細(xì)節(jié)管理在經(jīng)營(yíng)收益平穩(wěn)中的應(yīng)用

何茹斐

[摘 要] 為提升工作效率、加快公司上市步伐，在明確目標(biāo)任務(wù)及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)的基礎(chǔ)上分析目前面臨的問(wèn)題，通過(guò)運(yùn)用戰(zhàn)略管理的方法根據(jù)環(huán)境的變化對(duì)戰(zhàn)略不斷地評(píng)價(jià)和修改，使戰(zhàn)略得到不斷完善，突出了戰(zhàn)略在管理實(shí)踐中的指導(dǎo)作用。針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題運(yùn)用戰(zhàn)略管理的方法提出有效的解決措施處理工作量和效率之間的問(wèn)題，通過(guò)集約化措施集中處理數(shù)據(jù)類(lèi)問(wèn)題，將人力資源解放到發(fā)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中去提升經(jīng)營(yíng)管理效率。

[關(guān)鍵詞] 戰(zhàn)略管理；集約管理；效率管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

為奮力實(shí)現(xiàn)三年上市戰(zhàn)略目標(biāo)，加快打造TOD綜合開(kāi)發(fā)第二生力軍，作為公司的主要利潤(rùn)部門(mén)之一，一方面應(yīng)積極拓展經(jīng)營(yíng)思路、提升策劃招租能力，另一方面亟需增強(qiáng)管控能力，提高商家的履約效率，使經(jīng)營(yíng)收益平穩(wěn)落地。如何高效的執(zhí)行預(yù)算、監(jiān)督資金到賬情況，及時(shí)將商家交款情況反饋給商業(yè)管理人員，對(duì)部門(mén)資金安全進(jìn)行把控，及時(shí)反饋商家綜合履約能力，是應(yīng)該深刻思考的問(wèn)題，并應(yīng)在工作中找差距，抓落實(shí)，自我凈化、自我完善、自我革新、自我提高。

一、明確目標(biāo)，圍繞目標(biāo)開(kāi)展工作發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

（一）明確目標(biāo)

1.明確中心經(jīng)營(yíng)任務(wù)

2.明確中心經(jīng)營(yíng)規(guī)模

現(xiàn)有收入板塊分為：商鋪?zhàn)赓U、獨(dú)立項(xiàng)目、銀行資源管理、民用通信、其他資源許可（自助設(shè)備）及電費(fèi)五大板塊。

商鋪?zhàn)赓U：截止2019年6月底正線現(xiàn)有可租賃商鋪總面積：9191.89m2（257間），其中已出租面積6676.88m2（170間），出租率為72.64%，平均租金182.17元/m2/月。

獨(dú)立項(xiàng)目：蜀漢路158號(hào)租賃項(xiàng)目，禾正雅居租賃項(xiàng)目，省體育館租賃項(xiàng)目，天府廣場(chǎng)負(fù)一層租賃項(xiàng)目。以上項(xiàng)目收入的10%作為資源公司的管理費(fèi)計(jì)入收入。

銀行資源管理：1號(hào)線中國(guó)銀行，2號(hào)線成都銀行，3、4號(hào)線農(nóng)業(yè)銀行。目前在全線網(wǎng)120個(gè)站點(diǎn)內(nèi)布置了115臺(tái)自助銀行設(shè)備。

民用通信：全線網(wǎng)設(shè)置164間民用通信機(jī)房。

其他資源許可（自助設(shè)備）：目前在全線網(wǎng)設(shè)置了338臺(tái)各類(lèi)自助設(shè)備（售水機(jī)、榨汁機(jī)、照相機(jī)、充電寶），設(shè)置113臺(tái)天府通自助充值售卡機(jī)。

電費(fèi)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)電費(fèi)360萬(wàn)元。

3.明確中心和合約數(shù)量

目前各類(lèi)經(jīng)營(yíng)合同共計(jì)：193份，其中轉(zhuǎn)移合同169份，授權(quán)經(jīng)營(yíng)合同9份，自主招商項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)合同15份。

