房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理問題及完善措施分析

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，在政府的關(guān)注下也逐漸處于穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身有著資金密集度較高的特征，因此針對(duì)資金的流動(dòng)以及調(diào)度進(jìn)行科學(xué)的管理則顯得至關(guān)重要，這也是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營及發(fā)展的重要條件。但是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在資金的籌備、管理、運(yùn)用等方面仍然存在一些問題和缺陷，導(dǎo)致其發(fā)展存在一定的局限和風(fēng)險(xiǎn)。本文主要針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理中存在的問題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)的完善策略。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā);企業(yè)資金管理;問題;完善措施

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

1.1 資金需求量大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對(duì)于資金需求量較大。首先，由于土地資源稀缺的屬性，政府對(duì)于土地供應(yīng)有限，使得土地價(jià)格不斷上升，居高不下，土地價(jià)款所占用的資金比例進(jìn)一步提高。其次，開發(fā)過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、市政園林等成本費(fèi)用種類繁多， 再加上通貨膨脹導(dǎo)致材料價(jià)格不斷上漲的影響，因此，企業(yè)對(duì)于資金的需求長期保持在較高的水平。

1.2 資金回收期長

受到房地產(chǎn)開發(fā)周期的限制，企業(yè)從開發(fā)伊始的資金投入到實(shí)現(xiàn)銷售，再到收回全部款項(xiàng)，時(shí)間跨度較長，最快也要將近 2 年時(shí)間。 如果考慮到宏觀調(diào)控的影響，資金回收期可能會(huì)進(jìn)一步延長。由于資金投入量大，且回收時(shí)期長，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生大量的資本成本。

1.3 投資風(fēng)險(xiǎn)大

由于資金投入量較大，且占用時(shí)間較長，與一般商品不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)難以變現(xiàn)，這就注定了其存在很高的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，加之房地產(chǎn)行業(yè)是國家支柱型產(chǎn)業(yè)，是政府重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，時(shí)常面臨國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中易受到外部環(huán)境的影響，不確定因素較多，存在著一定的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

2.1 融資途徑匱乏，資金籌備難度大

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一直以來都是一種資金流動(dòng)量巨大的行業(yè)，所以資金的籌備也一直都是該行業(yè)的一大問題，同時(shí)也是關(guān)乎企業(yè)發(fā)展的難題之一。因?yàn)楸O(jiān)管部門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票發(fā)行以及股權(quán)再融資有著較大的約束，同時(shí)通過債券等方式來獲得房地產(chǎn)開發(fā)資金的難度也相對(duì)較大，銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款成為了目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所普遍選擇的一種途徑，銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款雖然能夠短時(shí)間獲取一定資金，但是也提高了資產(chǎn)負(fù)債，增加了償還壓力。除此之外，我國多數(shù)銀行針對(duì)信貸的調(diào)整幅度較大，穩(wěn)定性不足，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一方面缺乏資金籌備渠道，另一方面又面臨著負(fù)債壓力，信貸的變動(dòng)也可能會(huì)導(dǎo)致虧大于盈的境地，而這也是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以攻克的難關(guān)。

2.2 缺少完善的資金預(yù)算管理制度或執(zhí)行不到位

資金預(yù)算是企業(yè)對(duì)一段時(shí)間內(nèi)資金對(duì)收支情況做出的合理預(yù)計(jì)和科學(xué)安排，對(duì)保證企業(yè)日常經(jīng)營的資金需求和使用起著保障作用。 目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未高度重視資金管理，沒有制定資金預(yù)算管理制度或并沒有嚴(yán)格執(zhí)行已建立的資金預(yù)算制度，或?qū)︻A(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理不準(zhǔn)確， 造成投資總額預(yù)實(shí)不一致，從而導(dǎo)致企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目不能準(zhǔn)確判斷其資金需求、不能做出正確決策，企業(yè)資金利用效率低下。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化程度較低

隨著科技的發(fā)展，企業(yè)的信息化程度逐漸提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，更離不開信息化平臺(tái)，各種成本管理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，營銷管理系統(tǒng)，工程管理系統(tǒng)等辦公軟件，已經(jīng)越來越多的被各企業(yè)所應(yīng)用，并在工作中起到了很好的管理效果。 但到目前為止，與已經(jīng)趨于成熟的各種企業(yè)管理軟件相比，資金管理的信息化平臺(tái)建設(shè)程度相對(duì)較低，對(duì)于資金管理系統(tǒng)的運(yùn)用，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未能引起足夠重視。資金管理系統(tǒng)的建設(shè)，不僅可以豐富資金管理手段，還可以使企業(yè)整體的信息化管理更加均衡。

