警惕長(zhǎng)租公寓“隱秘的角落”

李雪嬌

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏。”繁華的北宋汴京城內(nèi)，房屋鱗次櫛比，但仍滿足不了眾多人口的住房需求。曾困擾古人的住房問(wèn)題，現(xiàn)代人何嘗不在經(jīng)歷著，租房尤甚。如今，在外漂泊的年輕人并不確定付了租金的房子能住幾天。

10月11日，一個(gè)平常的周日，深圳南山區(qū)陽(yáng)光科創(chuàng)B座2201被一群人圍得水泄不通。這并不是公司交流業(yè)務(wù)的火熱場(chǎng)面，而是公司與業(yè)主的糾紛現(xiàn)場(chǎng)。該公司名為小鷹找房，創(chuàng)立于2019年，目前已進(jìn)駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、肇慶等多個(gè)城市。據(jù)一位業(yè)主透露，僅在深圳范圍內(nèi)，小鷹已收管了5000戶-6000戶房源，涉及租客和業(yè)主近千人，金額近億元。

這已不是長(zhǎng)租公寓第一次爆雷。在社交平臺(tái)上，輸入關(guān)鍵詞“租房”，就能查找到不少長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的跑路事件。企業(yè)跑了，租戶亂了，這不僅會(huì)擾亂正常的市場(chǎng)秩序，還會(huì)為住房租賃行業(yè)的發(fā)展前景蒙上一層陰影。而長(zhǎng)租公寓持續(xù)爆雷，究竟是眼前困境還是行業(yè)頑疾？

黑天鵝來(lái)臨連環(huán)爆雷

2018年1月，上海好租好住卷款跑路;3月，愛(ài)生活?lèi)?ài)公寓資金鏈斷裂;5月，長(zhǎng)沙優(yōu)租客法人自曝資金鏈問(wèn)題，關(guān)門(mén)整頓;8月，杭州長(zhǎng)租公寓品牌鼎家因破產(chǎn)而停止運(yùn)營(yíng)，成為第一家爆雷的長(zhǎng)租公寓明星品牌;僅僅兩個(gè)月后，曾獲得軟銀、順為資本加持的寓見(jiàn)公寓也因資金鏈斷裂關(guān)門(mén)大吉。

2019年下半年，西安左旗公司、鄭州悅?cè)绻?、南京友居公寓等都沒(méi)有逃過(guò)爆雷的危險(xiǎn)。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)》雜志、經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年8月至今短短一個(gè)多月時(shí)間里，已有10多家住房租賃企業(yè)疑似跑路，一些公司資金杠桿率達(dá)10倍以上，涉及資金上億元，給上萬(wàn)房東及租客帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失，也令長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機(jī)。

“近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓在各大城市發(fā)展迅速，但市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。經(jīng)歷過(guò)跑馬圈地的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，在資本逐利過(guò)程中，對(duì)市場(chǎng)需求包括結(jié)構(gòu)性需求的認(rèn)識(shí)、分析均存在盲點(diǎn)和誤區(qū)，投機(jī)炒作意識(shí)濃厚，自然無(wú)法避免風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)作失敗。另外，疫情是壓垮整個(gè)行業(yè)的最后一根稻草。”深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳藹貧在接受《經(jīng)濟(jì)》雜志、經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪時(shí)對(duì)近期事件這樣評(píng)價(jià)。

年初的復(fù)工復(fù)產(chǎn)推遲，導(dǎo)致租客數(shù)量下滑明顯，房屋空置率上升。但長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)仍需承擔(dān)高昂的運(yùn)營(yíng)成本——團(tuán)隊(duì)員工費(fèi)用、房源預(yù)付租金成本、裝修和維護(hù)費(fèi)用等，導(dǎo)致原本現(xiàn)金流吃緊的情況更加嚴(yán)重。這或許也是年初長(zhǎng)租公寓問(wèn)題頻發(fā)的重要原因之一。

長(zhǎng)租公寓多指租期一年、以月為單位支付房租、規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化地對(duì)房源進(jìn)行系統(tǒng)裝修和家具家電配置的房屋租賃方式。在長(zhǎng)租公寓發(fā)展的歷史中，復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境催生了三種主流業(yè)態(tài)。

