重塑城市商業(yè)中心
——海寧工人路商業(yè)中心城市更新設(shè)計(jì)

商宏 朱晨 梁錦霞 白玉瑩

藺科（上海）建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司

中國(guó)城市化的高速發(fā)展，已經(jīng)將大部分原有的城市空間格式化為同質(zhì)化的方盒子群，城市失去了原有記憶。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展更快的江浙小城市里，這個(gè)現(xiàn)象尤為突出。在海寧市工人路商業(yè)中心項(xiàng)目里，建筑師希望找到另一種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)城市的有機(jī)更新。

1 項(xiàng)目背景

海寧工人路商業(yè)中心改造范圍東起太平弄，西至海昌路，南起長(zhǎng)埭路，北至工人路。自20世紀(jì)90年代以來(lái)，該區(qū)域以其地處城市核心的優(yōu)勢(shì)，匯集了多家大型超市、海寧小商品市場(chǎng)、品牌專(zhuān)賣(mài)店和數(shù)百家雜貨店，成為海寧市區(qū)最繁華、最具人氣的老商業(yè)街區(qū)，也是老海寧人記憶中的老城中心。

但隨著城市擴(kuò)容和時(shí)代發(fā)展，工人路商圈因設(shè)施陳舊、業(yè)態(tài)低端、交通擁擠、功能有限等種種弊端，已無(wú)法承載越來(lái)越大的商業(yè)集客需求，綜合服務(wù)功能急需提升。

當(dāng)?shù)卣?015年初立項(xiàng)，決定將原海寧工人路商圈進(jìn)行整體城市有機(jī)更新，建設(shè)全新的商業(yè)中心。作為海寧市十大有機(jī)更新項(xiàng)目之一，本項(xiàng)目將起到推動(dòng)整個(gè)城市舊城改造和更新的先行示范作用。

項(xiàng)目共分兩期建設(shè)，總用地面積63 406m2，其中一期項(xiàng)目用地面積44 033m2，二期項(xiàng)目用地面積19 373m2。東部商業(yè)中心地塊的地上建筑類(lèi)型為商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、公寓、辦公樓；地下建筑類(lèi)型為地下商業(yè)和地下汽車(chē)庫(kù)及機(jī)房。項(xiàng)目總建筑面積2 579 231m2，其中地上建筑面積152 232m2，地下建筑面積105 690m2，容積率為3.46，建筑最高點(diǎn)70m，西側(cè)住宅地塊為拆遷安置房地塊。

2 設(shè)計(jì)概念：“重塑城市中心記憶”

海寧工人路原有的城市樣貌是自發(fā)形成的，而本項(xiàng)目則是有目的的城市更新。建筑師希望通過(guò)“破舊不全新、新建不循舊”的原則，實(shí)現(xiàn)既改造原有雜亂無(wú)序的城市建筑空間，又延續(xù)商業(yè)界面、保留老城印象的目標(biāo)，重塑海寧這個(gè)自稱(chēng)為“小上?！钡木鲁鞘兄行挠洃?。

2.1 設(shè)計(jì)策劃

無(wú)論是從城市區(qū)域規(guī)劃到單體建筑設(shè)計(jì)，還是從項(xiàng)目立項(xiàng)到具體設(shè)計(jì)實(shí)施，都需要根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃對(duì)建筑本身的規(guī)模、性質(zhì)、容量等影響設(shè)計(jì)和使用的因素進(jìn)行深入的調(diào)查研究和歸納分析，這是建筑師進(jìn)行設(shè)計(jì)所必要的科學(xué)依據(jù)[1]。

本項(xiàng)目初期城市規(guī)劃工作并沒(méi)有提出相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則，甚至沒(méi)有確定的建筑紅線(xiàn)。業(yè)主單位之前聘請(qǐng)的商業(yè)顧問(wèn)公司所做的市場(chǎng)分析和業(yè)態(tài)分布也僅是停留在文案數(shù)字層面，是否能根據(jù)城市規(guī)劃和技術(shù)管理規(guī)定落實(shí)到地塊上也沒(méi)有明確答案。為此建筑師根據(jù)已有的資料，與業(yè)主、策劃公司、規(guī)劃主管部門(mén)一起重新進(jìn)行了多輪新的信息整合，通過(guò)比選方案，平衡各方利益之后，形成最終實(shí)施方案。

