目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理下房地產(chǎn)成本控制研究

張小芝

摘 ? ?要：現(xiàn)階段，隨著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)力的提高，建筑生產(chǎn)大面積投入，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資的項(xiàng)目不斷增加使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大。在“高成本”，“高壓力”的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)公司要想保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就必須注重房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制。而當(dāng)前階段越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司從單一的成本預(yù)結(jié)算審核管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)業(yè)化動(dòng)態(tài)的目標(biāo)體系管理。本文基于對(duì)目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理下房地產(chǎn)成本控制的措施及方法做出一定分享及研究，希望能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)帶來(lái)一定成本管理說(shuō)的啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;目標(biāo)動(dòng)態(tài)

1 ?引言

目標(biāo)成本控制是以目標(biāo)成本作為公司成本管理中的樣本成本，以設(shè)定好的目標(biāo)作為成本并進(jìn)行一系列的跟蹤調(diào)查，根據(jù)目標(biāo)成本的變化來(lái)反應(yīng)項(xiàng)目總體成本的變化情況。而動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本控制就是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的動(dòng)態(tài)成本為目標(biāo)進(jìn)行一系列跟蹤管理的成本控制方法。現(xiàn)階段受到市場(chǎng)外部性的影響，大規(guī)模工程項(xiàng)目在較長(zhǎng)的建設(shè)周期中，更容易受到市場(chǎng)波動(dòng)變化的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模日益擴(kuò)大的今天對(duì)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)目標(biāo)管理的方法與措施進(jìn)行一定研究是非常有價(jià)值的。

2 ?理解并重視動(dòng)態(tài)成本管理

動(dòng)態(tài)成本即項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中各個(gè)階段已發(fā)生成本與預(yù)期發(fā)生成本之和。動(dòng)態(tài)成本不僅提現(xiàn)了現(xiàn)階段工程項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生的成本也考慮到了未來(lái)在工程項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的成本。

動(dòng)態(tài)成本管理，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)即在項(xiàng)目招標(biāo)，合同簽訂，變更簽證，項(xiàng)目結(jié)算等成本發(fā)生階段，通過(guò)追蹤的動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成，及時(shí)檢查實(shí)際成本與預(yù)期成本之間的差值，若相差較大便通過(guò)預(yù)警或強(qiáng)制干涉等措施變更生產(chǎn)建設(shè)方案，建設(shè)工程項(xiàng)目損失。

動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)工具是動(dòng)態(tài)成本管理模型。動(dòng)態(tài)成本管理模型能夠?qū)⒛繕?biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)，并通過(guò)一系列邏輯關(guān)系及數(shù)學(xué)公式構(gòu)建出各個(gè)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成之間的關(guān)系，進(jìn)而通過(guò)目標(biāo)成本管理實(shí)現(xiàn)全面的工程項(xiàng)目成本管理。

綜上所述，目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理是一種較為科學(xué)的成本管理方法。這種方法借助了抽樣調(diào)查的思想，能夠幫助企業(yè)以較小的管理成本達(dá)成較為全面而精確的成本管理效果。因此相關(guān)公司在采用這種成本管理方法時(shí)一定要予以重視，領(lǐng)導(dǎo)者及管理人員也要具備相關(guān)知識(shí)，才能充分發(fā)揮動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理的作用與價(jià)值。

3 ?我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)公司雖然逐漸開(kāi)始重視成本管理并積極采用目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理的方法，但由于相關(guān)管理人員專(zhuān)業(yè)性素質(zhì)不強(qiáng)，公司在成本管理的過(guò)程中缺乏經(jīng)驗(yàn)，也存在著一系列問(wèn)題，其中主要問(wèn)題表現(xiàn)如下。

3.1 ?成本動(dòng)態(tài)控制研究不深入

我國(guó)相當(dāng)數(shù)量房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理等工作的關(guān)注度還是有所欠缺，在開(kāi)展成本管理工作是僅僅停留在表面，最終雖然有成本管理的形式卻沒(méi)有成本管理的效果。這樣不僅讓公司在成本管理的過(guò)程中浪費(fèi)了許多財(cái)力和物力還使得公司領(lǐng)導(dǎo)及管理者，由于看不到成本管理帶來(lái)的收益而進(jìn)一步忽視成本管理的價(jià)值，形成惡性循環(huán)，最終甚至導(dǎo)致企業(yè)完全脫離成本控制從而造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

由于成本控制是一項(xiàng)細(xì)致而花費(fèi)時(shí)間的工作，它需要大量的時(shí)間投入，去準(zhǔn)備與跟蹤調(diào)查，而公司領(lǐng)導(dǎo)者往往迫切地追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，盲目投資或擴(kuò)大規(guī)模，而忽視了這些雖然投入時(shí)間長(zhǎng)但卻細(xì)水長(zhǎng)流，對(duì)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益真正有幫助的工作。

