合肥市房價(jià)影響因素的實(shí)證研究

潘和平，何 潤

(安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 合肥 230000)

合肥市從2009年的房屋成交均價(jià)4 065 m2到2019年房屋成交均價(jià)18 631 m2，房屋均價(jià)上漲過高、過快，部分區(qū)域房價(jià)已經(jīng)超出居民經(jīng)濟(jì)的承受能力。研究合肥市的房價(jià)影響因素，對未來合肥市的發(fā)展至關(guān)重要。李繼玲[1]通過收集2006年-2016年商品房相關(guān)數(shù)據(jù)，分析了推動房價(jià)上漲的主要原因。孟慶斌、田洋、徐忠分析了經(jīng)濟(jì)因素與房價(jià)波動的關(guān)系[2-4]。王元華[5]研究了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)系。黨光遠(yuǎn)[6]從供需角度建立模型，分析出唐山市房價(jià)影響因素。綜合上述文獻(xiàn)，房價(jià)影響因素錯綜復(fù)雜，其中，市場供需關(guān)系是影響房價(jià)的一個重要因素。因此，本文從供需角度來分析合肥市商品住房價(jià)格影響因素。

1 指標(biāo)設(shè)定與模型構(gòu)建

1.1 模型指標(biāo)選取

本文從供需角度入手，分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用多元線性回歸分析方法探討影響合肥市商品住房價(jià)格的具體因素。所有數(shù)據(jù)來自于中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局及合肥市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒。指標(biāo)變量如表1所示。房價(jià)影響數(shù)據(jù)如表2所示。

表1 指標(biāo)變量

1.2 基本原理

多元線性回歸模型見公式(1)，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)問題中，一個因素指標(biāo)的變化通常是受到其他多方面的因素影響。

其模型結(jié)構(gòu)形式：

Y=β+β1X1+β2X2+β3X3+……BkXk(k=1,2,3，……n)

(1)

1.3 模型構(gòu)建

根據(jù)多元線性回歸模型，選取可能影響合肥市商品住房價(jià)格因素：X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7進(jìn)行綜合分析，可以得出合肥市商品住房價(jià)格的線性多元回歸模型：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+ε

(2)

式中：因變量Y代表合肥市商品住房每m2銷售價(jià)格；ε代表隨機(jī)干擾項(xiàng)，該模型含有多個自變量。

表2 合肥市2009-2018年商品住房價(jià)格影響數(shù)據(jù)

表3 各變量指標(biāo)間相關(guān)性

2 實(shí)證結(jié)果與分析

2.1 相關(guān)性分析

各指標(biāo)變量相關(guān)分析如表3所示。從表3知，X1、X2、X3、X4、X7分別為0.686、0.946、0.892、0.944、0.792且分別在5%和1%的水平下呈現(xiàn)顯著狀態(tài)，表明在選取變量中，除X5、X6外，其他變量指標(biāo)對于合肥市商品住房價(jià)格均存在不同程度顯著性。其中選取的變量之間的相關(guān)性比較強(qiáng)，可以判斷其具有多重共線性的特征，為消除此影響，本文將采用逐步多元線性回歸分析法。

表4 模型摘要

2.2 基本檢驗(yàn)結(jié)果分析

通過SPSS分析軟件對上文數(shù)據(jù)所篩選出的可行性變量指標(biāo)進(jìn)行逐步多元線性回歸分析而建立的5組模型數(shù)據(jù)如表4所示。從表4可以看出，首先引用的變量為X1，其R、R2值分別為0.686、0.471,在2、3、4、5組模型中，分別引進(jìn)X2、X3、X4、X7、其R、R2，調(diào)整后的R2值均有所遞增，證明其模型擬合度更好，確定最終模型的變量為X1、X2、X3、X4、X7五個變量對合肥市商品住房銷售價(jià)格均存在不同程度影響。5組模型的方差結(jié)果如表5所示?；貧w模型1、2、3、4、5的F統(tǒng)計(jì)量對應(yīng)的P值分別為0.028、0.000、0.001、0.003、0.004，2組模型中F統(tǒng)計(jì)量對應(yīng)的P值<0.001，因此該模型的回歸方程顯著，商品房銷售均價(jià)與常住人口，城鎮(zhèn)人口比重之間存在明顯的線性關(guān)系。5組模型的常數(shù)項(xiàng)以及核心自變量系數(shù)值，并且對模型進(jìn)行了顯著性檢驗(yàn)，如表6所示。從模型5看出，常數(shù)項(xiàng)值為6 175.822，X1、X2、X3、X4、X7的系數(shù)分別為18.596、88.683、-0.602、10.415、-2 182.907。各變量在5%水平下顯著，可以確定合肥市商品住房價(jià)格模型為：

Y=6 175.822+18.596X1+88.683X2-0.602X3+10.415X4-2182.907X7

(3)

表5 方差分析

表6 系數(shù)表

3 結(jié) 語

從回歸模型結(jié)果可以看出，合肥市商品住房價(jià)格影響因素：所選取的變量指標(biāo)中，除人均可支配收入，基準(zhǔn)利率對商品住房價(jià)格呈負(fù)相關(guān)外，其他所選取的變量指標(biāo)與商品住房價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)。本文只是針對合肥市商品住房價(jià)格影響因素做出的線性回歸分析，得到的結(jié)論及提出的建議。不同城市商品住房價(jià)格各不相同，其影響因素的變量指標(biāo)及程度也各不相同。