辦公物業(yè)改造為養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要點(diǎn)分析

摘要：近年來(lái)中央和各地各項(xiàng)養(yǎng)老政策持續(xù)推出，積極鼓勵(lì)社會(huì)力童以市場(chǎng)的方式開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，大力支持民間資本對(duì)于可利用的社會(huì)資源進(jìn)行整合以用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。在這一背景下，部分企業(yè)開(kāi)始了對(duì)于將辦公物業(yè)改造為養(yǎng)老項(xiàng)目的積極探索。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老缺口;資源整合;產(chǎn)業(yè)聚集

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）09-0061-63 收稿日期：2020-07-16

隨著國(guó)民平均壽命的增長(zhǎng)和生育率的持續(xù)下降，人口老齡化已成為我國(guó)不得不面對(duì)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。老齡人口對(duì)于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的龐大需求，既可以是社會(huì)發(fā)展的一大挑戰(zhàn)，同時(shí)也是一個(gè)具有潛力的市場(chǎng)。近年來(lái)中央和各地各項(xiàng)養(yǎng)老政策持續(xù)推出，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量以市場(chǎng)的方式開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，大力支持民間資本對(duì)于可利用的社會(huì)資源進(jìn)行整合以用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。在這一背景下，部分企業(yè)開(kāi)始了對(duì)于將辦公物業(yè)改造為養(yǎng)老項(xiàng)目的積極探索。

1 養(yǎng)老服務(wù)資源不足

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2019年末，我國(guó)60周歲及以上人口總量達(dá)到2.53億，占總?cè)丝诘?8.1%，其中65周歲及以上人口1.76億，占總?cè)丝诘?2.6%。相較于2018年年底，老年人口增加約439萬(wàn)。此外，2019年我國(guó)出生人口為1465萬(wàn)人，人口出生率降至1952年以來(lái)最低的10.48‰。相比2018年的10.94‰和2017年的12.43‰，降幅有所減少。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部發(fā)布的《世界人口展望2019》的預(yù)測(cè)，中國(guó)老齡人口占總?cè)丝诒戎卦谖磥?lái)30年內(nèi)將加速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在2055年左右達(dá)到高峰，屆時(shí)60歲以上人口總量有望達(dá)到4.88億，占總?cè)丝诘?5.65%。

隨著老年人口撫養(yǎng)比不斷上升，家庭結(jié)構(gòu)核心化的趨勢(shì)致使獨(dú)生子女力不從心，“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)使得贍養(yǎng)老人的壓力增加，傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)模式難以為繼，社會(huì)化養(yǎng)老成為必然趨勢(shì)。

然而，現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的供給能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足現(xiàn)有的存量需求，也無(wú)法跟上新增老齡人口的增長(zhǎng)速度：發(fā)達(dá)國(guó)家每千名老人需要50個(gè)床位，然而根據(jù)民政部的公開(kāi)數(shù)據(jù)，2018年末我國(guó)每千名老人擁有養(yǎng)老床位30.9張，而我國(guó)《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》提出的“到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張”目標(biāo)，與發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老行業(yè)的床位供給水平仍有一定差距。按照50張床位/千人計(jì)算，中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老床位需求為1110萬(wàn)張，見(jiàn)圖1。

正因如此，為了進(jìn)一步增加養(yǎng)老服務(wù)的供給能力，充分利用社會(huì)資源，部分企業(yè)在政策支持下利用手中的閑置資源投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，改造既有建筑或變更新建建筑的屬性用于養(yǎng)老服務(wù)，有效增加了養(yǎng)老服務(wù)資源，同時(shí)也讓閑置物業(yè)發(fā)揮了合理效能。

2 政策層面的支持

2016年10月，民政部、發(fā)展改革委等11部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，指出了整合改造的主要領(lǐng)域：一是閑置廠房、社區(qū)用房，二是城市經(jīng)濟(jì)型酒店等非民用房，三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法盤(pán)活的集體建設(shè)用地存量，四是黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位舉辦的培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院及其他具有教育培訓(xùn)或療養(yǎng)休養(yǎng)功能的各類(lèi)機(jī)構(gòu)。

