房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及監(jiān)理存在問題探究

胡心安 韓建敏 王首名 王佩瑜

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程管理是其重要內(nèi)容之一，但是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理過程中存在一定的問題，造成工程管理效果不盡人意。不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)期間爛尾樓以及業(yè)主維權(quán)事件頻繁發(fā)生，這些均說明了當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理并沒有達(dá)到滿意效果。鑒于此，本文對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及監(jiān)理存在問題進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;項(xiàng)目管理;監(jiān)理

房地產(chǎn)工程管理是一項(xiàng)復(fù)雜而又專業(yè)的問題，現(xiàn)階段管理期間尚存在一定的問題，不同房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實(shí)際情況，不斷總結(jié)管理中存在的問題，并加強(qiáng)全過程管理與全員管理，善于運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，保證項(xiàng)目管理效果。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及監(jiān)理主要內(nèi)容

①通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方案、施工工序安排、施工技術(shù)的具體落實(shí)情況進(jìn)行全方位、全過程的跟蹤，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的監(jiān)管;②仔細(xì)研讀施工合同內(nèi)容，對施工階段的成本輸出情況做詳細(xì)的核算，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目資金被最大化的利用;③對每一個(gè)承建單位在各個(gè)階段的施工任務(wù)及施工成果，按照施工合同內(nèi)容對每一個(gè)承建單位的施工進(jìn)度進(jìn)行評價(jià)，確定施工進(jìn)度不受多方面因素影響;④對施工合同的實(shí)踐情況進(jìn)行調(diào)查取證，對承建單位的施工行為做有效監(jiān)督;⑤協(xié)調(diào)不同參建單位之間的矛盾與沖突，高質(zhì)量處理不同單位之間的問題，做好服務(wù)工作;⑥委派專職安全檢查員對施工現(xiàn)場的安全防范情況做調(diào)查，能夠幫助承建單位正確處理安全施工問題。

2 房地產(chǎn)工程管理意義

房地產(chǎn)工程具有一般工程的特點(diǎn)，比如投資額大、建設(shè)周期長、工序復(fù)雜、影響因素多等，因而其管理難度較大。與此同時(shí)，結(jié)合我國不同地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況，整體房地產(chǎn)項(xiàng)目工程數(shù)量在不斷增加，但是部分工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量一般，并不能使業(yè)主滿意，存在各類質(zhì)量問題。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的增加，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭力愈加激烈，其中項(xiàng)目管理效果較差、維權(quán)較多的項(xiàng)目，其社會競爭力較差，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中也不具有品牌效應(yīng)，相應(yīng)的影響到項(xiàng)目投資效益與社會效益，而且不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立社會形象。

3 房地產(chǎn)工程管理存在的問題

3.1 房地產(chǎn)工程管理環(huán)境復(fù)雜

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)工程建設(shè)數(shù)量也在逐年攀升，與以往房地產(chǎn)工程建設(shè)相比，施工環(huán)境復(fù)雜已然成為影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。實(shí)際施工過程中，很多不可確定因素都會影響到工程質(zhì)量。因此，工程管理的復(fù)雜程度也會相應(yīng)增加。然而目前大部分房地產(chǎn)工程的管理工作，仍然沿襲著傳統(tǒng)的管理模式，并未意識到更新管理理念，創(chuàng)新管理辦法的重要性，致使管理工作的具體實(shí)施存在諸多與現(xiàn)實(shí)需求不符的地方，管理效果無法發(fā)揮作用，很大程度上阻礙了工程質(zhì)量的提升。

3.2 工程委托監(jiān)理存在問題

委托監(jiān)理是為了保證施工過程及施工細(xì)節(jié)的完善，進(jìn)一步確保工程質(zhì)量而開展的一系列監(jiān)管活動(dòng)。此外，監(jiān)理部門在工程建設(shè)中還承擔(dān)著一部分管理工作，通過監(jiān)管部門權(quán)責(zé)的明確促使管理水平的提升。然而，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在確定委托監(jiān)理單位時(shí)，沒有進(jìn)行全面審核考察，導(dǎo)致其資質(zhì)并不能滿足工程建設(shè)需求，加上具體實(shí)施過程中缺少對委托監(jiān)管部門權(quán)責(zé)的充分明確，致使整個(gè)監(jiān)管過程混亂不堪，不能達(dá)到預(yù)期的效果。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金問題較為突出

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，資金回籠速度較慢，隨著建設(shè)規(guī)模及建設(shè)深度的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)隨之上升。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段對資金的依賴程度較高，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目概預(yù)算不合理、項(xiàng)目資金分配不合理、造價(jià)管理存在漏洞等問題。

