房地產(chǎn)項目投資測算模型探討

王鋒

摘 要：隨著“營改增”等稅制改革在全行業(yè)的全面持續(xù)推進(jìn)，行業(yè)競爭全面邁入精細(xì)化時代，其各項管理都在順勢變革。本文從建模角色轉(zhuǎn)換、模板模型架構(gòu)、測算思路進(jìn)行方向性探索，以期為房地產(chǎn)項目可研投資測算評價提供借鑒思考。

關(guān)鍵詞：模型規(guī)劃? 模型架構(gòu)? 分類輸入? 分別計算? 分類輸出? 參數(shù)設(shè)置指引 計算順序及原則

一、建模角色轉(zhuǎn)換

作為模型開發(fā)人員創(chuàng)建模型時，需要從三個不同角色來考慮接下來的操作。即，你將擁有并扮演“三重身份”：你是各行業(yè)專家，特別是財稅金融專家，與各類管理報表打交道，并利用所掌握的前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、營銷、工程、會計、財稅、金融知識，運(yùn)用過程分析對結(jié)果做出正確判斷;你是精通電子表格的達(dá)人，可利用Excel及其公式函數(shù)將模型的性能發(fā)揮到極致;你是虛擬架構(gòu)師，通過模型各部分之間的搭建及熟練操作，使最終的輸出結(jié)果含義明確（易于理解）、靈活（易于根據(jù)需要新增修改）、且準(zhǔn)確可靠（避免錯誤）。

要創(chuàng)建一個優(yōu)質(zhì)模型，必須要完成的一項重要工作就是進(jìn)行模型規(guī)劃、規(guī)劃、再規(guī)劃：因為隨著開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，會不斷的對結(jié)構(gòu)和配置進(jìn)行新的調(diào)整且這種現(xiàn)實(shí)情況比較常見，如果事前沒有進(jìn)行精心規(guī)劃，模型就會變得越來越難以操控且復(fù)雜，以致難以創(chuàng)建下去。為出色完成建模工作，需牢記如下最佳操作：要有清晰的思路，明確建模的目的，即建設(shè)什么樣的模型（需要模型回答什么問題？模型中應(yīng)該使用什么樣的數(shù)據(jù)？模型的最終使用者是誰？究竟要輸出多么詳細(xì)的計算結(jié)果？使用者對建模領(lǐng)域和Excel使用知識的掌握程度需要有多高？）;使用者操作需要保持簡單（但也不能過于簡單）;設(shè)置一個具有邏輯性的計算順序;輸入項數(shù)據(jù)、計算部分、輸出結(jié)果需要分區(qū)域分別列示;每個數(shù)據(jù)點(diǎn)僅對應(yīng)一個輸入項;使用模塊法搭建模型，便于后期在模型中添加、升級甚至刪除某項功能;前后盡量保持各列、各表及各部分之間布局一致性，索引的唯一性;電子表格中所有單元格設(shè)置為可見，需要隱藏時選擇分級組合顯示;充分利用Excel中自帶的功能及函數(shù)，所有公式計算中盡量不要采用直接手動輸入的方式;隨時保存開發(fā)過程的文件，插入必要備注以記錄開發(fā)步驟，為使用者編寫設(shè)置的相關(guān)指引。

二、模板模式架構(gòu)

（一）模型的主要組成部分為

數(shù)據(jù)輸入部分、數(shù)據(jù)計算部分、結(jié)果輸出部分，為便于參數(shù)查找修正、使用和結(jié)果呈現(xiàn)，盡量將上述內(nèi)容分開列示。遵循并模擬項目全生命周期進(jìn)行模板架構(gòu)設(shè)計。

（二）輸入部分各模塊設(shè)計

項目定位輸入;設(shè)計方案及限額控制標(biāo)準(zhǔn)輸入;經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)輸入;土地成本輸入;前期規(guī)費(fèi)輸入、建筑標(biāo)準(zhǔn)及成本配置標(biāo)準(zhǔn)輸入;地塊各業(yè)態(tài)銷售單價、增長率、銷售周期、去化比例及當(dāng)期回款率輸入;工程排期及付款周期輸入;費(fèi)用取值相關(guān)參數(shù)輸入;科目稅率輸入在計算部分列示。

（三）計算部分模塊設(shè)計

項目及各業(yè)態(tài)的投資測算;項目貨值及回款資金流測算;流轉(zhuǎn)稅及附加小稅種測算;土地增值稅測算;項目現(xiàn)金流量表及投資指標(biāo)測算;全周期項目及各業(yè)態(tài)匯總投資及利潤測算;全周期項目及各業(yè)態(tài)可售單方投資及利潤測算;持有物業(yè)經(jīng)營收益及處置測算;計算順序（投資&貨值→稅金→資金→利潤）。

