如何做好土地儲備工作

孫云梅

摘要：土地儲備廣義上講是指政府的委托機(jī)構(gòu)，如土地儲備中心，通過征用、收購、收回、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成一系列前期儲備工作后，再通過招標(biāo)、拍賣有計劃地將土地投入市場，以調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。土地儲備是我國土地使用制度改革的產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)市場化進(jìn)程中土地制度的創(chuàng)新，在土地利用管理中顯現(xiàn)出前所未有的新活力。為社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供用地保障起到了積極作用。如何做好土地儲備工作，應(yīng)抓好下面幾點。

關(guān)鍵詞：土地;儲備;工作

1.我國當(dāng)前土地儲備運(yùn)作流程

1.1 土地收儲

土地入庫即取得土地，是指政府土地職能部門制定土地利用及土地儲備計劃，通過各種方式儲備土地。目前土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行儲備的土地主要來自：已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地，行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，收回、收購的土地以及其他依法取得的土地。其中，在將集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐倪^程中，必須根據(jù)收購時的各方面經(jīng)濟(jì)情況對被征收方進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。我國建立城市土地儲備制度的初衷是為了解決城市土地管理混亂問題，但目前出現(xiàn)了許多假借集體利益大量征收農(nóng)村集體土地而對失地農(nóng)民賠償安置不合理的情況。

1.2 土地開發(fā)整理

土地開發(fā)是指政府按照制定的土地利用規(guī)劃確定土地的用途，將取得的土地進(jìn)行拆遷安置、平整土地、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施等。之所以要先進(jìn)行整理，是因為收購的土地基本上是未經(jīng)開發(fā)的毛地，如果直接出讓給開發(fā)商，政府收益較小，開發(fā)商的投資風(fēng)險也較高，因此，政府在取得土地后，會先統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)開發(fā)整理已達(dá)到熟地條件。土地收儲回來后，先進(jìn)行一級開發(fā)，達(dá)到三通一平、五通一平、七通一平等通平要求后，再按照市場需要及土地規(guī)劃進(jìn)行土地供應(yīng)。

1.3 土地出庫

我國的土地供應(yīng)主要有劃撥、租賃、出讓、作價入股和授權(quán)經(jīng)營等方式。目前經(jīng)營性用地出庫主要以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式確定土地使用者和土地價格，非經(jīng)營性用地主要采用劃撥、租賃方式供地。

2.加強(qiáng)土地儲備風(fēng)險管理的措施

2.1完善土地儲備相關(guān)的規(guī)章制度

一直以來，我國有關(guān)土地儲備方面的規(guī)章制度都沒有形成統(tǒng)一，而且許多規(guī)定更是模棱兩可，造成的后果，一方面是正規(guī)的土地經(jīng)營無法按照規(guī)定來完成;另一方面是投機(jī)分子鉆法律的漏洞，試圖完成一些非法土地運(yùn)作。所以，從上面的表述可以看出，及時完善我國土地儲備有關(guān)的規(guī)章制度顯得非常重要。對于我國大部分地方政府，基本都設(shè)立了一些臨時性的土地儲備運(yùn)作條件，旨在對土地儲備進(jìn)行全面和綜合的管理，但是，這些規(guī)定都具有明顯的當(dāng)?shù)靥攸c，不同地方的規(guī)定都不相同，導(dǎo)致其權(quán)威性和嚴(yán)密性也不夠高，這就要求不同地區(qū)的政府部門共同協(xié)作來完成相關(guān)制度制定方面的工作。因此，完善我國土地儲備的制度顯得越來越重要，我們已經(jīng)認(rèn)識到，由于土地儲備制度的不完善，給整個行業(yè)帶來的危害是不容忽視的。

