新形勢下的不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪研究

李 慧，周 超

（浙江省測繪科學(xué)技術(shù)研究院，浙江 杭州 310000）

近年來，中國的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各項成就舉世矚目。隨著人們生活水平的不斷提高，不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益也越來越受到重視。做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，不但可以保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，而且能為國家安定提供重要保障。在現(xiàn)代信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，不動產(chǎn)登記信息已經(jīng)實現(xiàn)了區(qū)域化共享，并且給廣大業(yè)主的自由交易提供了極大的方便。為了保障不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，需要做好測繪工作。權(quán)籍調(diào)查測繪簡單來說是對業(yè)主的不動產(chǎn)進(jìn)行各種實際測量以及審核，最后獲得相應(yīng)的測量數(shù)據(jù)。由于上述的數(shù)據(jù)都會體現(xiàn)在不動產(chǎn)證件上，所以對于不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查測繪必須引起足夠重視[1]。

1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及其測繪

1.1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指根據(jù)權(quán)利人的申請，采用內(nèi)業(yè)外業(yè)聯(lián)合核查和現(xiàn)場實地調(diào)查的方法，對不動產(chǎn)的權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查。相關(guān)人員會調(diào)查不動產(chǎn)的權(quán)屬，同時對不動產(chǎn)進(jìn)行測量，以確定不動產(chǎn)各個方面的數(shù)據(jù)信息，最終形成調(diào)查結(jié)論并發(fā)出調(diào)查公告，內(nèi)附宗地實測圖，體現(xiàn)在不動產(chǎn)證件上。

1.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

不動產(chǎn)想要實現(xiàn)統(tǒng)一登記，必須進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪。經(jīng)過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查之后得到的數(shù)據(jù)一旦被采用，就具有了法律效力。因此，在不動產(chǎn)權(quán)籍測繪工作的過程中，必須由不動產(chǎn)權(quán)利人提交測繪申請，然后由具備資質(zhì)的測繪單位根據(jù)申請，通過權(quán)屬調(diào)查和測繪來對不動產(chǎn)的基本信息進(jìn)行核實確定；同時，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的工作基礎(chǔ)上，要選擇宗地現(xiàn)場調(diào)查的方法進(jìn)行測量，以對不動產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和測量等工作；最后再生成調(diào)查結(jié)論并發(fā)出調(diào)查公告，內(nèi)附宗地實測圖。宗地實測圖示例如圖1所示。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的工作流程

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作流程非常嚴(yán)格，具體工作流程如圖2所示。

第一步：調(diào)查前的準(zhǔn)備工作，主要的工作內(nèi)容為收集宗地現(xiàn)有的檔案資料，并依據(jù)收集到的數(shù)據(jù)制訂工作計劃。

第二步：權(quán)籍調(diào)查，主要的工作內(nèi)容為核實與調(diào)查不動產(chǎn)的權(quán)屬信息，同時邀請不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相關(guān)人員以及本宗地權(quán)人和臨宗地權(quán)人共同到勘察現(xiàn)場進(jìn)行指界，隨后相關(guān)測量人員展開測量工作、繪制草圖、處理可能出現(xiàn)的爭議等。

圖1 宗地實測圖示例

圖2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的工作流程

第三步：不動產(chǎn)的測繪，主要的工作內(nèi)容為測量不動產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)、繪制不動產(chǎn)圖、錄入房產(chǎn)面積等。

第四步：質(zhì)檢入庫，主要的工作內(nèi)容為將測繪得到的數(shù)據(jù)包括之前的文本表格等信息進(jìn)行初步審核。若判定為合格，返回不動產(chǎn)登記中心等待登記處理；若不合格，則退回重新測繪。

第五步：成果歸檔，工作內(nèi)容是將之前的工作整理并發(fā)出調(diào)查公告，將紙質(zhì)版資料與電子版資料進(jìn)行分類歸檔[2]。

3 新形勢下的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的問題

3.1 不同部門測定標(biāo)準(zhǔn)有差異

雖然在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方面國家要求必須統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但是在實際執(zhí)行過程中，涉及的部門較多，各部門的規(guī)定各有不同。在不同的規(guī)定下，測繪方法難免多樣化，在同一個不動產(chǎn)計算出不同的數(shù)據(jù)的風(fēng)險就會非常高。在工作人員登記時往往會陷入困惑，也會造成較多的爭議與糾紛，阻礙不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的發(fā)展。針對此問題，國家推出了一系列舉措，但是執(zhí)行情況不佳，短期內(nèi)這樣的情況難以避免，已有的數(shù)據(jù)難以統(tǒng)一整合[3]。某市不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)如表1所示。從表1中可以看出，隨著不動產(chǎn)登記數(shù)的增長勢頭持續(xù)看好，由于采用了不同方法測量，錯誤率也在逐年增加，由此產(chǎn)生的數(shù)據(jù)糾紛也在持續(xù)上升。

