淺談減少房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的策略

王亞東

摘 要 近年來，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展非常迅速，很多行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著不斷調(diào)整和改革，房產(chǎn)測(cè)繪工作作為房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，測(cè)繪工作的質(zhì)量對(duì)于維護(hù)業(yè)主權(quán)益、提供法律依據(jù)和促進(jìn)房屋交易等都有著不可忽視的重要作用。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)測(cè)繪;面積差異和糾紛的策略

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)一片繁榮景象，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈。房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪面積的計(jì)算是商品房成交環(huán)節(jié)的必要條件，無論是最初的房屋預(yù)售還是最終的交易達(dá)成，都應(yīng)考慮到兩個(gè)層次的要求。一是預(yù)測(cè)繪階段的計(jì)算結(jié)果，二是實(shí)測(cè)繪階段的計(jì)算結(jié)果，兩個(gè)階段在測(cè)繪面積計(jì)算上存在差異，也應(yīng)該得到更加清晰的認(rèn)識(shí)[1]。

1房產(chǎn)面積測(cè)繪中存在的問題分析

①數(shù)據(jù)采集與變更存在誤差，房建工程的開工前和竣工后有預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積兩種，兩種面積的測(cè)繪方法不同，預(yù)測(cè)面積是施工技術(shù)人員結(jié)合圖紙等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而實(shí)測(cè)面積則需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際建筑面積進(jìn)行計(jì)算，因而兩種面積的數(shù)值可能會(huì)出現(xiàn)偏差。但現(xiàn)實(shí)生活中，很多房建工程的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的數(shù)值差較大，這對(duì)房屋的銷售會(huì)形成較大的不良影響。要知道，預(yù)測(cè)面積實(shí)際上是一種理論面積，房建工程綜合性較強(qiáng)，建筑過程較為復(fù)雜，很多房建單位在建筑施工中會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行改變，這便影響了最終的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。②特殊部位面積問題，陽(yáng)臺(tái)的測(cè)量面積過程往往容易出現(xiàn)誤差，陽(yáng)臺(tái)一般分為半封閉陽(yáng)臺(tái)和全封閉陽(yáng)臺(tái)兩種。作為室內(nèi)面積的一種延伸，陽(yáng)臺(tái)的面積測(cè)量是按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積進(jìn)行測(cè)量的，不同的房建設(shè)計(jì)使得不同的陽(yáng)臺(tái)形狀不同，但在實(shí)際的面積測(cè)繪作業(yè)中，其按主體結(jié)構(gòu)最外側(cè)進(jìn)行測(cè)量，進(jìn)而使得實(shí)測(cè)的面積與預(yù)測(cè)的面積往往會(huì)出現(xiàn)誤差。陽(yáng)臺(tái)在實(shí)際測(cè)繪的過程中，往往會(huì)出現(xiàn)實(shí)際使用面積小于預(yù)測(cè)面積的情況[2]。

2減少房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的策略

2.1 采用先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備

在對(duì)房產(chǎn)的面積進(jìn)行測(cè)量的過程中，可以采購(gòu)一些先進(jìn)的設(shè)備（例如：無人機(jī)代替?zhèn)鹘y(tǒng)測(cè)繪儀器），來進(jìn)行測(cè)量繪制，這樣可以保障數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，對(duì)下一步的工作有著很大的幫助，除此之外，還要對(duì)這些先進(jìn)的儀器掌握使用方法，這些專業(yè)的知識(shí)技能會(huì)對(duì)測(cè)量人員有很大的幫助，會(huì)更加方便快捷，能夠縮短工作時(shí)間，保障工作效率。

2.2 控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量

測(cè)繪工作前期的收件圖紙和資料的審查工作，是保證測(cè)繪工作順利展開、提高測(cè)繪效率的重要前提條件，因此，通過控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量，能夠有效地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制。首先，確保提供審查資料的合規(guī)性。針對(duì)委托方提供的建筑施工圖紙，應(yīng)該進(jìn)行必要的質(zhì)量審查工作，確保該施工圖紙是符合相關(guān)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)的。其次，確保提供審查資料的完整性，前期的收件圖紙及其資料，應(yīng)該包括完整的建施圖紙。再次，確保審查特殊性資料。由于房屋建筑存在陽(yáng)臺(tái)、屋頂?shù)绕矫鎴D無法看清的內(nèi)容，因此針對(duì)這一部分特殊資料，也應(yīng)該做好全面的審查工作，否則很容易在測(cè)繪工作中出現(xiàn)問題。