2.2擴(kuò)大土地儲備的融資方式

在土地儲備運(yùn)營過程中，由于涉及到大量的資金，因此要求土地資源運(yùn)作人員要自己完成資金的融資。但一直以來采用的都是較為傳統(tǒng)的融資方式，并存在融資渠道單一的問題，當(dāng)土地儲備資金過多或是資金使用時間較長的情況下，都會導(dǎo)致資金短缺問題的出現(xiàn)。因此需要通過擴(kuò)大融資方式來更好的開展土地儲備工作，以此來保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。當(dāng)前我國大部分地方土地儲備工作中，存在融資方式不成熟的問題，而且當(dāng)?shù)卣块T的經(jīng)濟(jì)水平十分有限，因此只能通過銀行貸款進(jìn)行融資，這必然會對政府帶來資金上的困擾，影響土地儲備的運(yùn)作。這種情況要及時解決，否則會導(dǎo)致金融風(fēng)險加重。

2.3制定合理的土地儲備供應(yīng)計劃

在對土地儲備進(jìn)行管理時，一定要有合理的土地供應(yīng)計劃，而且這兩者是相互聯(lián)系的。對土地儲備進(jìn)行管理，是為了滿足政府對土地能夠進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，并且其土地資源的運(yùn)作是市場機(jī)制下運(yùn)行的，其主要的內(nèi)容包括土地儲備的位置、方式和價格等，為管理者進(jìn)行土地儲備的計劃提供參考。然而，土地儲備供應(yīng)計劃，其主要是目的是為了滿足社會對土地資源的需要，但是它也是在市場機(jī)制下運(yùn)行的，其主要內(nèi)容包括土地資源的出讓方式、價格和用地條件等。尤其是對于那些需要長期儲備的土地資源，一份詳細(xì)且長期的土地儲備計劃顯得非常重要，如果缺乏這種土地儲備計劃，對土地儲備進(jìn)行管理就會很困難。

2.4建立完善的土地儲備監(jiān)督機(jī)制

第一，建立土地儲備相關(guān)的規(guī)范制度，并且使得土地儲備的管理工作信息實現(xiàn)公開化。同時，完善與土地儲備相關(guān)的法律法規(guī)，保證土地儲備工作能夠有法可依。

第二，加強(qiáng)對土地儲備的監(jiān)督，尤其對那些容易導(dǎo)致投機(jī)分子謀取非法利益的區(qū)域，在監(jiān)督和管理時尤其應(yīng)該重視，充分發(fā)揮土地儲備的功能。

第三，設(shè)立有關(guān)土地儲備的司法程序，通過國家司法機(jī)關(guān)的參與，對那些土地購買、轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償?shù)冗^程中的不合理現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管制。為了減少在土地儲備中出現(xiàn)的不必要糾紛，當(dāng)遇到不法行為時，公民應(yīng)該借助于司法機(jī)關(guān)，以保障其合法的利益。

2.5合理制定土地儲備規(guī)劃，緩解土地收儲及供地壓力

為了保障城市發(fā)展規(guī)劃的順利實施，政府必須制定合理的土地儲備利用規(guī)劃，同時，還應(yīng)實時監(jiān)測土地市場需求，將土地儲備規(guī)劃與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)。對國外城市化發(fā)展歷史進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，城市化發(fā)展初期和中期發(fā)展路徑大不相同，政府應(yīng)根據(jù)各城市發(fā)展的不同需求改進(jìn)土地儲備目標(biāo)。比如，當(dāng)城市化的人口和產(chǎn)業(yè)呈集聚化發(fā)展，城市用地出現(xiàn)嚴(yán)重不足時，為了緩解居住用地供應(yīng)壓力，政府可結(jié)合土地儲備規(guī)劃，增加城市居住類建設(shè)用地的占地比例，提高城市土地的利用效率，增加容積率。當(dāng)一二線城市化水平程度較高，已基本滿足人們對基礎(chǔ)設(shè)施需求之后，地方政府可以將之前的過渡期土地儲備目標(biāo)加以改進(jìn)，使其更著重于調(diào)控城市房價、改善居住環(huán)境及提高公共服務(wù)水平等方面。

參考文獻(xiàn)：

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