（四）輸出部分各模塊設(shè)計

投資結(jié)果匯總（指標(biāo)、貨值、投資、稅金、利潤）;預(yù)期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)評價類指標(biāo)匯總;主要技術(shù)指標(biāo)匯總（用地、建筑）;投資情況分類匯總;貨值情況分類匯總;預(yù)期稅金情況匯總;項目土地投資情況整理;多維度及圖表分析;投資敏感性分析;融資方案;稅務(wù)方案;投資結(jié)論。

三、測算思路

（一）融資價格、開發(fā)周期確定

利率及折現(xiàn)率：按照資金計劃計算建設(shè)期利息時，前期融資、開發(fā)貸款需分別設(shè)置融資利率計算、經(jīng)營期的融資利率選擇，折現(xiàn)率選擇，融資利息在建設(shè)期資本化，經(jīng)營期費(fèi)用化。

項目開發(fā)周期：根據(jù)市場調(diào)查分析及項目類型定位（快周轉(zhuǎn)資金型、利潤型、平衡型），分地塊進(jìn)行開發(fā)周期（銷售、回款、建設(shè)）確定，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度排定付款周期。

（二）開發(fā)成本、費(fèi)用估算及分?jǐn)傇瓌t

“土地成本”各開發(fā)產(chǎn)品分別以估算的樓面單價*產(chǎn)品建筑面積計算土地出讓金，同時考慮（土地出讓金+配套費(fèi)）*（4%契稅+0.05%印花稅），計算匯總加合后/（1+科目稅率），按占地面積法分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的土地成本。

“前期費(fèi)用”各開發(fā)產(chǎn)品分別以三、四級成本科目的可研費(fèi)用、三通一平、報批報建、規(guī)劃設(shè)計、評估咨詢、勘探測繪、大市政及其他前期科目費(fèi)用估算的成本科目單價*產(chǎn)品建筑面積計算前期成本，各產(chǎn)品計算匯總加合后/（1+科目稅率），按可售產(chǎn)權(quán)面積占比分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的前期成本。

“建安工程費(fèi)”各開發(fā)產(chǎn)品地上部分：分別以三、四級成本科目的基礎(chǔ)費(fèi)用、土建門窗、幕墻工程、安裝工程、裝修工程、工程管理及其他等建安類科目成本估算的各產(chǎn)品建安成本單價*產(chǎn)品建筑面積計算建安類成本，地下部分：根據(jù)地下建設(shè)規(guī)模＼深度＼地勘情況的估算的土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)成本單價*地下建筑面積計算地下建安類造價，各產(chǎn)品（地上+地下）成本計算匯總加合后/（1+科目稅率），地上按“受益原則直接歸屬”各可售產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，地下及公共配套按照各產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品可售面積占比分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的建安成本中。

“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”主要指各開發(fā)產(chǎn)品分別以三、四級成本科目的室外管網(wǎng)工程（管道井外）、園林景觀工程及其他基礎(chǔ)設(shè)施科目成本費(fèi)用估算的基礎(chǔ)設(shè)施成本科目單價*產(chǎn)品建筑面積計算基礎(chǔ)設(shè)施成本，各產(chǎn)品計算匯總加合后/（1+科目稅率），按可售產(chǎn)權(quán)面積占比分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的室外管網(wǎng)及園林景觀成本。

“公共配套費(fèi)”主要指各開發(fā)產(chǎn)品出讓附帶需要配套建設(shè)的“公建”部分，分別以配套費(fèi)科目單價*產(chǎn)品建筑面積計算公共配套成本，各產(chǎn)品計算匯總加合后/（1+科目稅率），按可售產(chǎn)權(quán)面積占比分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)業(yè)態(tài)的公共配套成本。

“開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、”分別主要以各開發(fā)產(chǎn)品“土地及利息外”的成本科目合計金額*（1-3）%和（2-3）%計算間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)成本，按可售產(chǎn)權(quán)面積占比分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的不可預(yù)見成本。

“資本化利息”主要以各開發(fā)產(chǎn)品匯總的“利息外”開發(fā)成本投資總金額占比分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的利息成本。

“開發(fā)費(fèi)用”以項目貨值*（3-5）%計算期間費(fèi)用。

（三）開發(fā)稅費(fèi)計算

增值稅：分別錄入銷項稅率、成本細(xì)項科目逐個分別對應(yīng)進(jìn)項稅率，以銷項稅-進(jìn)項稅計算增值稅應(yīng)納稅額。

土地增值稅：分地塊分別以普通住宅、非普通住宅、商業(yè)三分法計算。

所得稅、其他附加稅：依據(jù)利潤、流轉(zhuǎn)稅、土地及投資額法定計算。

四、結(jié)束語

本文就建模的經(jīng)驗方法進(jìn)行規(guī)律性的總結(jié)，思考如何進(jìn)行投資模型搭建，同時房地產(chǎn)投資開發(fā)具有長周期性及自身的特殊性，每個項目模型的搭建都需要根據(jù)項目特點(diǎn)進(jìn)行個案靈活組合思考。