BIM下的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用分析

王紅琴

摘要：BIM技術(shù)是一種應(yīng)用于工程設(shè)計(jì)建造管理的新技術(shù)，通過整合、插入、提取、更新和修改信息為項(xiàng)目全生命周期過程中所有決策提供可靠依據(jù)，使相關(guān)人員對(duì)各種建筑信息作出正確理解和高效應(yīng)對(duì)，為提高生產(chǎn)效率、節(jié)約成本和運(yùn)營(yíng)管理等發(fā)揮重要作用。本文討論了基于BIM技術(shù)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理中的實(shí)際應(yīng)用，探討了商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)如何降低商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)維成本，促進(jìn)創(chuàng)新和優(yōu)化管理理念和策略。

關(guān)鍵詞：BIM;商業(yè)地產(chǎn);運(yùn)維管理

引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的消費(fèi)熱情不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)得到長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，但是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目有所不同。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于涉及運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)階段的人員眾多，并且運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的數(shù)據(jù)非常復(fù)雜，因此商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)挑戰(zhàn)非常重大。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目旨在通過適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，保持長(zhǎng)期收益，緊急改善傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)組織和運(yùn)營(yíng)模式來(lái)獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)信息，并建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)維的實(shí)用體系。

1、 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是靠先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)不斷的增值。它其實(shí)不是消費(fèi)產(chǎn)品的場(chǎng)所，而是一個(gè)消費(fèi)時(shí)間的場(chǎng)所，體驗(yàn)的是一種生活方式。所以我們需要?jiǎng)?chuàng)造并運(yùn)營(yíng)有靈性的空間和場(chǎng)景，激發(fā)人的思考，促進(jìn)人的連接，為進(jìn)入的人們帶來(lái)樂趣、驚喜。因此空間和場(chǎng)景的運(yùn)維管理就顯得更為重要。

運(yùn)維就是運(yùn)營(yíng)與維護(hù)，商業(yè)運(yùn)維管理簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是物業(yè)管理的延伸和擴(kuò)展。運(yùn)維管理就是商業(yè)建筑的使用權(quán)人通過自由專業(yè)技術(shù)管理人員或委托相關(guān)廠商對(duì)建筑物類所有運(yùn)行設(shè)備/設(shè)施的檔案、運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)進(jìn)行管理，以保持建筑設(shè)備/設(shè)施的最佳運(yùn)行狀態(tài)。運(yùn)營(yíng)時(shí)間越久，因管理不善或者交接不良導(dǎo)致管理數(shù)據(jù)遺失、缺漏等問題時(shí)有發(fā)生，不利于商業(yè)建筑的運(yùn)維管理。而隨著BIM技術(shù)逐漸成熟，已有商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)維通過BIM 技術(shù)來(lái)整合及管理設(shè)備信息。通過BIM模型建立的信息整合至設(shè)施管理系統(tǒng)，管理及儲(chǔ)存數(shù)據(jù)，提醒用戶對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)，通過業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)和預(yù)警功能，實(shí)時(shí)查看設(shè)備統(tǒng)計(jì)信息和設(shè)備維護(hù)工作的執(zhí)行情況，為接下來(lái)的設(shè)備維護(hù)計(jì)劃做好準(zhǔn)備。

2、 關(guān)于BIM技術(shù)下的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用

2.1關(guān)于BIM運(yùn)維管理的實(shí)際意義

在運(yùn)維階段，利用BIM技術(shù)建立的商業(yè)運(yùn)維管理系統(tǒng)可全面管理建筑物內(nèi)的設(shè)施運(yùn)行情況，以最快的速度發(fā)現(xiàn)故障發(fā)生的具體位置，并在第一時(shí)間采取針對(duì)性的措施進(jìn)行處理。BIM技術(shù)的前期集成化信息能夠在某種意義上為后期運(yùn)維階段中的設(shè)備管理等相關(guān)方面提供有價(jià)值的參考依據(jù)，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的開展帶來(lái)較大的益處，使其可以增加相應(yīng)的商業(yè)價(jià)值。

2.2、基于BIM的運(yùn)維管理系統(tǒng)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理系統(tǒng)可分為三個(gè)層次：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層、平臺(tái)集成層、運(yùn)維應(yīng)用層?；A(chǔ)數(shù)據(jù)層包括BIM運(yùn)維模型、第三方系統(tǒng)，平臺(tái)集成層包括輕量化圖形引擎技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、各個(gè)智能設(shè)備等，運(yùn)維應(yīng)用層包括空間管理模塊、設(shè)施管理模塊、資產(chǎn)管理模塊、維保管理模塊、租賃管理模塊、應(yīng)急預(yù)案、能耗管理等。

2.3 基于BIM技術(shù)的運(yùn)維管理系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)的對(duì)運(yùn)維系統(tǒng)進(jìn)行全面監(jiān)控，完成相應(yīng)的調(diào)試和維修工作，確保控制管理安全，保證整個(gè)系統(tǒng)的穩(wěn)定有效運(yùn)行。從科學(xué)的角度處理商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，科學(xué)管理商業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，并進(jìn)一步對(duì)設(shè)備/設(shè)施管理、應(yīng)急/維保管理，其他管理任務(wù)進(jìn)行落實(shí)[3]。

