疫情下貨幣及限購政策與住宅價格變動研究

王欣雨 馬佳欣 彭靖瑤 何昊軒

摘要：2020年年初新冠疫情爆發(fā)，房地產(chǎn)市場深受影響。我國長期持續(xù)推行限購政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，加之疫情后出臺的一系列寬松貨幣政策對房地產(chǎn)市場也具有一定的調(diào)控作用。以北京市為例，以期結(jié)合疫情背景分析貨幣政策及限購政策對房地產(chǎn)住宅價格變動的影響。

關(guān)鍵詞：貨幣政策;限購政策;疫情;北京市;住宅價格

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）09-0039-43收稿日期：2020-07-25

1 引言

2020年年初爆發(fā)的新冠疫情對國民經(jīng)濟產(chǎn)生巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)也深受影響。一季度，全國商品住宅銷售面積同比下降25.9%，銷售額同比下降22.8%;北京市商品住宅成交量同比下降約45%，住宅銷售面積同比下降53.4%，銷售額同比下降41.56%。為確保國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行，2020年第一季度央行出臺了一系列貨幣寬松政策——三次降低法定存款準備金率，發(fā)放超6000億元優(yōu)惠貸款，加大對中小企業(yè)融資扶持。與此同時，“房住不炒”的理念及限購令也在持續(xù)推行。目前的調(diào)控政策和貨幣政策搭配能否在這個特殊時期穩(wěn)定房地產(chǎn)住宅價格？北京市房地產(chǎn)市場是全國房地產(chǎn)市場的重要風向標，其住宅價格的穩(wěn)定對我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2 文獻綜述

房地產(chǎn)價格作為商品其均衡價格受到市場供給與需求兩方面的影響，貨幣政策與限購政策作為政府調(diào)節(jié)市場供給需求的有效手段，主要影響著我國房地產(chǎn)價格的變動。

從貨幣政策來看，國內(nèi)學者多將貨幣政策分為數(shù)量型工具和價格型工具，以此為出發(fā)點分析其對于房地產(chǎn)價格的影響。從兩種類型的貨幣政策工具對房地產(chǎn)價格影響來看，杜萌和尹航（2019）認為對于數(shù)量型貨幣政策來說，緊縮的貨幣政策和寬松的貨幣政策都會顯著影響房地產(chǎn)價格。相對而言，緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響效果更明顯。對于價格型貨幣政策來說，降低利率水平能夠推動房地產(chǎn)價格的提升，而提高利率無法有效地約束房地產(chǎn)價格的上漲。從數(shù)量型工具對房地產(chǎn)價格影響來看，顧海峰（2014）研究發(fā)現(xiàn)：存款準備金率的調(diào)整對房地產(chǎn)價格確有影響，存款準備金率與房地產(chǎn)價格之間存在著長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。而從價格型工具對房地產(chǎn)價格影響來看，吳小清（2019）認為我國利率的變動是房地產(chǎn)價格增長率變動的格蘭杰原因，利率產(chǎn)生沖擊時，房價增長率的響應由正向轉(zhuǎn)為負向，負向響應較為顯著，國家通過貨幣政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場是有效的。

從限購政策來看，如何合理運用限購政策約束房價成為研究熱點。在李迎星和田露（2019）的研究中，限購政策雖然短期能減少房地產(chǎn)購買需求從而抑制房價增速，但是如果不能改變購房者房價長期預期，一旦限購政策力度放緩則將帶來報復式反彈。同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策應因城施策，依據(jù)各個城市經(jīng)濟特征及發(fā)展階段來制定有效措施。此外，在劉江濤和張波（2012）研究中發(fā)現(xiàn)，限購能夠降低住房價格，但降低幅度受到多種因素影響，包括限購對消費需求的縮減、開發(fā)商跨期調(diào)整供給的成本及預期。投資需求會改變住房的跨期需求和供給，對限購政策效果具有抵消作用。限購政策的作用大小與市場對政策不確定的預期緊密相關(guān)，市場預期管理對于穩(wěn)定房價具有關(guān)鍵作用。

目前，已有文獻充分分析了貨幣政策運行機制，揭示其調(diào)控房價的效力，也從行政管制的角度分析了限購政策穩(wěn)定房價的效力。但綜合限購令和貨幣政策分析疫情下宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)住宅價格的影響研究尚有所欠缺。因此，本文將從貨幣政策與限購政策兩方面考慮宏觀政策對房價的影響，并結(jié)合國家應對疫情的貨幣政策及限購政策特點，以北京市住宅價格實際情況為例來分析二者對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。

3 疫情背景下北京市住宅價格的描述性統(tǒng)計

3.1 北京市住宅價格基本走勢

從北京市房地產(chǎn)市場的整體趨勢來看，基于安居客網(wǎng)站的北京市二手房平均住宅價格數(shù)據(jù)，從疫情爆發(fā)以來截至2020年6月，北京市平均住宅價格保持基本穩(wěn)定。2020年年初受疫情影響，房價有所下跌，2月份開始小幅增長，4月份又有小幅下跌。但房價基本在58000元/平方米左右徘徊，維持了基本穩(wěn)定，見圖1。

