房地產(chǎn)政策是否會全面收緊

嚴(yán)躍進(jìn)

今年1-7月，全國房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)了很多新變化。尤其是7月召開的國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會，更是受大家關(guān)注。房地產(chǎn)政策是不是要全面收緊？這個問題可能是大家最為關(guān)心的話題。要回答這個問題，就要對現(xiàn)有政策的出發(fā)點、政策工具、市場基本面等有足夠的認(rèn)識，只有這樣才能真正預(yù)判后續(xù)政策走向。

政策面為何突然收緊

7月國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會召開。此次座談會上，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負(fù)責(zé)同志參加。此類城市名單本身就具有很強的信號意義，即普遍屬于今年上半年房價上漲較快的城市。

此次座談會明確了調(diào)控的四個基調(diào)。第一，要堅持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實好長效機(jī)制。從此類表述可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控不能松動，各地政府必須在原則問題上落實好調(diào)控內(nèi)容。第二，要全面落實城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時采取有針對性的政策措施。此類規(guī)定則要求各級政府對于房價過熱等現(xiàn)象有足夠的敏感度，同時在政策出臺方面應(yīng)該具備及時性。第三，要加強市場監(jiān)測，對市場異動及時提示、指導(dǎo)和預(yù)警，精準(zhǔn)分析市場形勢。此類規(guī)定對后續(xù)各地的調(diào)控提出了更多的要求，要求各地精準(zhǔn)研究市場、精準(zhǔn)出臺政策。第四，要持續(xù)整治房地產(chǎn)市場亂象，依法有效查處違法違規(guī)行為。此類政策也明確了下半年要持續(xù)做好房地產(chǎn)秩序管控內(nèi)容，即房地產(chǎn)交易秩序不能亂。

此次會議的定調(diào)很清晰，用直白的語言來描述，就是“哪里房價過快上漲，就要打壓哪里”。這其實和今年上半年房地產(chǎn)市場矛盾有關(guān)。雖然今年2-3月房地產(chǎn)市場充斥著看空的情緒，關(guān)于市場急速降溫的擔(dān)憂也在增加，但到了4月市場開始逐漸復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)了過熱的苗頭。市場的熱度超過預(yù)期，自然需要管控。

今年樓市的走勢和2008年金融危機(jī)時明顯不一樣，單純看房價指標(biāo)，今年非但沒有急速下跌，反而熱度增大。而且從其他領(lǐng)域看，比如說豪宅市場的表現(xiàn)還是不錯的，各地甚至出現(xiàn)了搶房的現(xiàn)象。而剛需盤方面，學(xué)區(qū)資源好的房產(chǎn)項目，也出現(xiàn)了交易較熱的情況。類似情況其實都說明，市場矛盾點在變化，政策自然需要管控，以引導(dǎo)下半年樓市健康發(fā)展。

政策AB面：疏堵結(jié)合

需要提醒的是，對重點城市房價進(jìn)行打壓，并不意味著所有樓市政策都會收緊。實際上政策本身都有兩面性，一面是打壓，一面是放松，需要全方位去看待此類問題。這里可以提及一個小故事。大禹治水的故事提到了一種科學(xué)治水的方法。禹的父親用封堵的方式治水，結(jié)果失敗，而禹用疏導(dǎo)的方式治水，結(jié)果成功了。該故事講了一個樸素的道理，即疏比堵的效果更好。此類故事對于理解各類政策是有積極幫助的。

但是現(xiàn)實中，往往大家會有一種印象，即當(dāng)前政策明顯收緊了。出現(xiàn)此類“幻覺”，其實和很多因素有關(guān)。第一，各類涉及限購、限貸等政策，往往是購房者比較關(guān)心的，類似政策只要有風(fēng)吹草動的地方，就容易被放大，使得大家覺得政策面處處在收緊。第二，這幾年大城市的政策更容易影響大家預(yù)期。因為各類新聞報道普遍是聚焦大城市的，通過微信朋友圈等形式傳播，政策本身的影響面在擴(kuò)大。但需要說明的是，30多個大城市在全國房地產(chǎn)市場中的交易比重并不高，即約為30%的水平，而真正影響全國市場走向的是三、四線城市。意識到這一點，就會明白，大城市政策收緊的效應(yīng)其實被放大了。

在實際過程中，即便是政策收緊的城市，也還是有放松的政策內(nèi)容。最明顯的就是寧波政策。比如說，7月22日，寧波住建局等發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》。此次政策明確了優(yōu)先購房的導(dǎo)向，比如說，寧波市海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域內(nèi)無住房且符合相關(guān)條件之一的家庭，可以按照此次政策要求優(yōu)先認(rèn)購一套商品住房。這個規(guī)定其實就釋放了寬松的導(dǎo)向。雖然此前寧波購房政策收緊，包括擴(kuò)大了限購區(qū)域的范圍，但是后續(xù)政策依然有寬松的地方。此類寬松政策，就是疏導(dǎo)的概念，即積極引導(dǎo)合理的購房需求釋放。

打壓房價去庫存并重

下半年全國房地產(chǎn)的政策邏輯依然是清晰的，分為兩條線，包括打壓房價和積極去庫存。實際上就是量價關(guān)系的平衡。只有理解了這點內(nèi)容，對于政策面的理解才會全面。

打壓房價方面，對于房價地價等過快上漲的城市，都會面臨打壓。什么城市會面臨打壓？其實判斷的邏輯也不難。每個月國家統(tǒng)計局都會發(fā)布全國70城房價指數(shù)變動情況，往往新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅排名前10的城市，都有可能被打壓，尤其是一、二線城市。而對于地價來說，直接公布的數(shù)據(jù)并不多，但如果某個城市地王項目較多，則容易被打壓，尤其是在競拍次數(shù)較多、溢價率較高、單價或總價創(chuàng)新高等情況下，所在城市都有可能面臨土地市場被管控的可能。

去庫存方面，目前其實去庫存壓力依然是較大的。第一，庫存絕對規(guī)模上升了。今年上半年新房預(yù)售證的管控是比較少的，各地推盤力度明顯強化，項目集中入市容易導(dǎo)致庫存積壓。此時需要積極去庫存，或者說賣房子是房企的本能和最核心的經(jīng)營。第二，庫存絕對規(guī)模沒有上升，但是消化的速度是在下降的。雖然今年第二季度銷售節(jié)奏在加快，但由于第一季度市場受到明顯的干擾，產(chǎn)生了很多問題和壓力，這都是各地需要積極管控的。這兩個任務(wù)，從城市來說，可能相對壓力會小，但從房企角度看其實就比較大了。房企要防范經(jīng)營風(fēng)險，核心內(nèi)容就是要促進(jìn)銷售節(jié)奏加快?；谶@些情況，部分高庫存或庫存壓力大的城市，依然會有寬松的政策。雖然并不一定會明文發(fā)布，但在實際過程中，類似銷售的政策環(huán)境肯定是趨于寬松的，比如預(yù)售證的發(fā)放。

對于地方政府、房企和購房者等來說，需要清楚地意識到，今年只要不觸碰“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的紅線，其實不必對政策收緊過于緊張。今年各地政府其實在財政方面是有壓力的，包括穩(wěn)投資方面也需要新動力，多少還是會對房地產(chǎn)有所依賴，即所謂的“土地財政”問題。所以從這個角度看，各地還是會有松動的可能。在實際過程中，包括房價、金融和交易秩序不能亂。在做好這項工作的前提下，從穩(wěn)定住房消費等角度出發(fā)，各類寬松政策依然是有可能出現(xiàn)的。