2019年11月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出：一是合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，二是統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地空間布局，三是保障和規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，四是加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地服務(wù)和監(jiān)管。簡(jiǎn)而言之，就是養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地將享受最低底價(jià)和租金。

地方在落實(shí)整合社會(huì)閑置資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的過(guò)程中，也相應(yīng)出臺(tái)了一系列政策作為配套支持。以上海市為例， 2019年3月，上海市發(fā)改委會(huì)同上海市民政局等5個(gè)部門(mén)共同印發(fā)《促進(jìn)和規(guī)范利用存量資源加大養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給的工作指引》，明確指出存量的商業(yè)、辦公用房可通過(guò)臨時(shí)轉(zhuǎn)變建筑使用功能或納入城市更新計(jì)劃轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

3 存量辦公物業(yè)的養(yǎng)老改造

存量物業(yè)具體可以分為兩種，一種是已完成竣工驗(yàn)收備案，但是并未投入使用的已建成物業(yè)，另一種是已辦理用地和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后由于各種內(nèi)外部因素停工一年以上的爛尾樓。前者通常在確保結(jié)構(gòu)安全、消防安全的基礎(chǔ)上，可暫不改變規(guī)劃、土地性質(zhì)，由物業(yè)持有方向當(dāng)?shù)孛裾块T(mén)提出需求，在所在區(qū)/縣（市）政府決策同意后，辦理相關(guān)手續(xù)并臨時(shí)改變建筑使用功能用于養(yǎng)老服務(wù)。后者則通常需要物業(yè)持有方通過(guò)民政部門(mén)向區(qū)/縣（市）政府提出興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目申請(qǐng)，區(qū)/縣（市）政府在綜合評(píng)估后將相關(guān)物業(yè)納入城市更新推進(jìn)計(jì)劃，由物業(yè)持有方按規(guī)定辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)，補(bǔ)繳存量土地出讓金，完成物業(yè)的改造建設(shè)。

辦公物業(yè)改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的重點(diǎn)在于從結(jié)構(gòu)加固改造和平面改造兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)建筑功能和空間的更新。對(duì)于存量物業(yè)而言，實(shí)現(xiàn)空間和功能更新的基礎(chǔ)條件是結(jié)構(gòu)的安全性。因此在改造設(shè)計(jì)初期要盡可能收集存量物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙，包括總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通空調(diào)、電氣和市政管網(wǎng)等施工圖，并做好現(xiàn)場(chǎng)勘查，全面評(píng)估改造的安全性，做好物業(yè)的結(jié)構(gòu)加固工作，為養(yǎng)老設(shè)施的改造奠定基礎(chǔ)。建筑的平面改造應(yīng)遵循《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ450-2018）和《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）的2018年局部修訂版的相關(guān)要求，根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施前期定位的目標(biāo)服務(wù)對(duì)象（如自理長(zhǎng)者/介助長(zhǎng)者/介護(hù)長(zhǎng)者）和運(yùn)營(yíng)方的實(shí)際空間需求，按照合理性原則、經(jīng)濟(jì)性原則、安全性原則和人性化原則，確定建筑的功能配置，并以此為依據(jù)進(jìn)一步把握建筑空間組織關(guān)系和平面布局，優(yōu)化建筑空間的流線(xiàn)設(shè)計(jì)。

改造設(shè)計(jì)的過(guò)程中要重點(diǎn)關(guān)注環(huán)境舒適性設(shè)計(jì)，老年人作為特殊群體，有其特有的生理和心理特征，因此長(zhǎng)者的居住環(huán)境設(shè)計(jì)必須兼顧采光、室溫、空氣質(zhì)量和噪音等因素，并輔以相關(guān)的智能化設(shè)備來(lái)彌補(bǔ)長(zhǎng)者操作能力與反應(yīng)速度的下降影響，保障養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行，也為長(zhǎng)者提供安全舒適的環(huán)境。

文章來(lái)源：本文由同策研究院供稿。