（二）圍繞目標(biāo)開(kāi)展工作發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

截止2019年6月底，預(yù)算執(zhí)行情況良好，但下半年由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式嚴(yán)峻，不少連鎖商家申請(qǐng)退租，經(jīng)營(yíng)壓力上升。怎樣在確?，F(xiàn)有合同及時(shí)履約的前提下及時(shí)招租，提升出租率，高質(zhì)量完成下半年重點(diǎn)項(xiàng)目的打造，及資金的回收，確保年初預(yù)算的順利落地是目前面臨的主要問(wèn)題。

1.商鋪收費(fèi)管理占據(jù)招商人員大半工作時(shí)間

由于實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，需要線路負(fù)責(zé)人提供收費(fèi)等相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，一是占據(jù)招商人員很多時(shí)間用于表格制作、數(shù)據(jù)提供等重復(fù)性工作。二是缺乏統(tǒng)一的收款臺(tái)賬管理無(wú)法確保準(zhǔn)確性。項(xiàng)目管理人員往往在提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上耗費(fèi)大量時(shí)間無(wú)法專(zhuān)注于拓展客戶(hù)，策劃招商，提升商業(yè)營(yíng)收。

2.合同交叉管理造成人力浪費(fèi)

部分商鋪合同中含有交叉項(xiàng)目，由多人進(jìn)行合同的費(fèi)用催收，造成了人力資源的浪費(fèi)。

3.資金臺(tái)賬沒(méi)有統(tǒng)一歸口，增加統(tǒng)計(jì)難度

項(xiàng)目管理人員的線路租金臺(tái)賬沒(méi)有統(tǒng)一格式，租金臺(tái)賬沒(méi)有統(tǒng)一的歸口管理。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)仍需要項(xiàng)目管理人員各自進(jìn)行統(tǒng)計(jì)造成了時(shí)間的浪費(fèi)及準(zhǔn)確性的降低。

4.結(jié)果反饋機(jī)制不完善

項(xiàng)目經(jīng)辦人從資金計(jì)劃及預(yù)算的制定到回款情況進(jìn)行全面把控，缺乏一個(gè)準(zhǔn)確的反饋機(jī)制，無(wú)法從整個(gè)流程對(duì)收款中存在的問(wèn)題及可以改進(jìn)的方向進(jìn)行建設(shè)性的反饋。

二、借鑒戰(zhàn)略管理的思路建議整改措施

借鑒戰(zhàn)略管理的思路，利用月初計(jì)劃，每周追蹤結(jié)果，月末分析總結(jié)，將戰(zhàn)略管理的思路引入部門(mén)預(yù)算及資金安全管理的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程中：根據(jù)環(huán)境的變化對(duì)戰(zhàn)略不斷地評(píng)價(jià)和修改，使戰(zhàn)略得到不斷完善，也使管理本身得到不斷的完善。這種循環(huán)往復(fù)的過(guò)程，更加突出了戰(zhàn)略在管理實(shí)踐中的指導(dǎo)作用。從這一層面看來(lái)戰(zhàn)略管理非常適用于在變幻莫測(cè)的商業(yè)環(huán)境和不斷完善的國(guó)有體制中利用動(dòng)態(tài)管理的方式對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部機(jī)制進(jìn)行綜合考量，從而以“三年上市”作為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，以完成公司各項(xiàng)收入利潤(rùn)指標(biāo)作為近期目標(biāo)，針對(duì)現(xiàn)階段工作中存在的問(wèn)題及外部環(huán)境的影響制定適合的戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略實(shí)施的過(guò)程中以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過(guò)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估不斷調(diào)整戰(zhàn)略方向，在動(dòng)態(tài)過(guò)程中不斷完善內(nèi)部控制流程，從而更加高效地進(jìn)行工作。

三、針對(duì)問(wèn)題提出建議措施

（一）重新劃分內(nèi)業(yè)與招商人員的工作范圍，減少招商人員的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作量

