國有土地房屋征收與補(bǔ)償制度問題分析

郭青

摘要：近些年，國內(nèi)現(xiàn)代化城市發(fā)展勢(shì)頭良好，建設(shè)規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，各種各樣公眾用地的需求不斷的提升，而在進(jìn)行城市建設(shè)的過程中會(huì)經(jīng)常發(fā)生一些私有財(cái)產(chǎn)與公共利益相沖突的情況，容易引發(fā)一些法律糾紛問題。而當(dāng)前比較突出的一項(xiàng)問題就是房屋征收拆遷補(bǔ)償問題，在進(jìn)行征收的過程中，被征收人和征收人都會(huì)站在各自的立場(chǎng)、角度上看待征收工作，導(dǎo)致了征收拆遷工作不能夠順利的進(jìn)行，其中最重要就是對(duì)于征收補(bǔ)償問題，征收方與被征收方不能夠達(dá)成一致，所以相關(guān)的工作人員應(yīng)該要加強(qiáng)對(duì)于國有土地房屋征收與補(bǔ)償制度的了解，從而做好征收補(bǔ)償工作。

關(guān)鍵詞：國有土地;房屋征收;補(bǔ)償制度

房屋征收拆遷工作，涉及千家萬戶的切身利益，關(guān)系到城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局。為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益的需要，保障被征收人的合法權(quán)益，國家、地方出臺(tái)了一系列法規(guī)政策。國務(wù)院于2011年1月21日公布并實(shí)施了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，各地各部門在認(rèn)真貫徹實(shí)施的基礎(chǔ)上，都在積極探索與創(chuàng)新。在新時(shí)代背景下，如何堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)促進(jìn)房屋征收模式創(chuàng)新，提升房屋征收工作的管理水平和工作效率，已成為房屋征收領(lǐng)域的重大課題。

1 國有土地上房屋征收條件分析

1.1 滿足公共利益征收的條件

在進(jìn)行國有土地上房屋征收的過程中，必須要以維護(hù)公共利益為核心，依法保障好被征收人的合法權(quán)益。也就是要求相關(guān)的工作人員要注意，國有土地上房屋征收的目的是為了能夠滿足公共利益的需求。

1.2 公共利益范圍的細(xì)化

關(guān)于公共利益的范圍，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條已對(duì)此作出三個(gè)層次的界定：概括性功能界定、5種具體情形和兜底條款。第九條在第八條的基礎(chǔ)上，從另外一個(gè)角度進(jìn)一步明確征收房屋的前提和要求。只有符合上述公共利益范圍的要求，政府才可以對(duì)國有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收，從而在法律上規(guī)范了政府的征收行為，各方的權(quán)利義務(wù)，從而保證房屋征收與補(bǔ)償工作依法、有序進(jìn)行。

1.3 做好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作

國有土地房屋征收會(huì)產(chǎn)生一定的社會(huì)影響，所以各級(jí)政府部門在進(jìn)行國有土地上房屋征收之前，應(yīng)該要對(duì)征收之后所產(chǎn)生的影響進(jìn)行評(píng)估，只有確保國有土地上房屋征收不會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定，才能夠進(jìn)行國有土地房屋征收工作。

2 國有土地房屋征收與補(bǔ)償制度優(yōu)化措施

2.1 明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

首先，要補(bǔ)充征收標(biāo)準(zhǔn)考量指標(biāo)，要對(duì)不同性質(zhì)所有權(quán)、使用權(quán)范圍進(jìn)行劃分，注重因地制宜，做到區(qū)別對(duì)待。如果是特殊用途的城市房屋，還需要充分考慮到民族團(tuán)結(jié)、宗教信仰、國家公義等要素。其次，要進(jìn)一步明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下征收補(bǔ)償費(fèi)用是引起房屋征收矛盾的主要因素，而解決其根本途徑就是制定科學(xué)、合理、規(guī)范的房屋征收標(biāo)準(zhǔn)體系，要定期向社會(huì)公眾宣傳征收補(bǔ)償項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，并允許被征收人提出異議。在補(bǔ)償內(nèi)容上，應(yīng)該在土地及建筑物、附屬物賠償、征收后剩余土地?fù)p失補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、困難失業(yè)者特殊補(bǔ)償、間接利益補(bǔ)償?shù)然A(chǔ)上，擴(kuò)大征收補(bǔ)償范疇，如房屋預(yù)期收益、隱性利益損失、間接利益損失等。此外還需要給予房屋承租人公平的補(bǔ)償，在房屋征收過程中，需要充分考量征收行為對(duì)房屋承租人帶來的損失，所以在實(shí)際中需要給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，從而保護(hù)其合法權(quán)益。最后，還需要豐富非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。

2.2 搭建房屋征收與補(bǔ)償管理信息平臺(tái)

