融入城市的園區(qū)運(yùn)營(yíng)才是更新的王道

摘要：隨著城市發(fā)展半徑的不斷擴(kuò)容與人們對(duì)辦公與生活需求的水漲船高，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸被時(shí)代淘汰，新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)則被斌予了新的使命，即融合產(chǎn)業(yè)與城市的發(fā)展，既要讓園區(qū)融入城市生活，又要讓園區(qū)成為城市生態(tài)的一部分。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)社區(qū);融合;商業(yè)化

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）09-0057-60 收稿日期：2020-07-13

隨著城市發(fā)展半徑的擴(kuò)容，曾經(jīng)人們印象中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)走進(jìn)了人們生活的范圍，但在早期的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)中，以基礎(chǔ)設(shè)施投資和招商引資為重點(diǎn)的偏駁致使園區(qū)忽略了生活與生態(tài)的基本功能，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展相對(duì)割裂。而當(dāng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷縮小與城市的距離、在此辦公的人們不斷產(chǎn)生新的需求時(shí)，這種割裂就成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的最大障礙，與城市的融合也就慢慢呼之欲出。

與商業(yè)一樣，如今的產(chǎn)業(yè)園區(qū)從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期管理，都需要運(yùn)營(yíng)思維來主導(dǎo)。

隨著城市發(fā)展半徑的不斷擴(kuò)容與人們對(duì)辦公與生活需求的水漲船高，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸被時(shí)代淘汰，新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)則被賦予了新的使命，即融合產(chǎn)業(yè)與城市的發(fā)展，既要讓園區(qū)融入城市生活，又要讓園區(qū)成為城市生態(tài)的一部分。

無論是功能構(gòu)成、交通組織，還是開發(fā)手段、互動(dòng)行為，“融合”于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，核心就是要將園區(qū)設(shè)計(jì)的方方面面作為城市的一部分進(jìn)行整體打造，兼容生活與生態(tài)的相互聯(lián)系，相互影響。

本文選取了一些國(guó)內(nèi)外的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例，解讀產(chǎn)業(yè)融入城市生活與生態(tài)的構(gòu)建法則。

1 觸合城市生活：集大成的產(chǎn)業(yè)社區(qū)

所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心都是人，衣食住行是人們生活的必須，于是，一些集大成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就將生活的方方面面，城市生活的一切功能集于一處，將產(chǎn)業(yè)反映的空間形態(tài)與城市的各個(gè)層面融合起來，打造社區(qū)化的產(chǎn)業(yè)園。

準(zhǔn)確來說，產(chǎn)業(yè)社區(qū)是以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入城市生活等功能，產(chǎn)業(yè)要素與城市協(xié)同發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的新型概念。它相對(duì)于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，打破了地理邊界，空間更開放、企業(yè)生態(tài)更多元、社群交流更活躍，可以說，產(chǎn)業(yè)社區(qū)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的3.0時(shí)代，見圖1。

新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展十分注重與城市功能的融合，園區(qū)除了要配備復(fù)合配套，還要兼具整個(gè)城市發(fā)展的生活功能。在產(chǎn)業(yè)社群的打造上，我們以新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例。

1.1 新型園區(qū)的代表一一樟宜商務(wù)園

1998年JTC在樟宜機(jī)場(chǎng)附近規(guī)劃新建樟宜商務(wù)園，園區(qū)占地面積71.07公頃，租期為30年。

該園區(qū)可以說是3.0時(shí)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典型代表，以花園式的環(huán)境、便利的軌道交通、配套齊全的生活設(shè)施吸引T如IBM、Honeywell、Xilinx、華為、愛立信、花旗集團(tuán)、DBS銀行、瑞銀、瑞士信貸、摩根大通、渣打銀行等眾多知名跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐。

樟宜商務(wù)園毗鄰成熟的生活片區(qū)，園區(qū)位于樟宜機(jī)場(chǎng)附近，周邊分布成熟的居住社區(qū)、鄰里中心，生活設(shè)施非常方便;教育設(shè)施主要有新加坡理工大學(xué)，職業(yè)技術(shù)學(xué)校，能與園區(qū)行程良好的人才互動(dòng);城市配套主要有新加坡博覽中心，丹那美拉高爾夫球場(chǎng)、拉古納國(guó)家高爾夫球場(chǎng)和鄉(xiāng)村俱樂部，見圖2。

基于成熟的周邊配套，園區(qū)采用功能混合型園區(qū)發(fā)展模式，在功能構(gòu)建上主要包括商業(yè)+金融+辦公+酒店+居住，其中園區(qū)配套的構(gòu)成情況大致為：商業(yè)51%，酒店居住28%，商業(yè)服務(wù)約21%。

在樟宜商務(wù)園，商業(yè)面積的占比已大大超越產(chǎn)業(yè)面積，這里成為了以商業(yè)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的混合型社區(qū)，加之周邊充足的居住人口，與其說樟宜商務(wù)園是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不如說它是一個(gè)承載著煙火氣的商業(yè)生活中心。