以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長(zhǎng)租公寓。他們?cè)诟鱾€(gè)小區(qū)住宅樓里承租房間，裝修改造之后出租;也有以新派公寓、魔方公寓為代表的集中式長(zhǎng)租公寓，它們通常將一整棟樓租下來(lái)，改造成公寓出租;還有以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的房地產(chǎn)自持土地建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司自行拿地，自主建設(shè)，然后出租，其模式相對(duì)來(lái)說(shuō)更為規(guī)范。

不過(guò)，除房地產(chǎn)自建公寓外，長(zhǎng)租公寓并不是一門(mén)十分賺錢(qián)的生意。

倒閉的長(zhǎng)租公寓，有一個(gè)共同的標(biāo)簽——“高收低租”。“本質(zhì)上，互聯(lián)網(wǎng)思維、資本運(yùn)作，這與住房租賃這類(lèi)需要深入細(xì)微的服務(wù)格格不入?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《經(jīng)濟(jì)》雜志、經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者坦言，長(zhǎng)租公寓所謂的“增值服務(wù)”，不過(guò)是資本市場(chǎng)“講故事”。

無(wú)論是分散式長(zhǎng)租公寓還是集中式長(zhǎng)租公寓，本質(zhì)上都是運(yùn)營(yíng)方扮演二房東角色，通過(guò)“低進(jìn)高出”的租金差和后續(xù)的維護(hù)服務(wù)賺錢(qián);針對(duì)分散式長(zhǎng)租公寓，由于其后續(xù)維護(hù)服務(wù)缺失，盈利空間也變得更為狹窄。

風(fēng)口上危機(jī)早有端倪

《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，中國(guó)租房市場(chǎng)正呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，超過(guò)56%的租客將長(zhǎng)租作為首選，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)業(yè)主的平均托管時(shí)長(zhǎng)也接近5年。

長(zhǎng)租公寓一般與房東簽下5年左右的租約，按照品牌規(guī)劃重新裝修后再對(duì)外出租。理想情況下，對(duì)于房東和租客來(lái)說(shuō)，與傳統(tǒng)租房方式比較，這種模式應(yīng)該更省心、更有保障。

2011年前后，第一批看到這片藍(lán)海市場(chǎng)的企業(yè)開(kāi)始探索長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式。2011年5月，自如友家正式上線運(yùn)營(yíng);次年，青客公寓、優(yōu)客逸家成立;到2014年年末，行業(yè)內(nèi)數(shù)得上名字的長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)接近30家。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為市場(chǎng)風(fēng)口，引起了資本市場(chǎng)和投資者的廣泛關(guān)注。

但實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓一直問(wèn)題不斷。比如為了搶空置期，有些房子趕工完成裝修后立刻出租，有關(guān)甲醛、裝修污染的事件接連不斷;還有一些平臺(tái)被爆高價(jià)從房東手里租房再以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格租出去，以此吸引租客、搶占市場(chǎng)份額。

用資本換市場(chǎng)，埋雷不斷。

即便是成功在紐交所上市的蛋殼，在2017年-2019年，凈利潤(rùn)虧損也從2.72億元擴(kuò)大到34.37億元。

在租金貸模式逐漸清晰后，長(zhǎng)租公寓的玩家就已經(jīng)不在乎租一套房子到底能不能帶來(lái)收益了。只要自己擁有的房源越多，自身優(yōu)勢(shì)就越明顯;即使是虧損的，也可以通過(guò)資金的時(shí)間差來(lái)打平虧損額。大家相信，堅(jiān)持到壟斷市場(chǎng)的那一天，想要盈利只需一個(gè)翻手的動(dòng)作就可以完成。