由于公司新業(yè)務(wù)、新項(xiàng)目劇增，下半年將開(kāi)展世紀(jì)城項(xiàng)目、新線商鋪招租項(xiàng)目、線網(wǎng)自助設(shè)備招租項(xiàng)目、商鋪循環(huán)招租項(xiàng)目等的招商工作，需要招商人員將更多的精力投入到策劃招租等工作上去。作為中心內(nèi)業(yè)工作人員應(yīng)主動(dòng)為“前線”招商同事排憂(yōu)解難，主動(dòng)承擔(dān)資金管理工作，為確保按照合同約定收取商家的各項(xiàng)費(fèi)用，在月初制定本月的收款計(jì)劃、明確每一個(gè)合同的最晚到賬時(shí)間、款項(xiàng)期間、款項(xiàng)性質(zhì)等信息，可以提前給月度資金做出準(zhǔn)確的預(yù)判。每周及時(shí)與財(cái)務(wù)對(duì)接，明確本周到賬金額，及時(shí)在收款計(jì)劃上標(biāo)明到賬時(shí)間、到賬金額，對(duì)有差異的金額及時(shí)提示項(xiàng)目經(jīng)辦同事與商家取得聯(lián)絡(luò)及時(shí)處理。對(duì)即將逾期的商家，提前對(duì)經(jīng)辦同事預(yù)警，從整體上把控資金動(dòng)向，確保資金安全。這就需要在制定目標(biāo)時(shí)提高準(zhǔn)確性，以便工作順利開(kāi)展。

（二）合同臺(tái)賬統(tǒng)一歸口管理

在招商結(jié)束后由專(zhuān)人對(duì)合同臺(tái)賬進(jìn)行統(tǒng)一管理，以準(zhǔn)確性為第一工作要求，招商管理人員只需根據(jù)招商頻率、退租、到期商鋪等定期對(duì)臺(tái)賬進(jìn)行更新。將臺(tái)賬統(tǒng)一管理，一是便于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與整合，二是將合同管理標(biāo)準(zhǔn)化，便于內(nèi)部管理。

（三）資金臺(tái)賬統(tǒng)一歸口管理

資金調(diào)賬統(tǒng)一管理，既可以避免招商人員在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上消耗大量的時(shí)間，有利于從整體上把握整個(gè)中心預(yù)算執(zhí)行與收入回款情況。通過(guò)每周的收款情況監(jiān)督，提升收款效率把總體戰(zhàn)略目標(biāo)同局部的戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)統(tǒng)一起來(lái)，從而可以調(diào)動(dòng)各級(jí)管理人員參與戰(zhàn)略管理的積極性，有利于充分利用企業(yè)的各種資源并提高協(xié)同效果。

（四）形成反饋機(jī)制及時(shí)反饋商家履約信息及經(jīng)營(yíng)人員管理效率

利用現(xiàn)有的商業(yè)賬款催收制度，結(jié)合市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行改進(jìn)，在動(dòng)態(tài)反饋商家各項(xiàng)費(fèi)用到賬情況的同時(shí)，督促線路經(jīng)辦人員依照制度開(kāi)展催收工作，使催收工作有據(jù)可依，有實(shí)可查，形成管理閉環(huán)。有效對(duì)逾期繳款商家預(yù)警的同時(shí)明確了催收重點(diǎn)，必要時(shí)及時(shí)止損，確保公司利益。

文章對(duì)內(nèi)業(yè)工作在細(xì)節(jié)方面如何提升中心經(jīng)營(yíng)收入提出建議，讓內(nèi)業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)化：建立統(tǒng)一的臺(tái)賬及資金管理模式；制度化：將工作流程，費(fèi)用催收等工作有相關(guān)的依據(jù)和操作規(guī)范。讓內(nèi)業(yè)工作為招商工作服務(wù)，在確保現(xiàn)有合同及時(shí)收款的前提下，讓招商工作人員更投入于商業(yè)策劃與積極招商?？梢猿浞掷糜邢薜娜肆Y源，在不增員的情況下增加中心戰(zhàn)斗力，有效的讓招商工作人員走出去，投入更多的精力提升公司營(yíng)收。