從推動(dòng)器到穩(wěn)定器，房地產(chǎn)業(yè)該如何循環(huán)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)的作用和功能已從“推動(dòng)器”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定器”，這既是新時(shí)代國家賦予房地產(chǎn)業(yè)新的使命，也是新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，更是房地產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)高質(zhì)童發(fā)展的必然趨勢。

關(guān)鍵詞：雙循環(huán);長效機(jī)制;租購并舉

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）09-0028-30 收稿日期：2020-08-17

7月30日，中央政治局會議明確指出：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，不穩(wěn)定性不確定性較大，我們遇到的很多間題是中長期的，必須從持久戰(zhàn)的角度加以認(rèn)識，加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局……

關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)必須擎起“穩(wěn)定器”的大旗！

1 正確審視傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的“推動(dòng)器”作用

中國住房制度改革以來，尤其是1998年明確停止住房實(shí)物分配之后，住房商品化、社會化發(fā)展有效推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

以投資額為例，1998-2019年，中國房地產(chǎn)年度完成投資額由3614億元提高至13.22萬億元，增長36.58倍，年均增速18.7%。其中2000-2008年投資額同比增速均在20%以上，2000-2013年年均增速達(dá)24.5%。

從全國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重看，2008年之前，除2007年占比為5.1%之外，其他年份在4%-4.7%之間;2009年以來，占比均在5.4%以上，其中2015年以來均在6%以上，2019年達(dá)7%歷史最高水平，意味著房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會中的地位日益突出。

而作為改革開放前沿陣地的廣東，由于房地產(chǎn)市場起步相對更早，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重自1999年以來均超過5%，2019年創(chuàng)下8.6%歷史最高。見圖1。

從房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率看，全國房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增速的貢獻(xiàn)率在0.5%-8.2%之間，伴隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控呈現(xiàn)周期性波動(dòng)。

其中，2016年達(dá)8.2%的歷史最高值后，在國家堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率明顯回落，至2019年僅為3.6%，見圖2。

可見，在長期堅(jiān)持“房住不炒”定位之下，寄希望于房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“推動(dòng)器”并不現(xiàn)實(shí)。

反映近年房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)的提高，一定程度上是由于資產(chǎn)價(jià)值上升，產(chǎn)量的影響作用弱化，對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用也在減弱;另外也說明，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型升級，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用已不如過去，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會中難以繼續(xù)發(fā)揮“推動(dòng)器”作用。

2 “穩(wěn)定”是新時(shí)代賦予房地產(chǎn)業(yè)的新使命

未來我國房地產(chǎn)業(yè)雖然有高質(zhì)量的新型城鎮(zhèn)化作為支撐，但伴隨國家宏觀政策環(huán)境、國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府需求和土地供應(yīng)渠道的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)將面臨市場、規(guī)則和模式等一系列升級和調(diào)整的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。

房地產(chǎn)一頭連著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一頭關(guān)乎社會民生。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展利國利民，房價(jià)合理增長和行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展不僅直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，還在改善居住條件、創(chuàng)造就業(yè)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和增加地方財(cái)稅等具有積極拉動(dòng)和促進(jìn)作用，尤其在短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)具有較強(qiáng)的刺激作用。所以當(dāng)前房地產(chǎn)“穩(wěn)定”就是對防范和化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)“六穩(wěn)”“六保”的最大貢獻(xiàn)。

3 從“推動(dòng)器”走向“穩(wěn)定器”，房地產(chǎn)市場該如何“循環(huán)”

3.1 如何理解房地產(chǎn)“循環(huán)”

加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局是我國主動(dòng)應(yīng)對復(fù)雜環(huán)境變化而采取的務(wù)實(shí)有力的積極舉措。

“雙循環(huán)”格局之下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，且除影響當(dāng)年經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，對來年經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有著持續(xù)影響。房地產(chǎn)業(yè)不會，也不可能被“雙循環(huán)”置之度外，反之，良性的房地產(chǎn)消費(fèi)將更有利于“雙循環(huán)”的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展。

應(yīng)該說，房地產(chǎn)“循環(huán)”較其他行業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別，始終堅(jiān)持“房住不炒”是前提，“循環(huán)”更多的只體現(xiàn)在本地區(qū)之內(nèi)，由于人才流動(dòng)或自然資源稀缺而引發(fā)的異地置業(yè)則勉強(qiáng)可稱“外循環(huán)”。

內(nèi)保外引是推動(dòng)房地產(chǎn)“雙循環(huán)”的基本保證，兩者需相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)?！皟?nèi)?！笔谴_保本地住房困難戶“住有所居”、支持本地首置剛需，及鼓勵(lì)本地改善需求;“外引”則需支持特大城市、大城市周邊的中小城市放寬對異地自住性置業(yè)需求的限制;圍繞城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供高品質(zhì)空間和場所，發(fā)展復(fù)合型、多業(yè)態(tài)互聯(lián)的新地產(chǎn)業(yè)態(tài)，帶動(dòng)和刺激包括休閑、度假、康養(yǎng)等在內(nèi)的新住房消費(fèi)。

3.2 完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確?！半p循環(huán)”健康發(fā)展

新的發(fā)展時(shí)期，我國以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，人口、資金、技術(shù)等持續(xù)流向城市群，城市的聚合效應(yīng)使一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快增長。要確保房地產(chǎn)雙循環(huán)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，完善中小城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，尤其是文化教育、衛(wèi)生醫(yī)療、交通運(yùn)輸、自然保護(hù)等，創(chuàng)造宜居宜業(yè)宜游的良好生活圈，是分流和降低大城市購房需求和上漲動(dòng)力的途徑之一。

3.3 租購并舉，建立健全住房供應(yīng)體系

人人享有適當(dāng)住房、人人享有基本住房權(quán)利是新時(shí)代民生新政的重要目標(biāo)。構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系是保證“人人享有適當(dāng)住房”的基本保證：保障性住房→租賃住房→剛需住房（存量房和增量房）→改善性住房→產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

一方面要發(fā)揮房企積極性，以及市場配置資源的決定性作用;另方面要發(fā)揮政府在保障性住房的兜底作用，以彌補(bǔ)市場調(diào)節(jié)的失靈。既有市場供給的具有完全產(chǎn)權(quán)的商品住房，也有政府主導(dǎo)的多層次公共住房體系，還有企業(yè)和個(gè)人提供的社會租賃住房，使住房租賃與住房銷售并重成為住房市場支柱，實(shí)現(xiàn)住房供給低端有保障、中端有市場、高端有約束，形成市場能自主循環(huán)的穩(wěn)定健康機(jī)制。

3.4 建立健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制

建立健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制有利于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。長效機(jī)制應(yīng)從土地、金融、稅收、法律法規(guī)、多層次住房供應(yīng)體系等方面著手。

建立和形成土地市場多元供給的競爭機(jī)制，構(gòu)建合理的土地定價(jià)機(jī)制;構(gòu)建穩(wěn)健的房地產(chǎn)投融資制度，支持“住”、抑制“炒”，限制信貸資金過度流向投資投機(jī)性住房消費(fèi);優(yōu)化稅收機(jī)制，剛需住房稅費(fèi)做“減法”，投資投機(jī)性“炒房”課以重稅。

總之，房地產(chǎn)業(yè)的作用和功能已從“推動(dòng)器”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定器”，這既是新時(shí)代國家賦予房地產(chǎn)業(yè)新的使命，也是新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，更是房地產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展的必然趨勢。

作者簡介：王韶，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長。