激烈的“軍事競(jìng)賽”，資本加持下的“跑馬圈地”，留給長(zhǎng)租公寓足夠長(zhǎng)的盲目“試錯(cuò)”時(shí)間，但經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂等隨之而來(lái)，行業(yè)弊端暴露無(wú)遺。從2018年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象，2019年倒閉跑路“如約而至”，2020年行業(yè)洗牌再度升級(jí)，“爆雷”“跑路”的戲碼重復(fù)上演。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《經(jīng)濟(jì)》雜志、經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，爆雷事件也說(shuō)明了一點(diǎn)，即當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的金融風(fēng)險(xiǎn)有很多，以至于開(kāi)始波及房屋租賃市場(chǎng)。因此，金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該被持續(xù)關(guān)注，而房源收儲(chǔ)等方面接下來(lái)也會(huì)迎來(lái)去杠桿行為。

2015年以前是資本市場(chǎng)廣泛投資長(zhǎng)租公寓的賽道時(shí)期，這一時(shí)期只要掛名“經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓”，企業(yè)融資難度就會(huì)比較低。到2018年，行業(yè)融資則更聚焦于行業(yè)的龍頭企業(yè)。自如兩輪融資約73.5億元人民幣，蛋殼三輪融資6.7億美元，魔方一輪融資3.5億美元，城家一輪融資3億美元。

“當(dāng)前長(zhǎng)租公寓發(fā)展總體上圍繞著‘多主體供給、多渠道保障的思路推進(jìn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，較好落實(shí)中央和地方對(duì)長(zhǎng)租公寓的政策思路，關(guān)鍵還要看經(jīng)營(yíng)，如果長(zhǎng)租公寓通過(guò)金融工具加杠桿，不加以控制便會(huì)存在很大風(fēng)險(xiǎn)。另外，從監(jiān)管方面來(lái)看，新科技、新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，深刻改變著租賃住房市場(chǎng)，有關(guān)部門(mén)需要密切監(jiān)測(cè)長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題。

監(jiān)管短板需加快補(bǔ)齊

通過(guò)長(zhǎng)租公寓的爆雷事件不難發(fā)現(xiàn)，被波及的租客往往是還沒(méi)有進(jìn)入社會(huì)的學(xué)生，或者是職場(chǎng)新人，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力弱。房東也是受害者，因收不到租金而強(qiáng)制收房，給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

長(zhǎng)租公寓跑路，租客和房東究竟應(yīng)當(dāng)怎么辦？受訪專(zhuān)家表示，目前這一問(wèn)題在理論界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議較大。北京市京師律師事務(wù)所律師孟博告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志、經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，受長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式影響，租賃房屋涉及多個(gè)法律關(guān)系，包括長(zhǎng)租公寓與房東之間的房屋租賃法律關(guān)系;長(zhǎng)租公寓與承租人之間的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系;房東與其房屋的物權(quán)關(guān)系等。

“從租客角度來(lái)看，靠譜的長(zhǎng)租公寓是首先需要考慮的，租客要遠(yuǎn)離無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、列入異常經(jīng)營(yíng)、存在違法違規(guī)記錄的企業(yè)。其次要提升風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，租客在租賃房屋時(shí)，對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的情況要提高警惕，抵制低價(jià)誘惑。最后還要了解租客所需承擔(dān)的責(zé)任、費(fèi)用明細(xì)和違約條款等內(nèi)容，避免霸王條款、隱形條款造成合法權(quán)益受損?！泵喜┨岬?，租客一定要保存好各項(xiàng)證據(jù)，及時(shí)依法維權(quán)，對(duì)于租賃合同、轉(zhuǎn)賬記錄、微信聊天記錄、廣告宣傳資料等，及時(shí)進(jìn)行收集、整理。一旦出現(xiàn)消費(fèi)糾紛或遭受詐騙，要及時(shí)向監(jiān)管部門(mén)投訴舉報(bào)或直接向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

長(zhǎng)租公寓具有前期資金回籠時(shí)間長(zhǎng)、重資產(chǎn)等行業(yè)特點(diǎn)。由于市場(chǎng)主體和租賃房源的數(shù)量大、種類(lèi)多，監(jiān)管能否全面覆蓋市場(chǎng)上的租賃房源以及租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，是各地實(shí)際操作過(guò)程中的一大難點(diǎn)。

