城中村長租公寓的租金變化與管控

邱佳鈺 劉圣歡

摘 要：長租公寓加入城中村改造已在國內(nèi)多地嘗試。該嘗試在推動舊城改造和綜合治理的同時，也帶動了房屋租金上漲。本文分析了城中村租房的租金水平變化情況，認(rèn)為租金上漲有房屋價值提升的增值效益，也有人為操控下的非理性上漲，還有融資渠道的不完善以及供不應(yīng)求的市場狀況等原因。因此，建議對城中村長租公寓租金進(jìn)行管控，以保障城中村租房的“廉租”性質(zhì)。具體措施包括：設(shè)置租金天花板，加大政策補(bǔ)貼;提高準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范;完善金融市場，拓寬融資渠道;精準(zhǔn)增加供給，實(shí)現(xiàn)供需平衡等。

關(guān)鍵詞：長租公寓;城中村改造;租金;管控

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.32.040

在城市更新中，城中村是體量最大且最為復(fù)雜的一部分。政府在城中村改造過程中逐漸將“少拆遷、多整治”作為其改造目標(biāo)，并有意識地引入市場主體參與城中村改造。近年來，隨著“租售同權(quán)”等政策紅利的推動，長租公寓項(xiàng)目在國內(nèi)住房市場中迅速發(fā)展。其中，長租公寓加入城中村改造的方式已在國內(nèi)多地嘗試。該方式有效推動了城中村的改造和綜合治理，但同時也帶來了城中村房屋租金上漲等問題，使城中村的“廉租”住房不復(fù)存在，租金上漲所帶來的擠出效應(yīng)和社會問題也已顯現(xiàn)。

1 城中村長租公寓的租金水平

長租公寓作為租賃市場的新興力量，租金水平普遍高于市場均價。以我國部分主要城市租賃市場的數(shù)據(jù)為例：2018年深圳市住房月平均租金為62.31元每平米，品牌公寓的月平均租金在80元每平米左右;廣州市月平均租金為45.32元每平米，品牌公寓的月平均租金在84元每平米左右;北京市月平均租金為78.2元每平米，品牌公寓的月平均租金在86.5元每平米。

近年來，各地開始將長租公寓加入城中村改造，長租公寓的高租金情況對城中村租金水平具有同化作用，改變了城中村作為城市中低成本生活空間的狀況，使得城中村租金水平出現(xiàn)明顯上漲。深圳市作為我國主要城市中城中村待改造規(guī)模最大的城市，是各大長租公寓企業(yè)加入城中村改造的首選地，其城中村的租金變動情況也最為明顯。2018年，深圳市城中村租金多在40元每平米以內(nèi)，價格不及城市平均租金的2/3，租金水平同比上漲6.8%，而經(jīng)長租公寓企業(yè)改造后房屋租金價格約在90至120元每平米，較改造前普遍提高了50%至100%，還帶動附近未改造房屋租金上漲約10%。

隨著長租公寓市場比重的增加，市場整體租金水平也在不斷提高。以我國部分主要城市租賃市場的數(shù)據(jù)為例：2019年7月，深圳市租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲2.51%;廣州市租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲0.47%，同比上漲0.55%;北京市租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲0.36%，同比上漲2.29%。其中，深圳和北京的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)上漲已長達(dá)31個月。

2 城中村長租公寓租金上漲的原因分析

城中村長租公寓租金上漲，既有品質(zhì)提升的原因，也有人為拉抬成本的原因，還有融資渠道不完善以及市場供不應(yīng)求的原因。

2.1 房屋價值的提升

長租公寓企業(yè)加入城中村的改造后，對城中村的安全、環(huán)境、管理等方面做出了相應(yīng)的改善。企業(yè)將城中村中的“握手樓”等違規(guī)建筑改造成了標(biāo)準(zhǔn)化公寓，在樓與樓之間新增了公共空間，植入立體街道，重新規(guī)劃村內(nèi)交通。并將房屋的內(nèi)部進(jìn)行了重新布局，單間房屋面積多在20-40平方米，同時在公共區(qū)域增設(shè)健身房、餐吧、廚房等。房屋墻面也根據(jù)不同區(qū)塊的主題進(jìn)行粉刷，增強(qiáng)了整體的時尚感，使整個社區(qū)煥然一新。為了提升物業(yè)水平，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，長租公寓企業(yè)在房屋中還加入了更多智能設(shè)施，如智能水表、智能門鎖、智能家用電器等，不僅提高了居住的安全度，也滿足了租戶對于智能化社區(qū)體驗(yàn)感的追求。長租公寓在硬件、軟件上都實(shí)現(xiàn)了房屋價值的提升，最終使得城中村中的長租公寓以普遍高于市場價的價格進(jìn)入住房租賃市場。