通過新加坡產(chǎn)業(yè)社區(qū)，我們可以清楚的看到產(chǎn)業(yè)社區(qū)的雙重屬性，即“產(chǎn)業(yè)”和“社區(qū)”。產(chǎn)業(yè)聚集了大量就業(yè)人才，是社區(qū)形成的基礎(chǔ)，而社區(qū)強(qiáng)化了對(duì)人才的吸引力，通過搭建產(chǎn)業(yè)主體和就業(yè)人才的社群平臺(tái)，打造生態(tài)、舒適的生活環(huán)境。

1.2 園區(qū)升級(jí)的代表——天津智慧山

目前，國(guó)內(nèi)的一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始探索向產(chǎn)業(yè)社區(qū)的轉(zhuǎn)型，比如天津的智慧山。

這個(gè)項(xiàng)目非常低調(diào)，但做得相當(dāng)扎實(shí)。這個(gè)20萬平方米的科技園區(qū)聚集了國(guó)內(nèi)知名數(shù)字傳媒、游戲動(dòng)漫和文化創(chuàng)意的龍頭企業(yè)，常年保持95%以上的出租率。

近年來，智慧山開啟了一場(chǎng)融合產(chǎn)業(yè)與城市功能的更新之路。以“科技+文化+生活”為產(chǎn)業(yè)社區(qū)主張，打造藝術(shù)中心、數(shù)字雕塑廣場(chǎng)和山丘廣場(chǎng)，并引入星巴克、麥當(dāng)勞、7-11、便利蜂、網(wǎng)易嚴(yán)選、莎莎、隱山料理等知名商業(yè)品牌，形成高新區(qū)區(qū)域科技白領(lǐng)、年輕精英和周邊家庭首選的生活消費(fèi)目的地。

智慧山山丘廣場(chǎng)自2017年6月建成并投入使用，由36萬片竹片構(gòu)成，是亞洲最大的竹結(jié)構(gòu)戶外廣場(chǎng)。初次亮相，紀(jì)錄電影《內(nèi)心引力》導(dǎo)演及主創(chuàng)一行現(xiàn)身千人觀影現(xiàn)場(chǎng)，與大家交流追尋夢(mèng)想的故事，活動(dòng)以“夢(mèng)想”為主題，也象征著山丘廣場(chǎng)的城市定位，在鋼鐵叢林的世界里，為都市人提供一片安放靈魂與生活的空間，這里適合放下腳步，約會(huì)交友，看電影，讀讀書，喝杯咖啡，吹吹風(fēng)，放空心靈。隨著活動(dòng)的不斷豐富，山丘廣場(chǎng)已成為天津新的城市文化地標(biāo)，為市民生活提供更加豐富的選擇。

總體而言，要打造優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，一些條件必不可少：

（1）更為開放的空間。摒棄傳統(tǒng)園區(qū)封閉的發(fā)展理念，打破地理邊界，與周邊環(huán)境融為一體。

（2）注重產(chǎn)業(yè)鏈的搭建、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成。產(chǎn)業(yè)社區(qū)除了生產(chǎn)型企業(yè)，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成。比如，積極引入金融、商務(wù)服務(wù)、咨詢等相關(guān)企業(yè)，通過完善創(chuàng)新鏈、人才鏈、資金鏈以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)和聚集效應(yīng)。

（3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多元功能。除生產(chǎn)功能外，園區(qū)還要兼具居?。ㄈ瞬殴?、住宅）、商業(yè)（零售、餐飲）、文化娛樂、體育休閑、景觀綠化等功能，為生產(chǎn)者提供宜居宜業(yè)的社區(qū)環(huán)境。

（4）社群屬性突出。通過互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)溝通、人才交流等提供技術(shù)支撐，形成人流、物流、資金流、信息流交織的網(wǎng)絡(luò)。

（5）產(chǎn)業(yè)社區(qū)氛圍的營(yíng)造。除了硬件設(shè)施的配備，產(chǎn)業(yè)社區(qū)應(yīng)更重視社區(qū)的氛圍營(yíng)造，與企業(yè)建立良好深層次互動(dòng)，構(gòu)建完善的服務(wù)體系并重視產(chǎn)業(yè)社區(qū)物理空間的設(shè)計(jì)、居住舒適度的打造等。

2 接軌城市生活：商業(yè)化的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

任何一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)從第二產(chǎn)業(yè)到第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)階中，都會(huì)孕育出一批批新興產(chǎn)業(yè)，而隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，數(shù)字技術(shù)、媒體傳播、文化創(chuàng)意等行業(yè)迅速崛起，作為產(chǎn)業(yè)的承載，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，而一些優(yōu)秀的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為了讓租戶更好的對(duì)話市場(chǎng)，開始用商業(yè)作為鏈接，深挖文化創(chuàng)意的商業(yè)價(jià)值，并漸漸讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為人們的娛樂休閑生活的高地。

