父兆珍自份祖分落之廊屋，并地基連城四井，并門窗戶扇板面桁條，一應要行出當，請中問到胞兄弟棣華處允肯承受。當三面言定，時值當價銀四大元整，每月行息五分算，限定三年。如本利不還清者，以為斷任受主所造，不干當主之事。即日書契交易明白，銀交當主弟棣崇親手接足，并無生端易言。如是生端易言者，受主將契紙執(zhí)出經(jīng)明理論。今當主恐口無信，弟棣崇親手的筆寫立當紙與受當主兄棣華收執(zhí)為據(jù)是實。

—實地基廊屋契內(nèi)注明

—實中人兄韋瑞峸（正）

在丙辰年1916四月初二日于棣華兄手贖出此契

宣統(tǒng)庚戌二年1910十二月二十七日寫立當契一紙

該契中交易雙方為親兄弟，親胞弟韋棣崇“因年近無銀支用”，以屋廊并地基作當，向胞兄韋棣華當銀四元，每月行息五分，并限定三年本利還清。雖然今天我們看來月息五分有點高，但從契尾同輩的兄長作中人來看，確保了交易的順利進行，避免了“生端易言”。從契尾的批注可以看到，胞弟韋棣崇于民國丙辰年（1916）四月初二日才贖出當契，明顯已經(jīng)超過了契中商議的三年本利還清的期限，但胞兄并沒有以胞弟違約而把屋廊地基占為己有，有可能是親兄弟的親情關系所致。

6.陰地交易。在中國傳統(tǒng)社會里，風水文化源遠流長。民間重視陽地的風水外，陰地風水也同樣重要，被人們認為是祖先的“魂神之宅”[3]2724。因而，在土地私有制的情況下，陰地成為一種稀缺資源，有經(jīng)濟條件的村民經(jīng)常會請堪輿師尋龍點穴，尋找到風水寶地后，便封好土堆占為己有，同時也可以出賣。在新發(fā)現(xiàn)的容縣契約檔案中，僅發(fā)現(xiàn)了一份立于光緒三年（1877）四月二十五日黎民康出賣封堆的契約，茲引述如下。

契6：立斷賣封堆人黎民康，系一下里靈山堡南溪村住。今有封堆一穴，土名義相沖口茶山頂嘴，以封堆上下左右十丈為界，要行出賣。未賣之前，先問族中人等，各稱不受。后請中問到同里黃欖側(cè)村鐘九如堂處如意，即日同中賣主登山看過此山，坐艮向坤分針，并無封堆古墓。三面言定，實取價錢三千六百文整。吉日書契交易明白，錢交賣主親手接足，山交受主照契管載，任由擇日卜吉安葬祖骸，賣主不也生端異言反悔等弊。本系自封自賣之山，與兄弟叔父無干。此系二家允愿，今欲有憑，康親筆立山契一紙，為日后富貴綿遠為據(jù)（一片忠心）。

—實封堆一穴界址山價錢契內(nèi)書明

—實中人鄧紫石（正心）

光緒三年四月二十五日立永佳城契

在該契中可以看到，黎民康交易的封堆是新壘的陰地，封堆所在的山地左右十丈“并無封堆古墓”，沒有涉及家族或其他人等的陰地不動產(chǎn)，是“自封自賣之山，與兄弟叔父無干”。于是，交易雙方和中人到現(xiàn)場踏勘后，以三千六百文的價格完成封堆所有權(quán)的交易。陰地交易契約只發(fā)現(xiàn)一份，我們要深入了解清代桂東南的風水習俗和陰地交易情況，需要進一步發(fā)掘更多的民間檔案資料。

二、清至民國桂東南不動產(chǎn)交易主要特點

1.以絕賣為主。從整理的容縣清至民國期間不動產(chǎn)交易的80份契約檔案中，從交易的形式來看，發(fā)現(xiàn)絕賣契有51份，點交易總數(shù)的64%，其中農(nóng)田斷賣30份，山地斷賣12份，糞坑斷賣3份，房屋斷賣2份，陰地斷賣1份。以典當和租佃形式的活賣契約有29份，占總數(shù)的36%，其中典當27份，租佃2份。可見，清代到民國時桂東南容縣的不動產(chǎn)交易主要以斷賣主。