4 房地產(chǎn)工程監(jiān)理中常見問題及應(yīng)對措施

4.1 工程的規(guī)劃開發(fā)管理

首先是房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理。對于房地產(chǎn)工程建設(shè)而言，規(guī)劃管理的重要性不言而喻，是確保工程順利實(shí)施且達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的重要條件。在工程規(guī)劃中，為了確保其科學(xué)性和可實(shí)施性，規(guī)劃人員應(yīng)根據(jù)工程建設(shè)需求和實(shí)際施工環(huán)境，做出最有效的規(guī)劃方案。規(guī)劃方案完成后交由開發(fā)商對各個(gè)方面進(jìn)行全面審核和評估，并利用計(jì)算機(jī)技術(shù)繪制施工效果圖。其次是工程開發(fā)管理。開發(fā)管理是一個(gè)全面、系統(tǒng)的工作，開發(fā)人員要綜合考慮工程建設(shè)中所需的各類資源，如施工建設(shè)人員、財(cái)務(wù)管理、產(chǎn)品銷售和后勤保障等。在這個(gè)過程中，財(cái)務(wù)部門需加強(qiáng)對各項(xiàng)資金使用的嚴(yán)格管理，做好各類財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)工作，制定符合實(shí)際的產(chǎn)品營銷方案。

4.2 工程資金管控

房地產(chǎn)工程建設(shè)所涉及的部門多、工程量大，因此資金使用也相對較為分散，如果能夠?qū)Y金進(jìn)行全面、有效管理，勢必會導(dǎo)致施工成本增加，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在工程資金管控方面，財(cái)務(wù)管理部門要充分發(fā)揮其作用，結(jié)合工程建設(shè)情況制定完善的資金管控體系，對于工程建設(shè)中所有資源協(xié)調(diào)把控，盡可能實(shí)現(xiàn)資源利用最大化，從而保證房地產(chǎn)工程的順利進(jìn)行。

4.3 不同部門各司其職，加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中除了建設(shè)單位相關(guān)人員外，同時(shí)還包括設(shè)計(jì)人員、施工人員、監(jiān)理人員以及交付使用后的物業(yè)管理人員等，不同人員在整個(gè)項(xiàng)目工程管理階段均承擔(dān)著重要作用，對此需要強(qiáng)調(diào)不同部門的互相配合。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要開工前期深入現(xiàn)場，全方位了解并評估項(xiàng)目建設(shè)地的交通、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施等情況。建設(shè)單位積極辦理《施工許可證》，同時(shí)根據(jù)前期調(diào)查與可行性研究報(bào)告，與項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等完成工程建設(shè)交涉工作，如告知相關(guān)單位工程現(xiàn)場情況、計(jì)劃工期、施工中可能遇到的問題等。對施工單位、監(jiān)理單位編制的相關(guān)施工技術(shù)方案予以審核。詳細(xì)說明工程建設(shè)中不同物質(zhì)供應(yīng)情況，比如哪些材料是建設(shè)單位供應(yīng)，哪些材料是施工單位自行購置等。不同單位協(xié)調(diào)過程中還需要重視過程管理，保證工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、施工安全。明確不同單位的責(zé)任與義務(wù)，不同單位需要編制相應(yīng)的工程進(jìn)度計(jì)劃，定期上報(bào)工程進(jìn)展，分析工程計(jì)劃與工程實(shí)際出現(xiàn)差異的原因，并及時(shí)在總體項(xiàng)目管理目標(biāo)不變的情況下調(diào)整階段性目標(biāo)。

4.4 建立科學(xué)的評價(jià)體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，每一位員工的工作積極性都需要進(jìn)行嚴(yán)厲的考核。在積極的評價(jià)體系促進(jìn)下可以提升工作人員的積極性，嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲措施也可以帶動(dòng)工作人員的工作責(zé)任心，在此基礎(chǔ)上完善考核體系，進(jìn)一步促進(jìn)工作人員的工作效率，在不斷提升責(zé)任意識的同時(shí)促進(jìn)建筑過程中管理工作的實(shí)施。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目具有施工周期長、技術(shù)含量高等特點(diǎn)，加上現(xiàn)階段人們對于房地產(chǎn)工程質(zhì)量要求的不斷提高，使得工程管理工作被企業(yè)給予了高度重視。而想要促使工程管理的作用在房地產(chǎn)項(xiàng)目中充分發(fā)揮出來，管理者就必須了解工作中的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，并結(jié)合工程建設(shè)的實(shí)際情況，制定行之有效的完善對策。只有這樣，才能夠從根本上提高工程管理效果，進(jìn)一步提高工程質(zhì)量。

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作者簡介：胡心安，（1973，6），男，浙江紹興，本科學(xué)歷，注冊監(jiān)理工程師，一級注冊建造師。