2.1.1 開(kāi)發(fā)與安置區(qū)分

因項(xiàng)目里有拆遷安置住宅需要，我們首先延伸北側(cè)的人民路，將整個(gè)地塊分為東西兩個(gè)部分，東地塊規(guī)劃為住宅，滿(mǎn)足拆遷安置需求；西地塊規(guī)劃為商業(yè)，在這個(gè)地塊里用一條南北向的步行廣場(chǎng)來(lái)劃分購(gòu)物中心和步行街。同時(shí)在原有商業(yè)界面之外，自動(dòng)形成了面向廣場(chǎng)的新商業(yè)界面，增加了商業(yè)臨街價(jià)值。

業(yè)主：海寧市城鎮(zhèn)有機(jī)更新有限公司

建設(shè)地點(diǎn)：浙江省海寧市工人路

建筑設(shè)計(jì)：藺科（上海）建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司

聯(lián)合設(shè)計(jì)：匡邑規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院(上海)有限公司

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：商宏

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：朱晨、梁錦霞、白玉瑩、計(jì)俊、馮曉琴、韋韓永、曲珩、李青松、胡志亮、安翠紅、袁雪勇、汪超、焦靜、禤星燁、李然、李濱洋、高冬梅、孫珊珊（建筑）；

趙剛、李芳芳、張文杰（結(jié)構(gòu)）；

毛紅衛(wèi)、李志勇、尹世永、倪思梅（暖通）；

婁璽明、馬果、伍怡芳（給排水）；

阮國(guó)英、徐坤、徐力鈞、李廣賓（電氣）；

高明珠（BIM）

總建筑面積：257 923m2

設(shè)計(jì)時(shí)間：2013.06-2016.10

建成時(shí)間：2018.10

攝影：章魚(yú)見(jiàn)筑

2.1.2 地塊化零為整

在原有商業(yè)策劃的建議中，西側(cè)的商業(yè)用地被城市支路分割成每塊1ha左右的小地塊。這種劃分用地的方式一般用于大城市的商業(yè)CBD區(qū)域，以獲得更多的城市界面及增加道路網(wǎng)的密度。然而，海寧城區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)保有量及交通壓力并沒(méi)有省會(huì)城市那么大，民眾習(xí)慣以漫步的方式進(jìn)行購(gòu)物。因此，我們決定將商業(yè)用地合為一個(gè)整體，僅保留消防及應(yīng)急車(chē)道，室外空間均設(shè)計(jì)為步行街區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地塊的完整性。步行街兩側(cè)的商業(yè)也以輕奢快消類(lèi)服裝、運(yùn)動(dòng)品牌、特色零食、網(wǎng)紅飲品等廣受年輕人青睞的業(yè)態(tài)為主。

1 海寧工人路商業(yè)中心

2 新商業(yè)界面

3 項(xiàng)目方案演變過(guò)程

4 商業(yè)用地合為一個(gè)整體

5 一站式購(gòu)物中心

6，7 一到三層步行連廊

8 三棟辦公塔樓

9 公寓塔樓

2.1.3 項(xiàng)目重新定位

工人路商業(yè)片區(qū)系長(zhǎng)期自發(fā)形成，缺乏整體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)建筑破舊、品質(zhì)不高，私搭亂建現(xiàn)象較多。道路街巷狹窄，整體居住環(huán)境不佳，并存在一定的消防和治安隱患。片區(qū)內(nèi)商業(yè)住宅功能混雜，各類(lèi)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，原有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次參差不齊，除了底層沿街小商鋪，就是二層以上的走廊式辦公間?；谏鲜龈鞣N原因，政府決定拆除原有廢舊建筑，就地重建。我們將項(xiàng)目整體定位為滿(mǎn)足海寧一站式消費(fèi)需求的街區(qū)式現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)中心，力求打造海寧大眾時(shí)尚消費(fèi)的首選地和連鎖品牌商業(yè)的集聚地。商業(yè)消費(fèi)客群以大眾時(shí)尚消費(fèi)者為主，對(duì)象為對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的中高端人群，尤其是年輕消費(fèi)群體。目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源以海寧市區(qū)居民為主，輔以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者。

2.1.4 商業(yè)業(yè)態(tài)梳理

（1）一站式購(gòu)物中心。位于商業(yè)地塊東側(cè)，定位為休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲等一體化的家庭式購(gòu)物中心，輻射5～10km。地上建筑面積60 000m2，地下一層商業(yè)面積11 000m2，設(shè)生鮮超市及商鋪。地上6層，主力商店為男女服裝、兒童服裝、兒童游樂(lè)、珠寶化妝品等，品牌以國(guó)際二線(xiàn)品牌與國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌為主。餐飲分布于一至五層，與主力商店聯(lián)動(dòng)消費(fèi)吸引人流。休閑娛樂(lè)配套分布在五層和六層，主要為電影院和量販?zhǔn)終TV，強(qiáng)化夜間消費(fèi)。

