論不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的異同

毛子敏 朱文俊

摘要：在當(dāng)今的社會發(fā)展和城市建設(shè)中，不動產(chǎn)和地籍調(diào)查是項非常重要的任務(wù)，這對城鄉(xiāng)居民的住宅用地使用產(chǎn)生了重大影響。與城市建設(shè)、政府決策和不動產(chǎn)開發(fā)等問題密切相關(guān)。在不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和地籍調(diào)查中，也存在著一些聯(lián)系，一些相同和不同的地方。眼下，有必要明確兩者的關(guān)系，便于更好地開展相關(guān)工作。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查;地籍調(diào)查;異同

1不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查分析

地籍測量是指根據(jù)國家規(guī)定的法定程序，在申請宗地登記的基礎(chǔ)上，通過所有權(quán)調(diào)查和地籍測量，標(biāo)識每個地塊的所有權(quán)、邊界、面積、用途和位置，形成地籍測量數(shù)據(jù)和權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)，為宗地注冊和證書簽發(fā)提供數(shù)據(jù)支撐。

地籍測量是以宗地登記前期為基礎(chǔ)，它的測量結(jié)果在宗地登記后具備法律效力。宗地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量構(gòu)成了地籍測量。權(quán)屬調(diào)查是以調(diào)查宗地權(quán)屬狀況和界址，繪制宗地草圖，填寫地籍調(diào)查表為主要目標(biāo)。地籍測量主要包含了地籍控制測量、界址點(diǎn)測量、地籍測繪和面積測算等方面。

宗地、宗海、房屋和林木等定著物等組成了不動產(chǎn)。以不動產(chǎn)登記申請人申請登記的不動產(chǎn)單元為基礎(chǔ)進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，按照“權(quán)屬清晰、界址清晰、面積準(zhǔn)確”的原則，并根據(jù)申請權(quán)屬登記的不動產(chǎn)權(quán)利類型，包括宗地、宗海、房屋、林木等，合理確定不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容。不動產(chǎn)登記調(diào)查的內(nèi)容包括宗地和宗海為單元的由宗地和海洋及其房屋樹木等組成的不動產(chǎn)單元，包含宗地信息，宗地信息和房屋（建筑物和構(gòu)筑物）信息，包括森林和樹木等。

不動產(chǎn)地籍測量的技術(shù)路線以宗地（海）地籍測量為基礎(chǔ)，充分利用了現(xiàn)有的不動產(chǎn)地籍測量、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，從根本上滿足了不動產(chǎn)登記的要求。采用已有的集體宗地所屬權(quán)地籍圖，城市地籍圖，鄉(xiāng)村地籍圖，海籍圖，地形圖，影像圖等作為工作底圖，通過內(nèi)外業(yè)核查和實(shí)地調(diào)查，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量等工作。

不動產(chǎn)地籍調(diào)查的主要方法包括建立和編碼不動產(chǎn)單元、調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬和測量不動產(chǎn)。當(dāng)中不動產(chǎn)所有權(quán)調(diào)查方法結(jié)合了內(nèi)外業(yè)核實(shí)以及現(xiàn)場調(diào)查不動產(chǎn)，了解不動產(chǎn)單元有關(guān)權(quán)屬狀、界址、用途和四至等，并確保不動產(chǎn)單元所有權(quán)屬清晰明確，清晰的空間位置和界址;不動產(chǎn)勘察方法兼顧基本條件、工作需要、經(jīng)濟(jì)整體可行性和技術(shù)可能性：為了確保不動產(chǎn)單位的邊界位置清晰和面積準(zhǔn)確，以保證不動產(chǎn)權(quán)益安全為根本，認(rèn)真、科學(xué)地根據(jù)不動產(chǎn)單位的類型，選擇適合當(dāng)前地區(qū)的測量方法對不動產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)販y量。對于城市，鄉(xiāng)村和獨(dú)立工礦區(qū)的建設(shè)用地，采用解析方法測量界址點(diǎn)的坐標(biāo)，計算宗地面積，實(shí)地測量場地上的房屋邊長，并通過幾何元素法計算房屋面積。對于分散且獨(dú)立的建設(shè)用地，用解析法測量邊界點(diǎn)的坐標(biāo)并計算宗地面積;也可以圖形地測量邊界點(diǎn)坐標(biāo)。此時，建議測量界址的邊長和房屋邊長，并使用幾何單元方法計算宗地面積和房屋面積?？梢赃x擇分析方法或圖形方法并計算宗地（海域）以獲取水域、耕地、森林、花園、草原、水域、灘涂等土地，邊界點(diǎn)的坐標(biāo)和計算宗地（海）面積。如果存在房屋等定著物，則建議在實(shí)地測量其邊長，并使用幾何單元方法計算房屋的面積。