2.3.1 設(shè)備/設(shè)施管理：BIM模型中包含所有設(shè)備設(shè)施詳細(xì)信息，在BIM運(yùn)維管理平臺(tái)上可以隨時(shí)點(diǎn)開需要查看的設(shè)施設(shè)備，與之相關(guān)的設(shè)備屬性、廠家信息、操作手冊(cè)、維護(hù)記錄等都可以直接顯示。點(diǎn)擊視頻監(jiān)控設(shè)備時(shí)，還可以實(shí)時(shí)顯示監(jiān)控圖像。

2.3.2 應(yīng)急/維保管理：此處維保管理是基于BIM技術(shù)的管理可以分類查看設(shè)備。當(dāng)設(shè)備報(bào)警時(shí)，可以高亮顯示設(shè)備位置、運(yùn)行參數(shù)、工程數(shù)據(jù)和文檔。對(duì)于設(shè)備廠家、應(yīng)用手冊(cè)、是否出保修期、設(shè)備報(bào)廢前報(bào)警等都一目了然。消防報(bào)警時(shí)，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周邊的疏散通道和重要設(shè)備等，為應(yīng)急處理提供第一首信息。

2.3.3 隱蔽管線管理：基于BIM技術(shù)的運(yùn)維可以管理復(fù)雜的建筑管網(wǎng)（如給排水管、強(qiáng)弱電管線、風(fēng)管以及相關(guān)管井，并且可以在圖上直接獲得相對(duì)位置關(guān)系。商業(yè)建筑運(yùn)營(yíng)期間改建或二次裝修的時(shí)候可以避開現(xiàn)有管網(wǎng)位置，便于管網(wǎng)維修、更換設(shè)備和定位。避免因破壞原有隱蔽管線原因造成的意外風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生。

2.3.4 能耗管理：可通過BIM模型定位監(jiān)控不同的設(shè)備、不同的樓層、不同的時(shí)間段，整棟大廈的能耗情況，包括用電、用水。根據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，依據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)分析，管理者可以及時(shí)的制定節(jié)能策略，降低運(yùn)維管理的成本。

2.3.5 環(huán)境管理：可通過BIM監(jiān)控場(chǎng)所內(nèi)的空調(diào)環(huán)境狀況（溫度、濕度、CO2濃度等），將空調(diào)環(huán)境的溫、濕度及CO2濃度控制在一定范圍下，讓使用者能充分享受一個(gè)自動(dòng)調(diào)控且舒適的環(huán)境。

3、基于 BIM技術(shù)的運(yùn)維管理系統(tǒng)的應(yīng)用效果分析

通過基于BIM 技術(shù)和信息化的“運(yùn)維管理平臺(tái)”實(shí)現(xiàn)了運(yùn)維管理過程中的同步協(xié)調(diào)、統(tǒng)一管理?；贐IM 的運(yùn)維管理平臺(tái)是多方協(xié)同的開放型工作平臺(tái)，在開展工作的過程中實(shí)現(xiàn)與合作伙伴之間的多方協(xié)同。這也在一定程度上，提高了對(duì)外部合作伙伴管理能力的要求。

基于 BIM 技術(shù)的管理平臺(tái)：可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建造到運(yùn)營(yíng)全生命期的過程模擬推演，將管理工作前置，優(yōu)化管理方案、降低管理風(fēng)險(xiǎn)、提升管理效率;可解決組織管理模式落后帶來(lái)的問題?？蓛?yōu)化業(yè)務(wù)流程及人員，使運(yùn)維管理效果的提升，反應(yīng)在消費(fèi)者的角度就是消費(fèi)體驗(yàn)的提高，對(duì)品牌的宣傳，項(xiàng)目的收益都起到很大的作用?？蓪?shí)現(xiàn)管理工作的信息化和精細(xì)化，管理過程各種數(shù)據(jù)報(bào)表量化，通過大數(shù)據(jù)分析為管理提供可量化的決策依據(jù)，解決了數(shù)據(jù)資源帶來(lái)的問題。

4、結(jié)束語(yǔ)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)改善，人們的消費(fèi)水平也在不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在許多大城市中的房地產(chǎn)比例也在持續(xù)增加，并且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和維護(hù)存在一些關(guān)鍵問題。商業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，其中運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)階段的盈利能力更為重要。BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)中得到合理的應(yīng)用，以及扁平網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)的不斷推廣，將對(duì)提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)的質(zhì)量產(chǎn)生積極影響，與建筑行業(yè)發(fā)展的步伐一致。進(jìn)一步的體現(xiàn)了BIM下的運(yùn)維管理應(yīng)用的重要性。

參考文獻(xiàn)：

[1]張坤杰.基于BIM技術(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)維管理應(yīng)用研究[D].青島理工大學(xué)，2019.

[2]陳超.商業(yè)地產(chǎn)生命周期BIM技術(shù)的推廣應(yīng)用研究[D].江蘇大學(xué)，2018.

[3]王代兵.BIM在天津萬(wàn)達(dá)中心項(xiàng)目全生命周期管理中的應(yīng)用研究[D].沈陽(yáng)建筑大學(xué)，2015.

（作者單位：云創(chuàng)商業(yè)管理（杭州）有限公司）