2.2 “規(guī)模戰(zhàn)”下的人為成本抬升

“規(guī)模戰(zhàn)”是目前長租公寓企業(yè)傾向于采取的戰(zhàn)略模式，即通過搶占房源來搶占市場。城中村房屋體量大，是許多長租公寓企業(yè)的未來擴(kuò)展方向。在城中村中進(jìn)行規(guī)模化資源整合的過程中，能否與房東成功簽訂租賃合約，存在很大不確定性。企業(yè)為獲取規(guī)?；吭矗档秃灱s的不確定性，不斷提高拿房成本，有些企業(yè)的拿房成本抬高了70%。同時，在后期的規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目施工、營銷策劃、物業(yè)管理的過程中，由于成本的固定性較強(qiáng)，在具有價格剛性的情況下后期成本也很難有大的降幅。整個改造過程中企業(yè)付出了高額成本，也勢必會提高租金水平來實(shí)現(xiàn)盈利。如萬科在深圳玉田村的改造項(xiàng)目中，與房東簽約的租期多在12年。萬科對其前期投入、租金水平上漲等情況進(jìn)行測算，得出項(xiàng)目至少需要經(jīng)營8年才能夠開始盈利。對于諸如萬科等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，其有較為充足的流動資金可以承受租金回收速度較慢所帶來的經(jīng)營壓力。相比而言普通長租公寓企業(yè)的流動資金較少，企業(yè)運(yùn)營壓力巨大。

2.3 融資渠道的不完善性

長租公寓企業(yè)不論是采取輕資產(chǎn)運(yùn)營還是重資產(chǎn)運(yùn)營的方式，由于收取房源與出租房屋之間的時間差以及裝修款的一次性支付所導(dǎo)致的巨大資金缺口，使得企業(yè)必須借助金融工具來滿足資金需要。目前我國長租公寓企業(yè)的主要融資途徑仍是銀行貸款，租金分期融資的資金成本率多在10%以上，融資手段對企業(yè)凈利潤的折損較大。公寓REITs作為一種能夠獲得較高回報率的融資方式，因我國金融市場的不完善，暫時難以成為企業(yè)融資的有力方式。自如、蛋殼等公寓所推出的“租金貸”雖然是一種新型融資方式，但其高杠桿、高風(fēng)險的性質(zhì)，將對企業(yè)長期發(fā)展不利。融資渠道的缺乏導(dǎo)致企業(yè)融資成本高，企業(yè)需要提高租賃水平來維持運(yùn)營。同時，不規(guī)范的金融工具的使用，也加劇了長租公寓行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；偁?，逐漸推高了租賃水平。

2.4 供不應(yīng)求的市場狀況

目前，國內(nèi)主要城市住房租賃市場普遍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。以北京市為例，截至2018年7月，北京市共有租賃人口800萬人，租賃房源量為350萬間，市場上存在著400萬間以上的租賃缺口，供不應(yīng)求的矛盾嚴(yán)重。長租公寓加入城中村改造的目的之一就是為緩解租賃市場房源不足的問題，但從現(xiàn)在的情況來看，長租公寓加入改造后提供的房源數(shù)量有限，但需求持續(xù)上升，導(dǎo)致城中村租賃市場中供不應(yīng)求的情況更為明顯。同時，由于長租公寓的普遍高租金狀況造成了大量城中村原有的低租金水平的需求外溢，外溢的需求到達(dá)更遠(yuǎn)的城中村，同時加上人口持續(xù)凈流入，又將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的市場狀況，從而造成租賃市場整體租金水平上升的情況。

3 城中村長租公寓租金管控對策

對于品質(zhì)提升引起租金上漲問題要積極引導(dǎo)，對于人為成本抬升引起的租金上漲要適度管控，對于融資困難引起的租金上漲要主動改善，對于供需問題引起的租金上漲要合理調(diào)控。