自疫情爆發(fā)以來，北京市多地售房部停業(yè)，有些店鋪試圖通過網(wǎng)上直播賣房增加銷售收入，但是成交量很低，購房者寥寥無幾。北京市春節(jié)前后本來是購房旺季，但由于疫情影響，長期在外工作的返鄉(xiāng)者購房熱情驟減。另外，疫情短期內(nèi)也抑制了三四月購房需求的釋放。因此，從短期來講疫情導致了北京市房價的低迷，但是隨著疫情逐漸得到控制、社會恐慌情緒慢慢得到緩解、社會經(jīng)營活動恢復經(jīng)營，加之貨幣政策和限購政策的共同作用，房地產(chǎn)市場也逐漸回暖，房價趨于穩(wěn)定。

3.2 描述性統(tǒng)計分析

本文將利用圖1數(shù)據(jù)對北京市疫情前半年和疫情后半年的數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計分析，分析如下：

就疫情爆發(fā)前的北京市住宅價格來看，2019年7月到2019年12月半年中，北京市住宅價格的最高點為7月的60061元/平方米，最低價為11月的58540元/平方米，平均住宅價格為59295.5元/平方米，住宅價格的中位數(shù)為59358元/平方米，標準誤差為267.8646，表明2019年下半年房價分布的離散程度較大，即房價波動較大。2019年下半年房價的方差為430508.7，相比疫情之后的數(shù)據(jù)來看，房價的波動性非常大。房價數(shù)據(jù)的偏度小于。，峰度值遠小于3，表明2019年下半年的房價是呈左偏分布，且分布較陡，見表1。

而自疫情爆發(fā)以來，從2020年前兩個季度的住宅平均價格來看，最低為2月的58150元/平方米，最高價為4月的58605元/平方米，住宅平均價格的均值為58368元/平方米。就整體趨勢而言，房價2月份小幅下降，國家2月份出臺一系列貨幣寬松政策后房價上升在4月恢復到2019年底的價格水平，5月份受第二波疫情影響北京市住宅均價開始回落。就數(shù)據(jù)的波動情況而言，2020年上半年北京市住宅均價分布離散程度較;平均價格標準差163.32與2019年三四季度住宅價格標準差656相比，樣本波動程度小。樣本峰度-0.49，遠小于3，峰度值偏低。樣本偏度0.06，樣本右偏，見表2?？梢姡?020年上半年北京市的平均住宅價格十分穩(wěn)定。

4 北京市住宅價格變動的原因分析

疫情對我國經(jīng)濟帶來了不小的沖擊，但北京市房地產(chǎn)價格保持基本穩(wěn)定。究其原因，疫情發(fā)生以后，中央立刻出臺了一系列貨幣政策，刺激需求，確保我國經(jīng)濟的穩(wěn)定。但北京市由于長期以來保持限購政策，住宅價格被長期抑制。因此，房價的穩(wěn)定與這兩種政策的作用密不可分。以下，本文將對這兩種政策具體分析。

4.1 貨幣政策對北京市住宅價格的影響分析

4.1.1 數(shù)量型工具

貨幣政策的數(shù)量型調(diào)控工具主要有存款準備金率、公開市場操作、再貼現(xiàn)再貸款。

疫情期間，央行通過下調(diào)法定存款準備金率來調(diào)控銀行的信貸能力：今年3月16日實施普惠金融定向降準，對達標機構(gòu)給予0.5或1.5個百分點的存款準備金率優(yōu)惠，新達標機構(gòu)凈釋放長期資金約4000億元。當央行下調(diào)法定存款準備金率時，商業(yè)銀行的超額存款準備金以及存款增加，即商業(yè)銀行可用于放貸的資金增多，其信貸規(guī)模增加，信用創(chuàng)造能力增強。

一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，這會使房地產(chǎn)企業(yè)貸款的可獲得性增強，幫助存在財務問題的房地產(chǎn)企業(yè)走出疫情帶來的生存困境。繼而傳遞給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟恢復的信號，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)擴大供給的意愿。但由于短期內(nèi)供給調(diào)整并不顯著，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的供給小于需求，導致房地產(chǎn)價格上升，而長期隨著供給的增加則會使房地產(chǎn)價格下降。

另一方面，對于個人而言，寬松的貨幣政策降低了消費者獲得貸款的難度，消費者消費能力增強，提高消費者對未來財務狀況好轉(zhuǎn)的預期，從而提高其購買、投資不動產(chǎn)的意愿，進而資金流人房地產(chǎn)市場提振經(jīng)濟，提高住宅價格。