基于“互聯(lián)網(wǎng)+房屋征收”思維，采用SOA架構(gòu)，綜合運(yùn)用云計(jì)算、HTML5+Javascript、Json、時(shí)空數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)融合等技術(shù)，建立了基礎(chǔ)層、數(shù)據(jù)層、平臺(tái)層、應(yīng)用層、服務(wù)層和保障體系組成平臺(tái)架構(gòu)?；A(chǔ)層包括云平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施和地理信息服務(wù)兩部分。數(shù)據(jù)層包括征收計(jì)劃數(shù)據(jù)庫、征收項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫、房源數(shù)據(jù)庫、實(shí)施機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫、信訪數(shù)據(jù)庫、用戶數(shù)據(jù)庫。平臺(tái)層主要包括“國有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理信息系統(tǒng)”和接口兩部分。應(yīng)用層包括計(jì)劃管理、項(xiàng)目管理、房源管理、信訪管理、綜合監(jiān)管五部分組成。服務(wù)層主要針對(duì)不同層級(jí)的對(duì)象提供應(yīng)用服務(wù)，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、市房屋和土地征收管理部門、區(qū)房屋征收部門以及房屋征收實(shí)施單位。保障體系為保障系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行的各項(xiàng)政策標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)、運(yùn)行機(jī)制等。

2.3 規(guī)范征收聽證程序

就目前而言，在實(shí)施聽證程序時(shí)，很少真正的發(fā)揮出聽證會(huì)作用，甚至有“聽而不證”的情況，對(duì)此，在今后還需要進(jìn)一步規(guī)范征收聽證程序。首先，在城市房屋征收之前，需要開展組織聽證活動(dòng)，不僅要考慮各個(gè)部門的觀點(diǎn)，還需要充分考慮公眾代表的意見。事前聽證可以促進(jìn)征收行為的規(guī)范化，也能提高征收決策科學(xué)性。聽證程序體現(xiàn)了民主進(jìn)步，在實(shí)際中可以采取多樣化的聽證方式，如現(xiàn)場(chǎng)座談會(huì)、QQ互動(dòng)等，廣泛聽取各個(gè)部門、專家、被征收人的意見，而政府則需要從多個(gè)角度對(duì)不合理、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目終止，增強(qiáng)行政效率。其次，要全面優(yōu)化房屋征收聽證程序，一是明確“多數(shù)人”的范疇，如在立法中明確補(bǔ)償方案中，有50%及以上的被征收人不滿意，需要組織聽證會(huì);二是明確聽證代表遴選方式，綜合被征收人的學(xué)歷水平、認(rèn)知程度、綜合素質(zhì)等，選擇公眾信服、具有典型代表意義的聽證代表;三是聽證前期，相關(guān)部門需要公布聽證內(nèi)容、流程、代表等，讓聽證會(huì)處于社會(huì)監(jiān)督狀態(tài);四是做好聽證會(huì)記錄，并將代表意見、政府征收決定、司法審查等記錄到案卷中。

2.4 等價(jià)補(bǔ)償

對(duì)于同一座城市而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各個(gè)區(qū)域條件建立科學(xué)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以長(zhǎng)沙市為例，城市周邊新建商品房?jī)r(jià)值相較于被征收房屋價(jià)值要普遍偏高，并且，商品房?jī)r(jià)值越高的區(qū)域，被征收房屋評(píng)估價(jià)值與周邊商品房?jī)r(jià)格相差便會(huì)越大。結(jié)合相關(guān)研究來說，被征收房屋價(jià)值會(huì)受到諸多因素影響，諸如房屋結(jié)構(gòu)，周邊設(shè)施，交通條件等，因而在建立同一城市房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過程中，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)差異，科學(xué)合理地提供相應(yīng)的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。由于各個(gè)城市地理方位，環(huán)境特征不盡相同，因而還應(yīng)當(dāng)處理好補(bǔ)償內(nèi)容的差異性。例如，北方城市被征收房屋通常裝置有取暖設(shè)施，在評(píng)估房屋室內(nèi)補(bǔ)償過程中，應(yīng)當(dāng)將該部分內(nèi)容納入進(jìn)補(bǔ)償范圍。征收主體應(yīng)當(dāng)有償收回國有土地使用權(quán)。對(duì)土地使用權(quán)予以補(bǔ)償可依據(jù)房屋被征收過程中，以被征收房屋對(duì)應(yīng)所處位置擁有的土地價(jià)值開展?？茖W(xué)合理評(píng)估后，對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償數(shù)目應(yīng)當(dāng)一次性作出決定，被征收人如果認(rèn)為該補(bǔ)償數(shù)目與房屋實(shí)際價(jià)值不相符，可提出復(fù)核，征收主體對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償數(shù)目可無需一次發(fā)放。對(duì)在該部分土地使用權(quán)予以補(bǔ)償過程中，還應(yīng)對(duì)與非房屋地基對(duì)應(yīng)具備的價(jià)值提供相應(yīng)的補(bǔ)償。

3 結(jié)語

國有土地房屋征收工作是為了滿足公共利益的需求所采取的一些措施，所以國有土地上房屋征收工作應(yīng)該要取之與民、用之于民。但是在進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償?shù)倪^程中，還存在著的一些問題，如：補(bǔ)償問題，強(qiáng)制搬遷問題等，導(dǎo)致了被征收人的利益受到了嚴(yán)重的侵害，這就需要相關(guān)的部門在進(jìn)行房屋征收的過程中要保障被征收人的利益，做好協(xié)商溝通，遵守我國的相關(guān)法律與制度以及征收補(bǔ)償流程，評(píng)估好房屋價(jià)值，應(yīng)用鼓勵(lì)搬遷的策略，提高相關(guān)征收與補(bǔ)償工作的透明化，從而更好的進(jìn)行國有土地房屋征收與補(bǔ)償工作。

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