試論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理

鐘文杰

摘 ? ?要：如今，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也因此迎來了非常廣闊的發(fā)展前景。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，要想提升自身經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作有著非常重要的作用。在建筑工程項(xiàng)目中，通過工程造價(jià)管理工作的實(shí)施，不但可以保證施工質(zhì)量達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求，并且還能在一定程度上有效減少成本的投入，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問題。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要想滿足現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，就必須加強(qiáng)工程造價(jià)管理的調(diào)節(jié)與控制等工作，從而在更大程度上提升工程造價(jià)管理水平。本文主要針對(duì)目前房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問題進(jìn)行了深入分析，并結(jié)合實(shí)際情況提出了一些有效的管理措施，希望能為相關(guān)人員提供合理的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程造價(jià);管理;措施

1 ?引言

關(guān)于房地產(chǎn)工程造價(jià)管理可以從兩個(gè)方面進(jìn)行分析，首先，在微觀層次上，主要是指業(yè)主或者是參與到項(xiàng)目中的其他單位，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中所需要的成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制與管理。其次，在宏觀層面上，主要是指國家利用相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)建筑成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制與管理。如今，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的經(jīng)濟(jì)壓力不斷增加，這就需要對(duì)現(xiàn)有的工程造價(jià)管理方式不斷創(chuàng)新與完善，從而才能滿足現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。

2 ?目前房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問題

目前，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，因?yàn)殚L時(shí)間受到傳統(tǒng)思想觀念的影響，導(dǎo)致在工程造價(jià)管理工作中還存在著一定的問題，這些問題的存在對(duì)經(jīng)濟(jì)體制以及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。因此，需要對(duì)目前房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問題進(jìn)行深入分析，具體來看主要體現(xiàn)在了以下幾個(gè)方面。

2.1 ?驗(yàn)收記錄缺少一定的規(guī)范性

在工程造價(jià)管理工作中，驗(yàn)收記錄的真實(shí)性可以為工程造價(jià)管理工作開展提供良好的基礎(chǔ)條件。結(jié)合目前的實(shí)際情況來看，存在很多工程項(xiàng)目還沒有將驗(yàn)收記錄工作進(jìn)行全面落實(shí)，特別是在一些隱蔽性的工程項(xiàng)目中，這種問題更為嚴(yán)重。很多工程項(xiàng)目驗(yàn)收記錄不夠完善，在執(zhí)行過程中沒有嚴(yán)格按照相關(guān)法律程序來進(jìn)行，甚至還存在事后補(bǔ)辦記錄的現(xiàn)象。因?yàn)樵隍?yàn)收記錄上不能滿足一定的規(guī)范性，從而對(duì)工程造價(jià)管理工作開展形成了一定的阻礙。

2.2 ?工程量與工程造價(jià)不一致

在工程總造價(jià)中，工程量屬于其中非常重要的影響因素，同時(shí)也是工程審核結(jié)算工作可以順利開展的重要基礎(chǔ)條件。通常情況下，在工程項(xiàng)目施工中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)過工程量多記現(xiàn)象，這就會(huì)在一定程度上增加工程總造價(jià)。另外，如果不能將工程造價(jià)管理工作進(jìn)行全面落實(shí)，同樣也會(huì)帶來工程量與工程造價(jià)不一致問題產(chǎn)生的原因，比如，管理人員沒有做好施工現(xiàn)場勘察工作，或者是對(duì)工程量進(jìn)行正確把握。當(dāng)工程量與工程造價(jià)不一致時(shí)，將會(huì)直接影響到最終的工程造價(jià)管理質(zhì)量。

2.3 ?建筑施工材料報(bào)價(jià)不合理

在建筑工程項(xiàng)目所需成本中，材料成本屬于其中非常重要的組成部分，同時(shí)也是工程總造價(jià)的重要影響因素。目前，在施工材料成本控制工作中，還經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些不合理的問題，從而導(dǎo)致材料價(jià)格超出預(yù)算范圍。首先，存在部分施工單位為了提升自身經(jīng)濟(jì)效益，可能會(huì)故意提高材料價(jià)格。其次，施工單位最終應(yīng)用到施工中的材料與方案中所標(biāo)注的材料不同，導(dǎo)致實(shí)際材料質(zhì)量達(dá)不到相應(yīng)的要求，雖然價(jià)格較低，但是所填入的材料價(jià)格比較高，這就導(dǎo)致總材料費(fèi)用高出了實(shí)際所使用的材料費(fèi)用。另外，對(duì)于施工現(xiàn)場所存在的材料，可能在購買時(shí)間、購買地點(diǎn)以及數(shù)量等方面都具有一定的差異，所以最終就會(huì)產(chǎn)生不同的價(jià)格，而這些問題的存在也會(huì)在一定程度上影響到建筑施工材料報(bào)價(jià)。

