中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題的研究

張靜

摘要：近些年，隨著市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的適應(yīng)現(xiàn)階段的市場環(huán)境，我國政府為了促使房產(chǎn)可以重新恢復(fù)到其原本的居住功能，相繼出臺(tái)了一系列的政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，同時(shí)也加快了房地產(chǎn)企業(yè)改革的步伐。中小房地產(chǎn)企業(yè)若想在這樣的環(huán)境下，得以更好的生存與發(fā)展，就必須注重加強(qiáng)成本核算，以此增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。筆者針對現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題進(jìn)行了探究與分析，并提出了中小房地產(chǎn)企業(yè)完善成本核算的有效措施，希望有助于中小房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 問題 有效措施

隨著土地資源和施工材料價(jià)格的不斷上漲，中小房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用隨之不斷增加，這也給中小房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)。不管是土地資源還是資金資源都會(huì)向著規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，這也再一次加劇了中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展危機(jī)。成本核算對中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性越來越明顯。但是，從現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的實(shí)際情況來看，其中依然存在著一些問題有待解決，為了確保中小房地產(chǎn)企業(yè)可以更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須積極的采取相應(yīng)的措施解決這些問題。

一、現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題

（一）中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源較為復(fù)雜

相對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力通常比較薄弱，企業(yè)的專業(yè)化程度相對也比較低，甚至部分中小房地產(chǎn)企業(yè)是工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型投資開發(fā)的房地產(chǎn)，資金實(shí)力很難得到保障。這部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源一般都較為復(fù)雜，主要包括：銀行貸款、民間接待、個(gè)人投資等。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)的股東人數(shù)較多，管理階層比較混亂，大家都想瓜分一份利益，這也致使企業(yè)的管理難度大大增加，這樣不僅會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營成本增加，同時(shí)還會(huì)影響企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作人員比較混亂

中小房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模相對來說比較小，內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)比較簡單，但是工作人員之間的關(guān)系卻很復(fù)雜，沾親帶故的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。而企業(yè)的人事部門卻沒有形成一個(gè)規(guī)范的管理制度和用人標(biāo)準(zhǔn)，致使企業(yè)的整體專業(yè)水平偏低，很多工作人員都是半路出家，一沒有接受過專業(yè)的教育，二沒有接受專業(yè)的培訓(xùn)就上崗工作。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政部門，沾親帶故的現(xiàn)象更加明顯，這也給成本核算制度的落實(shí)帶來了很大的難度，嚴(yán)重阻礙著成本核算工作的順利實(shí)施。

（三）缺乏健全的成本核算管理制度體系

從中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的實(shí)際實(shí)施情況來看，部分企業(yè)缺乏健全的成本核算管理制度體系。部分財(cái)務(wù)工作人員為了提高成本核算的工作效率，盡快的完成工作，對會(huì)計(jì)科目的處置比較隨意，因此，企業(yè)的會(huì)計(jì)科目比較混亂，這對日后成本控制工作的順利開展十分不利，并且還會(huì)影響成本分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)完善成本核算的有效措施

（一）提高資金的利用率

中小房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比較復(fù)雜，并且企業(yè)的負(fù)債率較大，致使企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用明顯增加。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，目前我國多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都已經(jīng)高于100%，甚至部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于150%，這部分企業(yè)每年需要支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用數(shù)額都比較大。中小房地產(chǎn)企業(yè)若想更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，就需要提高資金的利用率。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，其運(yùn)行的成本不僅包括開發(fā)成本、管理成本，同時(shí)還包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。從企業(yè)成本核算的角度來看，應(yīng)該將工作的重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用上。售房環(huán)節(jié)是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得收入的主要來源，但是需要支付給銷售人員一部分傭金和工資，為了降低企業(yè)的銷售成本和方便管理，多數(shù)企業(yè)都會(huì)選擇將整體銷售工作移交給中介進(jìn)行統(tǒng)一銷售，這樣企業(yè)只要控制好中介費(fèi)就可以實(shí)現(xiàn)對銷售成本的控制。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本核算工作的過程中，對于管理階層的招待費(fèi)用支出應(yīng)該制定合理的區(qū)間，不可以實(shí)報(bào)實(shí)銷，以此避免不必要的浪費(fèi)。

（二）提高財(cái)務(wù)工作人員的綜合素養(yǎng)