在這方面，天津的智慧山在升級(jí)過程中非常強(qiáng)調(diào)“文化與科技”的融合。

一方面租戶中文化創(chuàng)意、數(shù)字傳媒企業(yè)比例相當(dāng)高，業(yè)績(jī)效益在國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園中名列前茅，也是國(guó)家科技文化創(chuàng)新試驗(yàn)基地;另一方面在日常運(yùn)營(yíng)中形成了獨(dú)特的文化社群運(yùn)營(yíng)的體系，每年50場(chǎng)展覽、演出和市集類活動(dòng)，從詩歌節(jié)、藝術(shù)節(jié)、音樂會(huì)、到兒童戲劇展演，全年不停歇，在科技和互聯(lián)網(wǎng)圈擁有諸多忠粉，正逐漸成為具有全市吸引力的文青聚集之地。

文化創(chuàng)意園區(qū)的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)不應(yīng)僅限于如何引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)該關(guān)注的是如何激發(fā)創(chuàng)意及創(chuàng)新能量，使文創(chuàng)園區(qū)名副其實(shí)的成為具有鮮明文化形象、并以此為凝聚力，在引進(jìn)來的同時(shí)更要注重走出去，融入周邊商業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)工作、居住、休閑的多功能融合發(fā)展園區(qū)。

3 構(gòu)建城市生態(tài)新空間：花園式產(chǎn)業(yè)園

在上面的這些產(chǎn)業(yè)園在努力走入城市生活的同時(shí)，另一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在以一己之力構(gòu)建新的城市生態(tài)空間。

在人們的傳統(tǒng)認(rèn)知中，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展始終離不開“生態(tài)”的犧牲，倫敦曾被稱為“霧都”，洛杉磯發(fā)生過光化學(xué)煙霧事件，熊本縣的水俁病事件也曾轟動(dòng)世界?？雌饋?，城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展難免會(huì)造成城市生態(tài)的缺失。

但是，日本產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展恰恰打破了這一“認(rèn)知”，在日本，工業(yè)園區(qū)既是一個(gè)高效率的生產(chǎn)基地，但更是一個(gè)宜居生態(tài)的大花園。

最典型園區(qū)代表就是富士市工業(yè)園區(qū)。這個(gè)園區(qū)是1997年開始建設(shè)的，土地面積為1065畝，共有9家企業(yè)，年經(jīng)營(yíng)額390億日元。園區(qū)內(nèi)雖然有一家是化工企業(yè)，有一家是造紙企業(yè)，但調(diào)整池內(nèi)的水依然清澈如故。區(qū)內(nèi)有兩種綠地，一種是分布在廠區(qū)內(nèi)由廠家自己綠化的綠地;還有一種是原先就有而在園區(qū)建設(shè)時(shí)保留下來的保留綠地。

為了與遠(yuǎn)處的富士山景色和諧統(tǒng)一，園區(qū)的每個(gè)廠房都染成了墨綠色和青藍(lán)色，在青山綠水間，富士市工業(yè)園區(qū)很好的與周邊綠色環(huán)境相交融，真正實(shí)現(xiàn)了在自然間生產(chǎn)與辦公的理想。

隨著時(shí)代的發(fā)展、新興產(chǎn)業(yè)的層出不窮、人口爆炸式的增長(zhǎng)等諸多問題的襲來，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園已無法適應(yīng)城市發(fā)展以及人居和環(huán)境越來越高的要求，因此生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始成為世界產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展領(lǐng)域的主題。

綠色與自然走進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從城市發(fā)展層面而言，是產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與城市生態(tài)的融合，從企業(yè)發(fā)展層面而言，更加綠色的辦公環(huán)境給予了員工一個(gè)“自然”呼吸的空間，緩解精神與壓力的所在，有利于人與人的連接，也有助于工作效率與企業(yè)效率的整體提升，更加深了園區(qū)與企業(yè)的粘性。

目前，國(guó)內(nèi)的很多城市也開始注重對(duì)綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造，一方面，我們需要借鑒優(yōu)秀的園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，把控好綠地面積與產(chǎn)業(yè)面積的占比，并盡可能實(shí)現(xiàn)廢棄資源的再利用，而另一方面，注重原始自然空間的保留，有效利用原有的自然，并以此為基礎(chǔ)營(yíng)造自然生態(tài)空間，這既是一種保護(hù)，也是一種對(duì)生態(tài)與自然的尊重。

4 結(jié)語

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)的整體遇冷，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在成為萬科、綠地、世茂、招商局、遠(yuǎn)洋、中糧等各路地產(chǎn)大佬眼中的香悖悖。

各路資本的瘋狂入市，造成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入門檻很低的假象，但其實(shí)不然，今日的產(chǎn)業(yè)園區(qū)早已不再是以前單一的辦公需求，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶往往是新興產(chǎn)業(yè)，想法更加突出，辦公要求多加多元，因此，相較于單純的寫字樓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。

更為重要的是，作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅要承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，還有完成與城市多元功能的“融合”，成為能腳踏實(shí)地構(gòu)建出一個(gè)實(shí)際所需的辦公中心，又能承載美好生活的多功能園區(qū)。

作者簡(jiǎn)介：王傳宏，貓頭鷹研究所（MalltOWinLab）創(chuàng)始人、CEO。