淺析老舊小區(qū)改造項目管理

董志峰

（常州市武進區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，江蘇常州 213161）

老舊小區(qū)改造是一項政府為民辦實事的重要民生工程，老百姓的口碑是檢驗工程好壞的重要依據(jù)，如何很好地完成這項工作，加強改造全過程的項目管理顯得尤為重要。

1 近年來項目管理存在的問題

前幾年，隨著建筑工程項目管理公司的逐步興起，為提高工程管理的專業(yè)性，許多政府項目紛紛通過向社會力量購買服務(wù)的方式，聘請項目管理公司進行管理。但是，由于項目管理公司水平參差不齊，存在諸多問題：有的只是簡單的跑腿服務(wù)，沒有對項目進行實質(zhì)有效的管理；有的不能滿足甲方的要求，服務(wù)能力較差；有的項目管理業(yè)務(wù)不精，專業(yè)技術(shù)管理能力不強；有的為節(jié)約人力成本，人手安排不足，造成項目失管失控；有的由于缺少相關(guān)法律法規(guī)的制約，職業(yè)素養(yǎng)不強，存在應(yīng)付式管理的現(xiàn)象。

為選擇優(yōu)秀的項目管理公司，武進的老舊小區(qū)改造項目通過幾家公司對改造工程的實際管理效果比較后確定，依托項目管理公司不僅節(jié)省了人力資源，也有效規(guī)范改造的過程管理。但在2016 年隨著融資平臺的整合，武進區(qū)政府出臺文件要求政府性出資項目不得再使用項目管理公司，因此以前實施老小區(qū)改造項目管理模式也相應(yīng)發(fā)生了變化，如何在沒有項目管理公司的情況下做到統(tǒng)籌安排，把項目又好又快地開展下去，這成為責(zé)任部門的當(dāng)務(wù)之急。

2 老小區(qū)改造的內(nèi)容和特點

想要做好老小區(qū)改造項目管理，必須了解改造工程的內(nèi)容和特點，這樣才能根據(jù)實際情況來制定詳細的項目管理方案，在項目管理過程中達到比較好的效果。

武進的老小區(qū)改造內(nèi)容主要有四方面：①公共環(huán)境：包括道路和雨污管網(wǎng)、垃圾房、綠化、停車位、健身廣場的改造等；②房屋本體：包括單元樓道窗和落水管整修或更換、部分物業(yè)用房和車庫修繕、外墻出新等方面；③生活配套：小區(qū)自來水和消防管道的更新，技防監(jiān)控設(shè)施的建設(shè)等；④文體設(shè)施，主要有報欄、宣傳欄和告示牌的歸整和增設(shè)、健身設(shè)施的添置等內(nèi)容。

圍繞上述改造內(nèi)容，老小區(qū)改造與一般新建工程比較有幾個特點：

2.1 施工不能影響居民正常的生活起居

一般的新建項目都是封閉管理，無關(guān)人員都不得進入施工區(qū)域，然而老小區(qū)改造施工過程中不但不能封閉，而且還要充分考慮居民生活方便，這給施工增加了很大的難度。

2.2 改造沒有圖紙可以參考

由于老小區(qū)建設(shè)年代較早，原有施工圖紙資料都沒有檔案可查，無從了解地下管網(wǎng)的位置走向等信息，即使重新設(shè)計管網(wǎng)圖紙，也難以和小區(qū)地下管線實際狀況相匹配，哪里的管線堵塞、哪里的管道破裂等情況，必須進行開挖以后才能了解。

2.3 改造過程居民會提出不同的意見

一些居民出于自身的利益考慮，提出各自不同的需求。有的居民要多建停車位，而有的則要求少一些停車位，多一些綠化；每家每戶都要扔垃圾，但誰也不希望把垃圾桶放的離自己家太近。這些相互矛盾的居民意見，往往會嚴(yán)重影響改造施工的正常開展。

2.4 改造參與配合施工和管理的單位眾多

對老小區(qū)實施綜合改造，除了總包單位，還包括自來水、技防、電信、供電、燃氣、路燈等多個專業(yè)施工單位；管理單位包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、公安、水利、住建（市政、質(zhì)監(jiān)）等部門，同時還有監(jiān)理、檢測、審計等單位參與其中，在施工過程中，各個工序必須統(tǒng)籌安排，各管理部門要綜合協(xié)調(diào)，才能確保項目的順利展開。

2.5 施工工期要求較短，零星項目較多

為最大限度降低對老小區(qū)居民的生活影響，施工的工期一般只有三個月左右，特別是地面開挖到硬化的施工周期，要求即挖即埋盡快硬化；同時在改造過程中，一些零星項目比較多，如樓道窗、落水管、樓道燈、墻面破損修繕和綠化補種等。

2.6 施工現(xiàn)場管理要求更加嚴(yán)格

盡管老小區(qū)改造項目由于沒有設(shè)計圖紙，無法像新建項目一樣完善施工手續(xù)，但是由于一方面是在居民關(guān)注下施工，改造現(xiàn)場實時接受群眾的監(jiān)督；另一方面，主管部門如市政、排水和質(zhì)監(jiān)等部門經(jīng)常進行檢查，同時材料檢測和管道機器人檢測必須過關(guān)，這些因素使得改造施工現(xiàn)場監(jiān)管力度比其他新建項目更大。

