房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)措施

馬莎

摘 要：本文將簡單分析房地產(chǎn)施工項目管理中的工程建設(shè)項目招投標(biāo)管理、施工管理與后評價管理等，并對造價管理加以探討，但愿能為房地產(chǎn)施工管理水平提升起到些許幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工管理;項目管理;技術(shù)措施

一、房地產(chǎn)施工項目管理

房地產(chǎn)施工涉及多個工程項目，內(nèi)容繁雜且周期長，管理難度較大，必須依靠科學(xué)的方法進行高效管理，其中項目管理正是保障管理質(zhì)量與效率的有效措施。

（一）工程建設(shè)項目招投標(biāo)管理

招投標(biāo)是正式進行工程施工前的重要準(zhǔn)備階段，此階段的關(guān)鍵在于合理優(yōu)選施工單位、材料及設(shè)備供應(yīng)商等，同時對工程成本進行合理控制，從而為后續(xù)的工程施工的質(zhì)量與成本控制奠定良好基礎(chǔ)。在招投標(biāo)階段必須嚴(yán)格按照相關(guān)流程、規(guī)范執(zhí)行，踐行公平公正原則進行項目招投標(biāo)競爭，對招標(biāo)文件與投標(biāo)文件的規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性進行嚴(yán)格管理。并在完成招投標(biāo)之后加強合同管理，明確合同雙方職責(zé)和權(quán)力，以合同規(guī)范作為工程建設(shè)項目管理的重要依據(jù)和規(guī)范。

（二）工程建設(shè)項目施工管理

工程建設(shè)項目施工階段是最為重要的管理階段，此時需要重點做好現(xiàn)場施工管理，同時還需要兼顧合同管理、造價管理等。在進行施工之前，應(yīng)當(dāng)做好圖紙會審工作，讓施工單位熟讀圖紙，并就現(xiàn)場實際情況對圖紙有深刻理解，準(zhǔn)確把握圖紙要點。如果發(fā)現(xiàn)不合理或者需要改進之處，應(yīng)當(dāng)及時與設(shè)計人員取得聯(lián)系，適當(dāng)進行設(shè)計調(diào)整與完善。而且如果需要對圖紙設(shè)計進行調(diào)整的話，必須嚴(yán)格按照流程規(guī)范執(zhí)行，在取得設(shè)計單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字后方能生效執(zhí)行，同時對造價進行調(diào)整。根據(jù)施工圖紙、現(xiàn)場情況、施工工藝等初步擬定相應(yīng)的施工方案，而且應(yīng)當(dāng)充分利用BIM技術(shù)進行模擬規(guī)劃，務(wù)必要確保施工方案科學(xué)合理且具有高度實踐性，以免方案本身存在問題而對整個工程的施工造成影響。

在當(dāng)代房地產(chǎn)項目中的超高層建筑項目數(shù)量逐漸增多的情況下，應(yīng)當(dāng)對施工技術(shù)進行更為嚴(yán)格的管理，尤其要重點優(yōu)化基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)的施工技術(shù)。由于高層建筑規(guī)模較大，必須要將主樓作為中心，預(yù)先對主樓進行建設(shè)，既能保障施工管理的科學(xué)性，也能有效提升短期回籠效率。而在優(yōu)化建筑工程基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的施工技術(shù)時，應(yīng)當(dāng)對圖紙進行深入研究，同時掌握施工現(xiàn)場實際情況，進一步對地基承載力、基礎(chǔ)傳導(dǎo)力等加以計算，確保它們滿足工程施工要求，避免地基、基礎(chǔ)失效的情況發(fā)生。另外，超高層建筑的一大難點在于高空作業(yè)環(huán)境過于危險，同時高空作業(yè)面小，會對施工效率造成一定影響，需要施工隊伍在現(xiàn)場利用先進機械設(shè)備構(gòu)建垂直運輸體系與相應(yīng)的高空作業(yè)管理體系。在進行高層建筑施工時應(yīng)當(dāng)遵循逐層次施工的基本原則，同時優(yōu)化工藝流程，盡量兼顧工程提升與施工工期縮短。

房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場管理還必須重視現(xiàn)場簽證管理，這是保障施工安全和施工質(zhì)量的基礎(chǔ)制度，同時也是確保施工技術(shù)管理高效進行的關(guān)鍵。開發(fā)商需要對工程簽證管理制度加以建立和完善，明確劃分各單位、人員的權(quán)利職責(zé)和分工，嚴(yán)格要求相關(guān)人員按照制度標(biāo)準(zhǔn)進行簽證管理，加強相應(yīng)的簽證監(jiān)管。需要注意的是，簽證管理必須保障簽證質(zhì)量，不僅要及時辦理工程簽證，還需要對簽證描述、隱蔽簽證等進行嚴(yán)格檢查。

（三）建設(shè)項目后評價管理

在項目竣工結(jié)算審核階段同樣需要加強管理，該階段管理將直接決定工程質(zhì)量是否完全達標(biāo)以及工程造價控制是否符合預(yù)期，而且會對其他建筑工程項目施工管理造成一定影響。在竣工結(jié)算審核階段必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進行結(jié)算審核，嚴(yán)格按照相應(yīng)的規(guī)范制作完整、真實、規(guī)范的報表。同時還需要將建筑工程項目相關(guān)資料編入數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項目以及其他工程項目提供重要參考，而且也能為公司考核項目部績效提供重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)施工中的造價管理

造價控制是指以批準(zhǔn)的工程造價限額為基準(zhǔn)，圍繞整個工程的全部建設(shè)費用進行確定、控制、監(jiān)督與管理，確保前期可行性研究、投資決策、設(shè)計施工、竣工交付等階段順利進行與完成，最終實現(xiàn)竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)。在房地產(chǎn)施工的造價管理貫穿整個建筑工程項目的全過程。在設(shè)計階段，需要對項目規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、使用功能、標(biāo)準(zhǔn)等進行初步設(shè)計，并在此基礎(chǔ)上進行造價預(yù)算，基于施工圖預(yù)算編制具體造價控制目標(biāo)。而在施工階段，造價控制是動態(tài)化過程，主要原因便在于施工過程存在大量變數(shù)，如施工材料市場價格波動、施工工期因惡劣天氣延期、施工設(shè)計變更等。對此，只有加強動態(tài)化的施工造價控制，將造價控制與施工管理進行緊密結(jié)合，依靠施工管理盡可能地優(yōu)化施工組織設(shè)計管理、減少設(shè)計變更，切實把好材料與設(shè)備的質(zhì)量及價格關(guān)，為造價控制創(chuàng)造有利條件。在完成建筑工程項目建設(shè)后，還需要加強竣工結(jié)算管理，在最后階段加強造價

控制。

綜上可知，優(yōu)化房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)措施能夠有效提高建筑工程質(zhì)量，合理控制成本，從而以盡可能低的成本開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)商品，促進經(jīng)濟效益最大化的實現(xiàn)。房地產(chǎn)商必須高度重視相應(yīng)的施工管理與技術(shù)措施，在實踐中不斷探索更為高水平的管理模式，為房地產(chǎn)施工管理提供可靠保障。

參考文獻

[1]石慶省.房地產(chǎn)建筑施工技術(shù)管理及控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2015（28）：89.