3.1 設(shè)置租金天花板，加大政策補(bǔ)貼

企業(yè)的本質(zhì)是追求盈利，但城中村租賃市場是具有公益性的市場，政府可通過實(shí)地調(diào)研和數(shù)據(jù)統(tǒng)計評估項(xiàng)目整體價值，考量企業(yè)和租戶的相關(guān)利益，引導(dǎo)長租公寓企業(yè)提供多種類、多層次的租賃房源，并合理設(shè)置各類型房屋的最高租賃價格。同時，政府可以對長租公寓企業(yè)和租客給予適當(dāng)財政補(bǔ)貼，幫助企業(yè)降低改造和經(jīng)營成本，減輕租戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。目前，諸如武漢等城市均推出了面向人才的住房補(bǔ)貼政策，租金水平下降明顯，但城中村租戶的群體差異性較大，政府也可針對性地制定不同的政策以滿足更多人群的需要。

3.2 提高準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范

在城中村中進(jìn)行長租公寓的建設(shè)是政企合作的結(jié)果，引入社會資本參與城市更新，對于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長，降低政府財政負(fù)擔(dān)具有積極意義。政府宜設(shè)定合適的準(zhǔn)入門檻，提高參與改造企業(yè)的整體素質(zhì)，對參與企業(yè)進(jìn)行全面的衡量與判斷，選擇以改善城中村整體環(huán)境為基礎(chǔ)的具有社會責(zé)任感的企業(yè)，并對整個改造過程予以監(jiān)督。同時，政府應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)措施規(guī)范價格，并對哄抬價格的情況及時進(jìn)行管控，并鼓勵長租公寓企業(yè)“橫向”擴(kuò)展，與村民商談租賃條件，不以價格提升為獲取房源的唯一方式。另外，政府可合理控制城中村改造標(biāo)準(zhǔn)，減少高端化的大改造，以綜合治理，提高居住質(zhì)量為首要目的。

3.3 完善金融市場，拓寬融資渠道

資產(chǎn)證券化的融資方式，能夠有效地幫助企業(yè)降低融資成本，從而能夠?yàn)槠髽I(yè)降低租金水平提供利潤空間。以REITs為代表的資產(chǎn)證券化方式是長租公寓企業(yè)未來融資的主要方向。政府有關(guān)部門應(yīng)該積極探索并不斷完善金融市場，加快建立REITs的一級上市機(jī)制和二級流通機(jī)制，完善機(jī)構(gòu)退出機(jī)制，形成投資、開發(fā)、運(yùn)營、退出的閉環(huán)。同時，要完善相關(guān)法律法規(guī)，保障各參與者的權(quán)利，明確各參與者的責(zé)任，并出臺稅收優(yōu)惠政策，緩解機(jī)構(gòu)、投資者的高稅收現(xiàn)狀，降低對企業(yè)利潤的折損程度。除此之外，還要培育相關(guān)投資管理人才，加強(qiáng)人才儲備。

3.4 精準(zhǔn)增加供給，實(shí)現(xiàn)供需平衡

政府可從盤活存量和新增需求兩個維度出發(fā)，出臺相關(guān)供給計劃，將更多的城中村納入住房租賃市場改造，并采取新建商品房配建租賃住房的方式來滿足市場需求。在與長租公寓合作改造的過程中，政府可針對城中村租戶的實(shí)際需求狀況“因村施策”，加強(qiáng)對城中村實(shí)際情況的調(diào)研，準(zhǔn)確地把握和預(yù)測未來租戶群體。政府和企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)精準(zhǔn)有效供給，減少需求外溢，降低其他待改造城中村的住房需求壓力，緩解整體租賃市場供不應(yīng)求狀況，從而更好地穩(wěn)定整體租金水平。

參考文獻(xiàn)

[1]58安居客房產(chǎn)研究院.2018京津冀城市群租賃報告[EB/OL].https：//wos.anjukestatic.com/hlfEdCbAZhp/hydc/2018年京津冀租賃報告已上線.pdf，20190424/20200215.

[2]2019年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告[EB/OL].http：//www.fangchan.com/news/1/2019-08-02/656289217039 8077536.html，20190802/20200304.

[3]本刊綜合.萬科能解城中村之“困”嗎？[J].城市開發(fā)，2018，（02）：8486.

[4]貝殼研究院.2018年-中國住房租賃白皮書[EB/OL].https：//bbs.pinggu.org/jg/bylw_cankaowenxian_45797_2.html，20180716/20200225.

[5]姚龍華.以穩(wěn)租金的“城中村版本”防止形成擠出效應(yīng)[N].深圳特區(qū)報，20190104（A02）.