研究表明，一線城市的房價與貨幣供給趨勢吻合。綜合來看，北京市對于貨幣政策的反應較為迅速。疫情期間，存款準備金率的下調(diào)意味著貨幣數(shù)量增加，更多的貨幣流向北京市房地產(chǎn)市場，導致北京市房地產(chǎn)市場的供給的滯后增加和需求的有效增加，一定程度上推高了北京市的住宅價格。

4.1.2 價格型工具

貨幣政策的價格型調(diào)控工具主要有超額存款準備金利率、中期借貸便利（MLF）等。央行通過利率來影響房地產(chǎn)市場參與者的借貸成本，進而導致房地產(chǎn)市場價格的波動。2020年4月7日，中國人民銀行12年來首次調(diào)整超額存款準備金利率，由0.72%下調(diào)至0.35%，與活期存款利率保持一致。

具體來看，利率對房價的影響主要通過房企和個人兩個主體的傳導來對房價產(chǎn)生影響。

從房企端來看，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本降低，則其可以獲得更多的融資。由于利率是決定投資的主要因素，則房企有更多資金用來擴大投資及日常生產(chǎn)經(jīng)營，從而房屋的有效供給增加，在供給增加幅度大于需求增加幅度時，房地產(chǎn)價格趨于下降。

從個人端來看，貸款利率的提高或降低會直接影響個人的貸款成本，但個人對利率變化的敏感性小于房地產(chǎn)企業(yè)。一方面，利率影響個人的消費需求，由于住宅價格通常較高，居民購買住宅需要較大的貸款量，貸款利率的下降會提高住宅需求;另一方面，貸款成本的變化影響個人的投資需求與投機需求，當貸款利率降低時，投資者有更充裕的資金進行房地產(chǎn)市場的投資，房地產(chǎn)市場由于大量資金的流人而導致房價升高。同時，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)更多“以租養(yǎng)貸”的投機現(xiàn)象，也會帶來房價的上升趨勢。

4.2 限購政策對北京市住宅價格的影響分析

除貨幣政策外，限購政策也是北京市住宅價格變動的重要一環(huán)。從投資者角度解釋，個人對房地產(chǎn)的需求可以拆分為消費性需求和投資性需求以及投機性需求。限購目的在于限制投機性需求，促使房價理性回歸，抑制房地產(chǎn)泡沫。但不可否認，限購令在打擊投機需求的同時，也“誤傷了”消費性需求。房價下降使更多消費者產(chǎn)生了“改善性購房”需求，但在限購政策實施背景下，對于北京市這樣的一線城市需求者來說，通常會面臨福利損失。限購短期內(nèi)會導致住房需求下降，但長期來看，更多的剛性需求會轉(zhuǎn)化為受價格影響較大的彈性需求，故長期來看限購令對消費性需求具有消極影響。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度解釋，目前，我國房地產(chǎn)市場最傳統(tǒng)、最主要的融資方式為銀行貸款，考慮到商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸監(jiān)管逐漸收緊以及限購政策對投機需求的抑制，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度由比較寬松向長期趨緊轉(zhuǎn)變。但疫情期間，隨著寬松貨幣政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度相應下降，使其開發(fā)成本相應下降，繼而使得房價不會隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的增加而增加。

5 結(jié)論

北京市住宅價格穩(wěn)定，能夠引導居民樹立正確的消費觀念，抑制炒房行為，繼而抑制投機需求。而房地產(chǎn)市場作為我國社會主義經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要命脈，對于人民安居樂業(yè)、國家繁榮興盛也均具有重要意義。

北京市自國務院出臺限購令以來，對限購政策從未放松，始終遵循“房住不炒”的核心指導思想。而在疫情期間經(jīng)濟下行的特殊階段，國家所實施的寬松的貨幣政策在短期內(nèi)會對北京市住宅價格有提升作用，兩者作用方向相反。通過兩個政策的相互作用有效地調(diào)節(jié)了北京市住宅價格，使北京市住宅價格能夠在疫情期間趨于穩(wěn)定，對全國房價也起到示范效應，進而推動國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行。在“限購”政策和良好的融資環(huán)境下，為進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，滿足全體國民住房剛需，政府應對癥下藥，針對引起局部住宅價格持續(xù)上升的原因采取相應對策，促使房地產(chǎn)市場通過供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻：

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3.吳小清.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導效應研究.現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2019.07

4.李迎星 田露 楊夢.限購政策是否降低房地產(chǎn)價格增速.系統(tǒng)工程理論與實踐.2019.04

5.李成 李一帆.貨幣政策、行政管制與房地產(chǎn)價格變動——基于百城住宅數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析.云南財經(jīng)大學學報.2019.01

作者簡介：王欣雨、馬佳欣、彭靖瑤、何昊軒，北京工商大學經(jīng)濟學院本科生。

基金項目：北京市哲學社會科學規(guī)劃重點項目“京津冀地區(qū)房地產(chǎn)金融風險傳遞及預警研完”的階段性成果（項目號：17YJA003）。