2.3 測(cè)繪單位的專業(yè)規(guī)劃

測(cè)繪單位是這項(xiàng)工作的核心要素，對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位提供的測(cè)繪資料，要進(jìn)行詳細(xì)的審查與核對(duì)，在項(xiàng)目證件齊全之后，使用CAD等專業(yè)繪圖軟件和測(cè)量工具按比例地來準(zhǔn)確繪制面積線。在實(shí)測(cè)繪階段要將結(jié)果與差異處做出標(biāo)識(shí)，反復(fù)地核算實(shí)測(cè)繪面積和現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量工作中可能出現(xiàn)的誤差，在經(jīng)過核對(duì)后，讓不同的數(shù)據(jù)都通過現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪獲取結(jié)果?，F(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)人員在明確測(cè)量要點(diǎn)后，使用測(cè)量工具和預(yù)測(cè)繪資料的輔助來保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。如果在沒有出現(xiàn)工程變更等影響條件的前提下，仍然出現(xiàn)了尺寸和數(shù)據(jù)誤差，則應(yīng)考慮是否是現(xiàn)場(chǎng)施工出現(xiàn)問題，那么應(yīng)及時(shí)填寫情況說明以便于后續(xù)的查詢處理。

2.4 提升面積測(cè)繪精度，規(guī)范測(cè)繪精度要求

為了能夠確保廣大用戶的利益不被損害，就必須做好房屋面積測(cè)繪工作，盡可能提升面積測(cè)繪的精度，讓相應(yīng)的測(cè)繪精度達(dá)到國(guó)家規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。在建筑工程領(lǐng)域，房屋面積測(cè)繪的精度都有其相應(yīng)的數(shù)據(jù)指標(biāo)，因而在滿足相應(yīng)指標(biāo)等級(jí)的需求下進(jìn)行測(cè)繪作業(yè)勢(shì)在必行。相關(guān)測(cè)繪技術(shù)人員一定要提高自身的測(cè)繪水平，以及提高對(duì)測(cè)繪工作的重要性認(rèn)識(shí)，在實(shí)際面積測(cè)繪作業(yè)中，對(duì)測(cè)繪的精度牢牢進(jìn)行把握，如果精度不符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，需要及時(shí)進(jìn)行新的面積測(cè)繪。

2.5 開發(fā)單位的規(guī)劃工作

開發(fā)商應(yīng)該考慮到因各種因素可能導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更問題，將所有變更的內(nèi)容進(jìn)行社會(huì)公示并公開收集意見，在沒有反對(duì)態(tài)度后可以進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃變更。預(yù)測(cè)繪單位在獲取變更后內(nèi)容時(shí)，要進(jìn)行預(yù)測(cè)繪面積的更新，簽署商品房的預(yù)售合同。如果建筑面積發(fā)生了一定的變化，則購(gòu)房者可以有護(hù)理退房或申請(qǐng)優(yōu)惠價(jià)格的權(quán)利。對(duì)于異議部分，可以安排其他單位進(jìn)行重新測(cè)繪。對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)在規(guī)劃審批后盡量減少變更，所以在商品最初確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該按照項(xiàng)目區(qū)域的業(yè)態(tài)功能變化與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征來確定項(xiàng)目使用功能，讓功能用房的完善程度得到提高?，F(xiàn)代技術(shù)的快速發(fā)展下，以BIM等技術(shù)為代表的工程項(xiàng)目模擬模式得到了廣泛應(yīng)用，能夠借助軟件分析潛在的不合理情況，做出針對(duì)性調(diào)整以避免規(guī)劃變更情況的頻繁產(chǎn)生。雖然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下開發(fā)單位也需要追求利益，某些項(xiàng)目也會(huì)有不同的階段版本。開發(fā)商應(yīng)秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格地按照設(shè)計(jì)的要求與規(guī)律，穩(wěn)定推進(jìn)工程建設(shè)的各項(xiàng)工作，并協(xié)助施工單位詳細(xì)了解圖紙，確定可供慚怍的施工工藝，確保工程能夠按照?qǐng)D紙要求展開施工。即便出現(xiàn)失誤，也應(yīng)該及時(shí)查漏補(bǔ)缺，直至工程最終竣工驗(yàn)收[3]。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，從房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪和實(shí)測(cè)繪面積產(chǎn)生差異的過程來看，出現(xiàn)問題的原因表現(xiàn)為多個(gè)方面。而要解決預(yù)測(cè)繪和實(shí)測(cè)繪面積差異的措施也應(yīng)相互對(duì)應(yīng)，無論是制度還是技術(shù)層面都要加強(qiáng)管理，完善約束性條件，在各方的相互配合下實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的精確分析與應(yīng)用，保障測(cè)繪結(jié)果的精度效率，為城市建設(shè)提供技術(shù)支持。

參考文獻(xiàn)

[1] 何善國(guó).減少房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪和實(shí)測(cè)繪面積差異的方法探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（12）：16.

[2] 宋洋.試論減少房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪和實(shí)測(cè)繪面積差異的方法[J].技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2019（21）：81.

[3] 宋錦青.對(duì)房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪減少差異的方法探究[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2019（10）：56-57.