不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查按準(zhǔn)備階段、權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量、成果的審查和入庫、成果的整理存檔的順序進(jìn)行。不動產(chǎn)登記調(diào)查內(nèi)容主要參照《國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)登記調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)〔2015〕41號）的附件《不動產(chǎn)登記調(diào)查技術(shù)方案》。

2不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查異同

2.1相同點(diǎn)

不動產(chǎn)登記調(diào)查和地籍調(diào)查的方法是兼容的，兩種調(diào)查的核心都是以宗地為基礎(chǔ)的。宗地測量按照“地籍測量規(guī)程”進(jìn)行，涉及房屋、林木等定著物時，按照相應(yīng)的《房產(chǎn)勘察規(guī)范》和《森林資源規(guī)劃設(shè)計勘察技術(shù)規(guī)程》進(jìn)行勘察。

不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和地籍調(diào)查在本國宗地權(quán)屬工作調(diào)查的方法上，要遵循地籍調(diào)查的基本要求，而且，兩者的地籍測量的技術(shù)方法與測量信息數(shù)據(jù)的精度要求一樣的，對于更低權(quán)屬的調(diào)查方法，同樣需要遵循相關(guān)的調(diào)查程序。此外，界址測量方法和程序也按照地籍測量要求執(zhí)行，軟件的主要功能也應(yīng)遵循地籍測量的基本功能。

不動產(chǎn)登記的核心內(nèi)容是做好權(quán)籍調(diào)查工作，不動產(chǎn)登記調(diào)查的質(zhì)量直接關(guān)系到權(quán)籍調(diào)查工作的質(zhì)量，因此不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查工作具有重要的現(xiàn)實(shí)意義物權(quán)穩(wěn)定的基本功能，對依法享有不動產(chǎn)的權(quán)利不受登記部門程序變更的產(chǎn)生影響。嚴(yán)格管理有利于提高我國不動產(chǎn)登記的公信力和權(quán)威性。

2.2差異點(diǎn)

現(xiàn)階段，在不動產(chǎn)地籍調(diào)查和地籍調(diào)查過程中，雖然兩種情況相似，但兩種機(jī)制卻有很大不同。有關(guān)規(guī)定表明，對不動產(chǎn)地籍調(diào)查有明確要求，雖然房屋權(quán)屬是不動產(chǎn)地籍調(diào)查的重要組成部分，但要明確劃分外部調(diào)查的范圍，避免越權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生。不動產(chǎn)地籍調(diào)查需要把不動產(chǎn)的基本概念作為整個基礎(chǔ)工作，而不動產(chǎn)權(quán)利人則需要根據(jù)實(shí)際活動進(jìn)行權(quán)利劃分，分為使用權(quán)和所有權(quán)兩大類。隨著我國宗地經(jīng)濟(jì)權(quán)屬經(jīng)濟(jì)價值的提高，宗地承包使用糾紛日益增多。此外，要規(guī)范不動產(chǎn)調(diào)查，確保整個調(diào)查的真實(shí)性。

隨著我國社會對不動產(chǎn)權(quán)屬證據(jù)來源的日益重視，有關(guān)單位應(yīng)不斷提高其調(diào)查管理機(jī)制的合理性和有效性，并結(jié)合已有的實(shí)踐經(jīng)驗，在土地工程開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，在進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和地籍調(diào)查時，要反映兩者的差異。在相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查中，需要通過相關(guān)依據(jù)和權(quán)屬的確定因素來分析不動產(chǎn)的單元圖，單元圖的質(zhì)量對整個調(diào)查結(jié)果有直觀的影響。分析我國不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查的現(xiàn)狀并不難發(fā)現(xiàn)，在調(diào)查過程中，涉及到很多單元圖內(nèi)容，包括宗地圖和不動產(chǎn)的戶型圖。利用坐標(biāo)系進(jìn)行的測量也能反映一定范圍內(nèi)的差異。為了保證測量結(jié)果的準(zhǔn)確性，應(yīng)采用解析法在針對較為分散的不動產(chǎn)地籍測量工作中。

3結(jié)語

宗地利用是城市化進(jìn)程中的一個重要問題。《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地集體所有權(quán)和集體宗地使用權(quán)登記發(fā)證工作通知》的出臺，強(qiáng)化了宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的重要性。《國土資源部關(guān)于做好物權(quán)調(diào)查工作的通知》的頒布，對推進(jìn)物權(quán)業(yè)務(wù)查處制度和工作機(jī)制發(fā)揮了一定作用。針對我國部分地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中遇到的拆遷問題，實(shí)施物權(quán)調(diào)查和地籍調(diào)查，這對優(yōu)化征地拆遷處置機(jī)制也將起到一定的推動作用。

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（作者單位：臺州市地理信息測繪中心）