3 老小區(qū)改造項目管理的主要措施

鑒于上述老小區(qū)改造工程的特點，要把這項工作做好，必須按照城市精細化管理的總體要求，詳細部署改造前、改造中和改造后各項工作措施和工作要求。

3.1 以群眾需求為導(dǎo)向，廣泛聽取居民意見和建議

小區(qū)是居民的家園，群眾對改造的需求是第一位的，為此必須一方面改變以往政府主導(dǎo)模式，凸顯居民需求導(dǎo)向，事前加強現(xiàn)場調(diào)研，聽取多方意見和建議，科學(xué)制定整治方案，公開征求整治范圍內(nèi)廣大居民意見，爭取理解和支持，保證整治提升工程真正成為民心工程；另一方面，充分利用各類媒體手段加強宣傳，深層次分析改造的目的意義、權(quán)利和義務(wù)的劃分、參與各方的職責(zé)定位等，培養(yǎng)居民的主體意識和參與意識，注重提高居民自主改善居住環(huán)境的自覺意識。

3.2 注重組織協(xié)調(diào)，暢通項目實施管理各項工作機制

以往改造采用政府主導(dǎo)、住建（房管）部門落實的簡單模式，整治改造停留在表面，不能深入推進。近幾年武進改造啟動系統(tǒng)推進模式，從全區(qū)層面加強老小區(qū)改造的組織領(lǐng)導(dǎo)，完善領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公機構(gòu)。由區(qū)住建局牽頭，房管、城管、政法、財政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)等多個部門以及水、電、氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、市政、綠化等多個專業(yè)單位協(xié)同推進。同時建立老小區(qū)改造工作聯(lián)席會議制度，定期組織相關(guān)問題集體會商，并根據(jù)改造目標(biāo)，按部門分工分解落實改造任務(wù)，定期組織督查。

3.3 關(guān)注輿情采集和應(yīng)對，保障民生工程快速推進

老小區(qū)改造事關(guān)居民切身利益，必須通過現(xiàn)場會、居民代表會、邀請電視臺、報社記者等方式做好宣傳，如實記錄、認(rèn)真宣傳，深入群眾、體察民情、傾聽民心、為民辦事。對于整治提升過程中百姓提出的各類問題，通過基層社區(qū)、信息平臺等全面收集各類信息，包括整治提升意見和建議，積極主動歡迎百姓、社會輿論的監(jiān)督，對于各類建議和意見積極處理，確保民生工程在陽光下順利進展。

3.4 抓好改造過程管理，確保項目的順利實施。

開工前，要求制定詳細施工方案并在小區(qū)內(nèi)發(fā)布公告，同時雨污分流管網(wǎng)施工圖紙必須經(jīng)過排水管理處審核，并組織總包單位、自來水、燃氣、公安技防、監(jiān)理召開技術(shù)交底會議，邀請質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、市政、排水等管理部門對改造工程提出技術(shù)要求。

施工中，多措并舉確保改造成效。①落實兩項職責(zé)：要求監(jiān)理公司擔(dān)負起合同約定的綜合協(xié)調(diào)和現(xiàn)場監(jiān)管職責(zé)，要求施工方擔(dān)負起現(xiàn)場施工管理責(zé)任。除了簽訂施工合同外，還必須簽訂施工責(zé)任承諾書，對工期、居民安全、施工安排等作出承諾，履行不到位的將嚴(yán)格執(zhí)行責(zé)任追究制度；②實行兩項檢測：對工程材料抽樣送檢和下水管道視頻檢測，嚴(yán)格控制材料質(zhì)量和施工質(zhì)量；③開展兩個檢查：一方面安排工作人員派駐改造工程現(xiàn)場進行經(jīng)常性巡查，同時鎮(zhèn)、社區(qū)工作人員也要經(jīng)常進行協(xié)調(diào)和開展監(jiān)督；另一方面不定期組織有關(guān)專業(yè)部門對項目進行綜合檢查，嚴(yán)格規(guī)范施工行為、提高現(xiàn)場施工管理水平；④執(zhí)行兩項制度。通過每周例會制度，及時跟蹤項目進度，溝通項目實施過程中存在的難點和問題，商討解決方案；通過工程量變更審批制度，掌控工程投資情況，確保資金使用不超預(yù)算。這些措施有力推進改造工程保質(zhì)保量順利實施。

竣工后，邀請市政、水利、質(zhì)監(jiān)、檔案等部門專業(yè)人員參與綜合驗收，指導(dǎo)項目做好技術(shù)收尾及資料歸依入檔等工作。此外，抓住工程付款節(jié)點，逐級進行審批，對發(fā)現(xiàn)質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，督促施工單位做好整改。

圖1 改造后引進物業(yè)管理的某小區(qū)

3.5 扶持長效管理，鞏固改造成果

整治提升是手段，如何落實后期的長效管理才是老小區(qū)改造成果能否得到有效維護的根本。對于經(jīng)過整治改造的老小區(qū)，一方面深入推進屬地化管理，明確改造后的老舊小區(qū)全部納入網(wǎng)格化管理，改造過的公共部位、設(shè)施設(shè)備由施工單位按照合同約定履行維修義務(wù)，過了保修期的由屬地政府落實長效管理。另一方面，積極發(fā)揮社區(qū)管理和群眾自治作用，同時利用手機短信平臺、社區(qū)活動等載體，呼吁居民積極參與到環(huán)境整治活動中，增強廣大居民愛惜和保護公共財物主體責(zé)任意識。