（2）商業(yè)步行街。位于商業(yè)地塊西側(cè)，步行街商業(yè)體塊分為臨街和內(nèi)街兩類(lèi)，建筑層數(shù)為3～5層，首層均為面向內(nèi)外街開(kāi)門(mén)的臨街商鋪，面積區(qū)間為30～150m2。北側(cè)臨街商業(yè)裙房的二至五層為內(nèi)廊式商業(yè)用房，面積區(qū)間為30～150m2；南側(cè)臨街商業(yè)裙房的二至五層為大空間商業(yè)用房，面積區(qū)間為150～500m2，用于大型餐飲、運(yùn)動(dòng)健身、教育培訓(xùn)等功能。內(nèi)街商業(yè)體為3層環(huán)繞外廊式商鋪，以30m2左右的小面積為主。所有商業(yè)街體塊的一至三層均用步行連廊進(jìn)行連接，人流可以環(huán)繞巡回。

（3）辦公塔樓。海寧民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和線(xiàn)上經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，對(duì)辦公產(chǎn)品的市場(chǎng)需求不如上海、杭州等城市，因此針對(duì)投資型客戶(hù)居多的特點(diǎn)，辦公塔樓采用小戶(hù)型、小面積、低總價(jià)的策略，標(biāo)準(zhǔn)層面積為900～1 000m2，可以分成70～130m2的6個(gè)單元。平面布局方正便于分割和組合，有利于出租。三棟辦公樓集中布置，分別位于購(gòu)物中心裙房南側(cè)和商業(yè)步行街裙房東側(cè)。

（4）公寓塔樓。由于公寓產(chǎn)品在海寧屬于新興產(chǎn)品，市場(chǎng)接受程度不高，缺乏高收入水平客群。故公寓塔樓以小面積、低總價(jià)產(chǎn)品為主，面積區(qū)間為30～50m2，最大85m2，均為精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)。

10 人民廣場(chǎng)

11 平面輪廓上“化曲為直”

12 倒圓角并設(shè)置裝飾性塔頂

13 北側(cè)沿街面

14 立面以豎向線(xiàn)條為主

15 裝飾性的弧形門(mén)洞

16 塔樓立面

17 圓形的鐘樓

2.2 商業(yè)街墻

北側(cè)的工人路一直以來(lái)都是繁華商業(yè)中心，兩側(cè)大樹(shù)成蔭，商鋪林立，是標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)主干道配置。因此，我們繼續(xù)保留了這一商業(yè)界面，讓新的商業(yè)中心在工人路的沿線(xiàn)保持連續(xù)。臨街底商在滿(mǎn)足規(guī)劃退線(xiàn)的條件下盡量靠近主干道的人行邊線(xiàn)，同時(shí)與北側(cè)原有的商業(yè)建筑在高度上取得一致，形成“老位置、原界面”的城市界面。項(xiàng)目在竣工開(kāi)業(yè)后，人們行走在工人路上，仍然能感覺(jué)到原有商業(yè)街區(qū)的空間氛圍。

2.3 城市軸線(xiàn)

南側(cè)的長(zhǎng)埭路和北側(cè)的工人路被原有雜亂的多層建筑群斷開(kāi)，切斷了工人路商業(yè)中心與海寧城市向南發(fā)展的聯(lián)系。為此，我們?cè)O(shè)計(jì)了一條公共通廊，將工人路豐富的商業(yè)人流引向南側(cè)，通廊兩側(cè)自然形成了商業(yè)中心的內(nèi)部界面。同時(shí)，在開(kāi)口上，我們選擇北側(cè)山丘公園的制高點(diǎn)，從這個(gè)片區(qū)的城市最高處撕開(kāi)了一道指向南側(cè)的公共空間。這個(gè)空間后來(lái)被命名為“人民廣場(chǎng)”，成為節(jié)慶活動(dòng)的集散中心，也是傍晚群眾跳廣場(chǎng)舞的打卡勝地。

2.4 立面設(shè)計(jì)