表1 某市不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)

3.2 各項數(shù)據(jù)整合調(diào)用效率低下

除上述差異外，地籍測繪的工作人員和房產(chǎn)測繪的工作人員也有著標(biāo)準(zhǔn)不同導(dǎo)致結(jié)果不一致的問題。此外，地籍測繪的工作人員和房產(chǎn)測繪的工作人員之間的測繪數(shù)據(jù)不互通，導(dǎo)致了本來簡單的測繪工作變得極其復(fù)雜。如果要整理數(shù)據(jù)，就必須通過多個部門的臨時協(xié)調(diào)，難以保證工作效率。最重要的是，部分測繪結(jié)果因為沒有嚴(yán)格按照測繪標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，拉低了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作效率，阻礙了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)的發(fā)展[4]。

3.3 測繪機(jī)構(gòu)專業(yè)資質(zhì)不過關(guān)

通常而言不動產(chǎn)測繪有兩種，一種是宗地測繪，另一種是房產(chǎn)測繪。而在行業(yè)最開始時不動產(chǎn)的登記進(jìn)程未被統(tǒng)一，由于宗地房產(chǎn)測繪是交由專業(yè)測繪組織機(jī)構(gòu)完成的，而每家測繪組織機(jī)構(gòu)的能力水平參差不齊，不僅存在數(shù)據(jù)來源多樣復(fù)雜，而且更有甚者存在無證經(jīng)營的測繪組織機(jī)構(gòu)，這就使得精準(zhǔn)化數(shù)據(jù)的確定難上加難[5]。隨著行業(yè)的發(fā)展，不動產(chǎn)登記形成了規(guī)范而統(tǒng)一的操作流程，部分測繪單位原有的方式不再符合現(xiàn)有規(guī)定。這就需要進(jìn)行資質(zhì)的重新審批，在審批過程中原先的缺陷便顯現(xiàn)出來，比如能力不足、精準(zhǔn)度不夠等，使得最后測繪的準(zhǔn)確度不達(dá)標(biāo)。若要解決上述問題，國土資源部門一定要做好監(jiān)管，嚴(yán)格把控對各測繪組織機(jī)構(gòu)的重新評定，加快不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)流程的形成，在此基礎(chǔ)上著重把控、高效搭建具有可操作性的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)體系。與此同時，也需要強(qiáng)化對具體實施操作者的基礎(chǔ)培訓(xùn)，只有這樣才能使得測繪機(jī)構(gòu)做到規(guī)范及資質(zhì)達(dá)標(biāo)。

4 新形勢下的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的解決方案

4.1 整合機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍

當(dāng)前情況下，多部門同時影響不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的情況不可能短期之內(nèi)得到改變，“一刀切”未免太過武斷。因此，為了提升不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的工作效率，可以考慮將多個部門做到最大限度的整合，使得一項測繪工作的進(jìn)行由唯一的一個單位為主，其他機(jī)構(gòu)為輔，避免傳統(tǒng)的“九龍治水”的情況。若遇到相互矛盾的地方，可以由主要單位出面溝通協(xié)調(diào)，盡量以主要單位的計算方法為準(zhǔn)，最大限度的做到權(quán)籍調(diào)查測繪工作的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一[6]。

4.2 統(tǒng)一軟件，推動數(shù)據(jù)共享，提升效率

在過往的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的工作中，不同的作業(yè)單位往往不會使用同一種的作業(yè)軟件，在這種情況下，不同測繪結(jié)果難以實現(xiàn)格式統(tǒng)一，那么實現(xiàn)數(shù)據(jù)的交互就一定要依靠人工操作[7]。這不但大大降低了權(quán)籍調(diào)查測繪的工作效率，更增加了工作出錯的風(fēng)險。一旦工作出錯，各種糾紛就會接踵而至。因此，統(tǒng)一測繪軟件，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，是提升不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作效率必不可少的工作之一。

5 結(jié)語

新形勢下，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查也有著新的要求。在未來的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作中，亟需整合機(jī)構(gòu)，使多個部門協(xié)同配合，避免不同制度引起的矛盾點(diǎn)。此外，在不同測繪單位中推廣統(tǒng)一的軟件，數(shù)據(jù)交互不再由人工操作，提升效率的同時也能降低出錯風(fēng)險。