2.4 資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將日常工作的重心放在了項(xiàng)目建設(shè)管理方面， 在思想上未重視企業(yè)內(nèi)部資金管理， 造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全員資金管理意識(shí)薄弱導(dǎo)致成本控制不到位、項(xiàng)目資金挪用、未經(jīng)審批及支付款項(xiàng)等各種資金使用不善情況的發(fā)生，提高了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對(duì)策

3.1 建立并完善資金管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是集團(tuán)型企業(yè)，對(duì)于資金管理的需求程度更高，想要提升企業(yè)的資金管理水平，首先要建立相應(yīng)的資金管理制度。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的趨緊，以及我國宏觀經(jīng)濟(jì)形式下行的壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。企業(yè)管理者應(yīng)提高資金的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)， 通過建立建全資金管理制度，將企業(yè)的資金進(jìn)行集中管理，并將資金集中管理融入到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段，使資金的管理及使用更具合理性、安全性。 企業(yè)對(duì)資金集中管理后， 還應(yīng)通過制度逐步完善資金管理體系，達(dá)到隨時(shí)了解資金的動(dòng)態(tài)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金異常調(diào)動(dòng)的目的， 并實(shí)現(xiàn)對(duì)資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督和整體規(guī)劃的目標(biāo)，更有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)不僅要建立與完善資金管理制度， 同時(shí)還需要重視對(duì)高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人員的培養(yǎng)，定期開展培訓(xùn)工作，增強(qiáng)相關(guān)人員的資金管理意識(shí)，提高資金管理的知識(shí)和技能，促進(jìn)資金管理質(zhì)量的提高， 強(qiáng)化資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的有效控制，保證資金的安全和流動(dòng)性。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的可行性管理

在一般的情況下，可行性研究工作的最終意義是為了保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)是其中重要的委托單位，結(jié)合工程項(xiàng)目的咨詢、設(shè)計(jì)等要點(diǎn)實(shí)施深入的可行性研究工作，在該階段需要注意對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)可行性展開研究，將多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目展開分析比較，確認(rèn)不同的項(xiàng)目中是否存在風(fēng)險(xiǎn)因素，然后根據(jù)這些風(fēng)險(xiǎn)因素，摸索出針對(duì)性的解決措施，然后得出一套綜合性的可行性建議，另一方面，在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告的過程中，需要房地產(chǎn)企業(yè)與各咨詢部門的參與，在取得一致意見之后，根據(jù)實(shí)際的研究結(jié)果展開編制工作，最后在取得相關(guān)部門的審批之后， 才能夠正式投入到編制設(shè)計(jì)文件與投資項(xiàng)目中作為參考依據(jù)。

3.3 細(xì)化項(xiàng)目投資可行性分析

投資計(jì)劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理前提，在初期，可行性分析是項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的依據(jù)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、資金回收期長，加上開發(fā)過程涉及方面較多，相比其他行業(yè)而言，更容易受到國家政策的影響。 所以，可行性分析更應(yīng)擴(kuò)大視角，在原有內(nèi)容基礎(chǔ)上增加對(duì)金融政策、稅收政策及各專業(yè)法規(guī)變化等對(duì)預(yù)投項(xiàng)目影響分析。 針對(duì)預(yù)投項(xiàng)目，在前期進(jìn)行充分的可行性分析。對(duì)影響投資的因素進(jìn)行綜合分析、論證，從而達(dá)到節(jié)約成本、降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理實(shí)際上便是企業(yè)針對(duì)資金流向進(jìn)行監(jiān)管以及資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控的一種手段。企業(yè)不但需要加強(qiáng)對(duì)于資金安全性的重視，同時(shí)還需要做好信息安全管理，規(guī)避一些資金短缺的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)中財(cái)務(wù)管理工作人員還需要針對(duì)下屬人員的工作做好監(jiān)管，進(jìn)一步提高資金管理力度，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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作者簡介： 李振宇，1980年9月，男，漢族，甘肅平?jīng)鋈?，本科學(xué)歷，中級(jí)職稱、研究方向：市政建設(shè)與改造。