2.4 ?套用定額不合理

在建筑工程項(xiàng)目結(jié)算中，套用定額合理性與工程造價(jià)合理性之間有著非常密切的聯(lián)系。結(jié)合目前的實(shí)際情況來看，在建筑項(xiàng)目最終的結(jié)算環(huán)節(jié)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)高套定額的問題，這就會(huì)在一定程度上提升工程總造價(jià)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)非常多分歧現(xiàn)象，而套用定額過高現(xiàn)象產(chǎn)生的原因主要是因?yàn)楹芏喙芾砉ぷ鳑]有全面落實(shí)。比如，管理人員沒有結(jié)合施工方案中的內(nèi)容來做好現(xiàn)場檢查工作，從而增加了套用定額過高的問題。

3 ?加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的相關(guān)策略

3.1 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理

對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作而言，設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)方案合理性起到了至關(guān)重要的作用，同時(shí)與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益之間有著非常密切的聯(lián)系。因此，在工程項(xiàng)目決策階段中，房地產(chǎn)開發(fā)商首先應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行深入分析與探究，根據(jù)實(shí)際情況來保障項(xiàng)目投資可行性。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行明確，對(duì)于項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理控制。如果在項(xiàng)目投資決策之前沒有做好相應(yīng)的調(diào)查工作，而是盲目的進(jìn)行項(xiàng)目投資，那么可能會(huì)在樓盤開盤時(shí)，因?yàn)槭艿疆?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，所以可能會(huì)對(duì)樓盤出售產(chǎn)生一定的影響，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，在建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，還應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理選擇，保證設(shè)計(jì)單位資質(zhì)能達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求，避免在投入使用之后出現(xiàn)設(shè)計(jì)方面的問題，從而增加成本投入。

3.2 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價(jià)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該選擇使用市場競爭機(jī)制，通過這種方式來有效減少成本方面的投入，同時(shí)也能為工程項(xiàng)目順利開展奠定良好的基礎(chǔ)條件。因此，對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)管理人員而言，應(yīng)該對(duì)招標(biāo)文件引起高度重視，同時(shí)對(duì)招標(biāo)文件中的內(nèi)容進(jìn)行深入分析，對(duì)其中存在的工程造價(jià)影響因素進(jìn)行明確，從而在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。另外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，一定要嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)定來執(zhí)行，保證在內(nèi)容上滿足一定的真實(shí)性要求，同時(shí)遵守公平、公正以及公開的基本原則，在此基礎(chǔ)上選出最合適的工程承包商。在確定中標(biāo)單位之后，為了有效防范各種投資風(fēng)險(xiǎn)問題的產(chǎn)生，在對(duì)工程合同簽訂之前，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)項(xiàng)目復(fù)雜程度以及風(fēng)險(xiǎn)問題等進(jìn)行深入探究，對(duì)合同中所涉及到的條款不斷細(xì)化，從而有效減少風(fēng)險(xiǎn)問題的產(chǎn)生。

3.3 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，要想保證其施工工作可以實(shí)現(xiàn)順利開展，就必須對(duì)施工順序做出有效調(diào)整，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)施工方案進(jìn)行合理優(yōu)化，同時(shí)避免在施工階段中出現(xiàn)變更現(xiàn)象，站在整體上對(duì)施工技術(shù)方案可行性進(jìn)行深入分析。比如，當(dāng)施工過程中需要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更時(shí)，需要由專業(yè)的技術(shù)部門進(jìn)行鑒定，在征求意見之后才能對(duì)方案進(jìn)行變更。其次，對(duì)于工程造價(jià)管理人員而言，需要對(duì)工程合同條款中的內(nèi)容進(jìn)行明確，在此基礎(chǔ)上開展嚴(yán)格的工程監(jiān)督管理工作，并建立長期的責(zé)任機(jī)制，同時(shí)對(duì)具體職責(zé)進(jìn)行明確劃分，保證每一個(gè)施工階段條款可以得到全面落實(shí)，從而對(duì)施工過程中的工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制。

4 ?結(jié)束語

綜上所述，隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，要想在未來實(shí)現(xiàn)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須全面認(rèn)識(shí)到工程造價(jià)管理工作的重要性，針對(duì)目前工程造價(jià)管理中存在的問題進(jìn)行深入分析，并結(jié)合實(shí)際情況采取有效的工程造價(jià)管理措施，有效減少成本方面的投入，這對(duì)于提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著非常重要的作用。

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