2.以白契為主。在民間交易的契約文書中有紅契和白契之分，紅契是經(jīng)過官方驗證，交納契稅并蓋官印的契約，而白契則沒有經(jīng)這些程序，只是交易雙方私下簽訂的契約。據(jù)清律例規(guī)定“凡典賣田宅不稅契者，笞五十，仍追田宅價錢一半入官”“凡民間活契典當房產(chǎn)，一概免其納稅”[4]435—437。清代土地房產(chǎn)絕賣必須上交契稅，而典當租佃則不需要交契稅，民國沿用了清代的稅收政策。從整理的80份容縣不動產(chǎn)契約檔案來看，均為交易時雙方私下寫立的民間白約，按政策應該經(jīng)官方驗訖交契稅的不動產(chǎn)絕賣契有51份，而實際經(jīng)過官方驗訖交稅蓋官印的契約只有30份，占應交契總數(shù)的59%，且都是農(nóng)田絕賣契，而其他21份山地房屋的絕賣契則都是沒有交契稅蓋官印的白契，占應交稅契總數(shù)的41%。可見，桂東南地區(qū)民間社會不動產(chǎn)交易流行私下簽訂白契，只有田地絕賣契上交契稅，而其他不動產(chǎn)交易契則沒有交契稅，偷稅漏稅現(xiàn)象嚴重。

3.有規(guī)范的契約程式。從整理的契約中可以看到，桂東南地區(qū)容縣民間不動產(chǎn)交易契約的程式與國內(nèi)傳統(tǒng)契約相同，包括契首、主體和契尾，但契約的程式更加規(guī)范，內(nèi)容更加豐富。首先，根據(jù)不動產(chǎn)交易的形式，契首寫得非常清晰，如絕賣契首一般都是注明“立斷賣契”，當田契首注明“立當田契”，租田契首注明“立租田契”等字樣。其次，交易雙方的信息非常對稱，即使交易雙方是親兄弟，契中都會注明地址信息，如上文契五中契首就言明“立契當屋廊并地基人胞弟韋棣崇，系水上里鴨母塘村居住”的信息。另外，契約主體中不動產(chǎn)標的物的四至范圍“前后左右”或“東南西北”記錄非常明確，甚至有些契約中還加上“上至天、下至地”的兩個方位。值得一提的是，容縣不動產(chǎn)交易契約檔案的契尾中還對不動產(chǎn)成交價格、界址等再次注明，以強調(diào)誠信精神。對于契尾中人、見證人等人的畫押非常特別，在姓名后寫上“忠”“正心”“誠心”“公心”“一片誠心”等等，再加圈作為畫押標志。

4.親鄰優(yōu)先。我國傳統(tǒng)社會不動產(chǎn)交易中常見的親鄰優(yōu)先權(quán)，早在宋元時期就已經(jīng)形成制度，在明清時期已經(jīng)成為交易習慣[5]124。這種約定成俗的習慣在南嶺地區(qū)一直到民國時期仍存在，在新發(fā)現(xiàn)整理的容縣不動產(chǎn)交易契約檔案中，親鄰的優(yōu)先權(quán)幾乎都得以體現(xiàn)，如契1中陳其品“未賣之前，先問族叔伯”，把田絕賣與叔伯陳肇業(yè)。契3中尹帝鄭出賣糞氹時，“先招房親地鄰人等，各稱不就，自行問到本村楊麥氏子寅昌允肯承買為物”。親鄰優(yōu)先的習慣，不僅使我國傳統(tǒng)社會中聚族而居的村落不動產(chǎn)交易降低了風險，同時也促進了親鄰之間的關系。

綜上所述，通過對桂東南容縣新發(fā)現(xiàn)清至民國民間不動產(chǎn)交易的80份契約檔案整理和分析，交易的對象主要是農(nóng)田、山林、池塘、房屋、陰地、糞坑等不動產(chǎn)，其特點主要體現(xiàn)在不動交易以絕賣和白契為主、有規(guī)范的契約程式、親鄰有優(yōu)先權(quán)等幾個方面。這些類型和特點大致反映了桂東南清代以來鄉(xiāng)村社會的商品經(jīng)濟、地權(quán)的流動和土地制度的概況，同時也體現(xiàn)了地處南疆的桂東南地區(qū)鄉(xiāng)土社會人民的生存策略，也折射了區(qū)域性的民風民俗。清至民國容縣鄉(xiāng)村社會田林土地等契約文書的發(fā)現(xiàn)，可為桂東南的社會經(jīng)濟變遷研究提供第一手材料。

參考文獻

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[3]劉昫.舊唐書·卷七十九[M].北京：中華書局，1975.

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[5]呂志興.中國古代不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度研究[J].現(xiàn)代法學，2000（1）.