為了確保中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作能夠得以全面的落實(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建完善的用人制度，注重提高財(cái)務(wù)工作人員的綜合素養(yǎng)，以此建立一支優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在培養(yǎng)財(cái)務(wù)工作人員的過程中，應(yīng)該構(gòu)建起與之相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，對財(cái)務(wù)工作人員工作進(jìn)行激勵(lì)和規(guī)范。鼓勵(lì)財(cái)務(wù)工作人員接受教育，同時(shí)還應(yīng)該定期的組織財(cái)務(wù)工作人員學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)和技能，包括對新會(huì)計(jì)準(zhǔn)側(cè)的學(xué)習(xí)。另外，財(cái)務(wù)工作人員還應(yīng)該積極的學(xué)習(xí)我國相關(guān)的政策和法律法規(guī)，以此及時(shí)掌握我國相關(guān)法律法規(guī)和政策的變化，從而卻把企業(yè)成本核算工作的合理性和合法性。

（三）構(gòu)建完善的成本核算管理體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)若想更加規(guī)范的實(shí)施成本核算工作，就需要構(gòu)建完善的成本核算管理體系。首先，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)資源共享，這樣財(cái)政部門在實(shí)施成本核算工作的過程中，就可以及時(shí)的了解項(xiàng)目的形態(tài)和信息，并以此為根據(jù)，選擇恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行成本核算。其次，規(guī)范會(huì)計(jì)科目，確保會(huì)計(jì)科目與成本核算內(nèi)容的一致性。中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，成本核算的內(nèi)容主要包括：購買土地的成本、項(xiàng)目開發(fā)前期產(chǎn)生的成本費(fèi)用、建安成本、建筑內(nèi)部設(shè)施安裝成本等。最后，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)比較大規(guī)模的資金投入進(jìn)行嚴(yán)格的審批，并構(gòu)建與之相應(yīng)的審批制度。項(xiàng)目管理部門定期的將本月核算工程量的結(jié)果上報(bào)給財(cái)務(wù)部門，通過審核后，明確項(xiàng)目工程在實(shí)際施工過程中，產(chǎn)生的費(fèi)用。如果實(shí)際成本與核算成本之間存在著較大的差異，那么就需要及時(shí)的分析造成這一差異的主要原因，并及時(shí)和項(xiàng)目管理部門溝通，以此及時(shí)找到解決問題的方法好措施，以此避免出現(xiàn)預(yù)算超支，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益降低的情況。

（四）加強(qiáng)新型成本核算方式的引進(jìn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)以往采取的成本核算方法一般都單一，這將對企業(yè)產(chǎn)品成本的價(jià)值體現(xiàn)造成直接的影響。近些年，信息技術(shù)的發(fā)展十分迅速，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊隨時(shí)代的步伐，加強(qiáng)對新型成本核算方式的引進(jìn)，以此保證成本核算工作的準(zhǔn)確性和全面性。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)，為了更好的實(shí)施成本核算工作，將ABC作業(yè)成本模式引入到企業(yè)中，通過計(jì)算成本分配率和作業(yè)成本的動(dòng)因標(biāo)量，按照規(guī)定的時(shí)間，明確損耗產(chǎn)出的范疇值，并將其納入到成本對象中，以此將產(chǎn)品的成本價(jià)值完全的展現(xiàn)出來。新型成本核算方式的引進(jìn)給該房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的開展帶來了很大的幫助。

（五）強(qiáng)化企業(yè)管理階層的成本核算意識(shí)

部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理階層存在成本核算意識(shí)薄弱的問題，這也是造成成本核算工作問題頻出的一個(gè)主要原因。因此，若想提高成本核算的質(zhì)量，就必須強(qiáng)化企業(yè)管理階層的成本核算意識(shí)。首先，企業(yè)應(yīng)該加大成本核算的宣傳力度，促使企業(yè)內(nèi)部每一名工作人員都能夠認(rèn)識(shí)到開展成本核算工作的重要意義，包括企業(yè)的管理階層，以此促使各個(gè)部門能夠積極的配合成本核算工作的開展，從而實(shí)現(xiàn)成本核算工作效率的提高。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將成本核算工作的質(zhì)量納入到績效考核中，以此充分調(diào)動(dòng)整體工作人員參與成本核算工作的積極性，這樣更加有助于成本核算準(zhǔn)確性的提高，以此為企業(yè)管理階層的決策提供更加準(zhǔn)確的成本價(jià)值依據(jù)。

綜上所述，從某種角度來看，成本核算工作的開展直接影響著中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對成本核算工作引起足夠的重視，加強(qiáng)對成本核算工作中存在問題的分析，并積極采取行之有效的措施加以解決，以此確保成本核算工作可以更加順利的開展，并有效提高成本核算的準(zhǔn)確性和可靠性，優(yōu)化相關(guān)工作的可持續(xù)發(fā)展。

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作者單位 ：沈陽亞泰金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司