李宇嘉表示，長(zhǎng)租公寓要放棄規(guī)模效應(yīng)和資本運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)上要沉到線下，深耕服務(wù)，探索精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)模式，提升并輸出品牌價(jià)值;對(duì)管理層來(lái)講，基于民生屬性、居民收入水平及對(duì)租金的敏感性，長(zhǎng)租公寓定位于多渠道租賃供應(yīng)的“小眾產(chǎn)品”;推動(dòng)頭部企業(yè)更重視品牌價(jià)值、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，打造業(yè)內(nèi)典范、樹(shù)立行業(yè)形象，為行業(yè)貢獻(xiàn)正能量，推動(dòng)規(guī)?；赓U發(fā)展。

今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》特別強(qiáng)調(diào)，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。長(zhǎng)租公寓有望迎來(lái)最強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)也將迎來(lái)更為健康的發(fā)展機(jī)遇。

李宇嘉提到，長(zhǎng)租公寓的健康發(fā)展需要完善各地房屋租賃管理規(guī)定，堵住“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”導(dǎo)致的資金鏈風(fēng)險(xiǎn);監(jiān)管部門(mén)可以開(kāi)展預(yù)警監(jiān)測(cè)，建立龍頭公寓企業(yè)現(xiàn)金流監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，建立企業(yè)和個(gè)人信用誠(chéng)信體系。

爬坡期深耕為上策

2016年以來(lái)，我國(guó)大力支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，其本意是落實(shí)房住不炒，推動(dòng)形成租購(gòu)并舉、住有所居的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，加快住房出租市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；鲎馄髽I(yè)發(fā)展。同年7月18日，住建部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。

2019年，16個(gè)城市進(jìn)入中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍，包括一線城市和部分二線城市。相關(guān)規(guī)定表明，支持房企拓展業(yè)務(wù)范圍，將其持有的房源向社會(huì)出租，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

而目前市場(chǎng)的痛點(diǎn)在于，無(wú)論新建住宅還是二手住宅，過(guò)去2年間房?jī)r(jià)上漲明顯加快。但同期由于租金上漲幅度小于房?jī)r(jià)上漲幅度，導(dǎo)致租金回報(bào)率逐年降低。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓已成長(zhǎng)近10年，但與國(guó)外比較，仍處于發(fā)展的初級(jí)階段。

一些歐美國(guó)家的住房體系呈現(xiàn)高自有率的特征，住房租賃市場(chǎng)在住房體系中占有重要地位。但不同國(guó)家的住房制度不同，其住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也不同。部分國(guó)家以公共租賃為主導(dǎo)，政府分別通過(guò)控租和補(bǔ)貼，主導(dǎo)市場(chǎng)供求機(jī)制的建立，如英國(guó)、荷蘭;部分以民間租賃為主導(dǎo)，政府只對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)示范，并對(duì)低收入階層提供租金補(bǔ)貼，如美國(guó);部分則是以政府主導(dǎo)、吸引民間投資進(jìn)入租賃市場(chǎng)為模式，如日本、德國(guó)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從國(guó)外市場(chǎng)看，對(duì)于租客的保障確實(shí)到位，租房的性價(jià)比很高。后續(xù)國(guó)內(nèi)其實(shí)也需要在改善租客體驗(yàn)感上做文章，包括提供租賃家居行李等托運(yùn)和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、實(shí)現(xiàn)居住證更好辦理等。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房體制的不斷完善，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需要借鑒歐美等國(guó)家完善的規(guī)章制度和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而使市場(chǎng)更有效地滿足租房者長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房需求。

陳藹貧表示，國(guó)外租賃住房對(duì)長(zhǎng)租公寓的借鑒主要有三條：一是正確的住房消費(fèi)觀念，如“租”在發(fā)達(dá)國(guó)家城市幾乎是半壁江山，而我們還沒(méi)做到這一點(diǎn);二是健全的法制，如租金穩(wěn)定、法律對(duì)于租客利益保護(hù)周全等;三是市場(chǎng)機(jī)制作用充分。房屋租賃行業(yè)是產(chǎn)業(yè)，不是“投機(jī)場(chǎng)”，“深耕、精耕和長(zhǎng)耕”方為上策。