3.2 ?人員成本動(dòng)態(tài)控制意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理的關(guān)注度不足，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法形成一個(gè)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，分工明確的目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理體系，而企業(yè)的相關(guān)員工在進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理工作時(shí)由于沒(méi)有明確的分工并規(guī)定任務(wù)，大部分員工都是有一點(diǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)就被調(diào)度過(guò)來(lái)，然后由于管理散亂這些人在開(kāi)展目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本控制工作時(shí)效率就十分低下，而且由于相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)欠缺，從而導(dǎo)致目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本工作只能停留在很淺的工作階段，這樣對(duì)于工程項(xiàng)目的實(shí)際收益提升是非常有限的。而長(zhǎng)此以往，由于領(lǐng)導(dǎo)及管理者的不重視，從而導(dǎo)致員工也不重視動(dòng)態(tài)成本管理工作，使得成本管理工作在開(kāi)展時(shí)，員工很難盡力盡責(zé)，因此成本管理工作的效果往往很差。

4 ?目標(biāo)動(dòng)態(tài)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的措施

4.1 ?建立項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任制

要想做好目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理首先要建立一個(gè)合理的機(jī)制，對(duì)編制的單位人員進(jìn)行責(zé)任分工，保障成本控制管理的工作高效開(kāi)展。例如在跟蹤檢查生產(chǎn)建設(shè)期間項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，可以將項(xiàng)目成本按構(gòu)造進(jìn)行劃分，將大預(yù)算分配為多個(gè)小預(yù)算，然后在根據(jù)相關(guān)人員數(shù)量進(jìn)行分配，同時(shí)規(guī)范各個(gè)員工在成本管理的過(guò)程中做到及時(shí)匯報(bào)與定期匯總，成立項(xiàng)目責(zé)任管理小組，組內(nèi)設(shè)置組長(zhǎng)及時(shí)監(jiān)管組內(nèi)各成員完成成本管理工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

4.2 ?建立成本優(yōu)化制度

房地產(chǎn)公司在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的過(guò)程中要時(shí)刻注意項(xiàng)目工程量的計(jì)算，根據(jù)計(jì)算的項(xiàng)目工程量來(lái)測(cè)算出預(yù)期成本，同時(shí)在計(jì)算工作量時(shí)要將工程項(xiàng)目的成本來(lái)源梳理清楚，在進(jìn)行工程量匯總時(shí)根據(jù)成本性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)，方便后期逐一地排查與優(yōu)化成本。在建立成本優(yōu)化制度后，各成本管理的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員就可以憑借專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并結(jié)合自身企業(yè)優(yōu)勢(shì)因地制宜地提出減少成本，節(jié)約開(kāi)支的措施，同時(shí)相關(guān)部門(mén)要分派專(zhuān)職人員實(shí)時(shí)到施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)需要配備人員時(shí)刻監(jiān)督市場(chǎng)材料價(jià)格波動(dòng)。房地產(chǎn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本控制是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，在選取目標(biāo)成本后，相關(guān)部門(mén)要極力減少企業(yè)外部對(duì)項(xiàng)目成本造成的影響，只有這樣才能完全發(fā)揮目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理的價(jià)值。

4.3 ?落實(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整制度

很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本控制工作后雖然發(fā)現(xiàn)了實(shí)際成本與預(yù)期成本的差異，但是由于企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系不完全，成本管控與工程項(xiàng)目方案沒(méi)有形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，因此工程項(xiàng)目方案調(diào)整的不及時(shí)，且過(guò)程中往往耗時(shí)較長(zhǎng)，具有一定滯后性，加之由于市場(chǎng)外部波動(dòng)的影響，往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整方案的期間就產(chǎn)生許多不必要的損失。這都由于制度上的缺陷而導(dǎo)致工作效率低下所引起的問(wèn)題。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部建立聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，確保成本管控與工程項(xiàng)目方案管控同步開(kāi)展，保證在成本控制管理部門(mén)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠高效解決問(wèn)題，這樣才能借助目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理的優(yōu)勢(shì)，真正提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

5 ?總結(jié)

綜上所述，目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本控制對(duì)于當(dāng)前生產(chǎn)規(guī)模日益擴(kuò)大的房地產(chǎn)行業(yè)非常有裨益。設(shè)立專(zhuān)門(mén)的成本控制部門(mén)不僅能幫助企業(yè)從經(jīng)濟(jì)層面上提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)能夠幫助企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，避免市場(chǎng)外部影響等對(duì)項(xiàng)目造成的損失。目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理是借助動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)時(shí)所產(chǎn)生的成本以及未來(lái)預(yù)期發(fā)生的成本進(jìn)行一個(gè)綜合性的全面考察。在進(jìn)行目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理過(guò)程中，一定要分配落實(shí)責(zé)任，制定合理的制度，引導(dǎo)企業(yè)員工重視企業(yè)工程項(xiàng)目的成本管理工作。同時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及管理者也需要學(xué)習(xí)一定相關(guān)知識(shí)，重視工程成本管理，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，配置對(duì)應(yīng)的工作部門(mén)，充分發(fā)揮目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理方法的優(yōu)勢(shì)及價(jià)值，幫助企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益。

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