海寧自稱(chēng)為“小上?！?，其原有商業(yè)中心依稀能看到老上海的弄堂和立面西洋風(fēng)格。因此業(yè)主在立面風(fēng)格上一再問(wèn)我們：什么是城市記憶？這給建筑師提出了新課題。城市更新一定會(huì)改造城市臟亂差的舊環(huán)境，但是需要再營(yíng)造出一個(gè)嶄新的現(xiàn)代主義CBD嗎？在“破舊”與“立新”之間如何平衡，建立一個(gè)什么樣的“新”[2]？

城市的居住條件與品質(zhì)是一個(gè)層面，文化樣貌與歷史風(fēng)格是另一層面，此二者是中國(guó)城市改造的一對(duì)棘手難題。最終，經(jīng)過(guò)多輪比較，我們?cè)诹⒚嬖O(shè)計(jì)中放棄了常規(guī)的玻璃方盒子和水平曲線(xiàn)的“時(shí)尚”手法，謹(jǐn)慎選擇了以裝飾藝術(shù)為基調(diào)的嶄新海派都市主義立面。立面設(shè)計(jì)遵循“簡(jiǎn)化、對(duì)稱(chēng)、節(jié)奏”的原則。

（1）簡(jiǎn)化：在平面輪廓上“化曲為直”，以直線(xiàn)為主對(duì)應(yīng)古典主義立面中的規(guī)整和方正。在東西側(cè)的街區(qū)入口處，以倒圓角并設(shè)置裝飾性塔頂?shù)姆绞叫纬身槙车娜肟诳臻g提示。商業(yè)體塊轉(zhuǎn)角處，以45°斜切形成面向廣場(chǎng)的門(mén)式展示立面。

（2）對(duì)稱(chēng)：對(duì)稱(chēng)是古典主義和裝飾藝術(shù)風(fēng)格的重要特征。商業(yè)步行街的北側(cè)沿街面和西側(cè)沿廣場(chǎng)面是重要的展示面，立面展開(kāi)較長(zhǎng)，需要確定合適的對(duì)稱(chēng)中心線(xiàn)，而塔樓的位置正好成為對(duì)稱(chēng)中心的不二選擇。

（3）節(jié)奏：在商業(yè)裙房設(shè)計(jì)中，我們嚴(yán)格遵循“柱腳、墻體、檐口”水平三段式的比例關(guān)系，立面元素以豎向線(xiàn)條為主，以水平線(xiàn)腳進(jìn)行水平劃分，此為設(shè)計(jì)的基調(diào)；在塔樓入口及轉(zhuǎn)角處，使用更加具有裝飾性的弧形門(mén)洞形成變化，此為設(shè)計(jì)的變調(diào)；塔樓的立面則更進(jìn)一步簡(jiǎn)化為僅有豎向線(xiàn)條，此為設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)。外幕墻選用統(tǒng)一的淺米黃色花崗巖石材，配以深褐色的線(xiàn)腳、深咖啡色窗框和深色鍍膜玻璃，色彩組合簡(jiǎn)潔明快，項(xiàng)目整體性強(qiáng)。

此外，在購(gòu)物中心頂部設(shè)置了一塊圓形的鐘樓，以最大程度地保持“小上?！钡挠洃洝６盏某快F中傳來(lái)鐘樓的準(zhǔn)點(diǎn)報(bào)時(shí)聲，路邊的咖啡館里飄出濃郁的醇香，仿佛又回到以前的慢節(jié)奏、老生活。

3 結(jié)語(yǔ)

城市是一個(gè)歷史的沉淀物，每個(gè)歷史時(shí)期都在這個(gè)城市留下了自己的印跡（沉淀）。建筑師的工作到底是“拼貼城市（College City）”，還是進(jìn)行“突變（Mutation）”，或者是形成某種“模糊地段（Terrain Vague）”？這將是伴隨城市化進(jìn)程和建筑實(shí)踐一直爭(zhēng)論下去的問(wèn)題[3]。

超大中心城市因其多樣性和復(fù)雜性，能夠包容建筑師以不同的設(shè)計(jì)理念和風(fēng)格去發(fā)揮。然而在中小城市的舊城改造項(xiàng)目里，尤其是老城核心區(qū)的城市更新項(xiàng)目，需要建筑師結(jié)合原有的城市發(fā)展記憶更謹(jǐn)慎地思考選擇設(shè)計(jì)介入點(diǎn)和設(shè)計(jì)手法，而不是貿(mào)然植入所謂的現(xiàn)代主義，因?yàn)橛洃浺坏┠ㄈ?，便無(wú)從找回。