不動產(chǎn)首次登記風(fēng)險防控方法研究

于曉丹

摘要：隨著我國法律制度的不斷完善，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)全面實施，但總體來說，我國不動產(chǎn)登記仍處于過渡階段，在政策、機制體制、措施上還不夠完善，尤其是不動產(chǎn)首次登記，在實際工作過程中依然存在著許多問題，導(dǎo)致不動產(chǎn)首次登記面臨諸多風(fēng)險。本文將具體分析不動產(chǎn)首次登記的含義和重要性，并分析在實際工作過程中不動產(chǎn)首次登記所面臨的風(fēng)險，并提出具體的解決對策，促進(jìn)我國不動產(chǎn)登記工作的完善和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);首次登記;風(fēng)險防控;措施

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家監(jiān)管力度的不斷提高，對不動產(chǎn)登記的要求也越來越高。2017年自然資源部出臺了《壓縮不動產(chǎn)登記時間實施方案》，對不動產(chǎn)登記提出了新的要求。為了促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展，維護人民群眾的利益，滿足人民群眾的需求，應(yīng)該更加嚴(yán)格要求不動產(chǎn)登記工作，明確不動產(chǎn)登記的內(nèi)容和流程，強化不動產(chǎn)登記過程中的監(jiān)管力度。在不動產(chǎn)登記工作中，不動產(chǎn)首次登記仍存在諸多問題和風(fēng)險，影響著不動產(chǎn)登記工作的開展。如何對不動產(chǎn)首次登記風(fēng)險進(jìn)行防控，成為了不少學(xué)者的研究目的。

1 不動產(chǎn)首次登記的含義和重要性

不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家不動產(chǎn)登記有關(guān)部門將不動產(chǎn)物權(quán)變動情況記載于不動產(chǎn)登記簿上，并可以供公共群眾查閱。不動產(chǎn)登記是物權(quán)的一種公式方法，一般情況下，只有進(jìn)行了登記才能夠發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，法律有規(guī)定的除外。而不動產(chǎn)首次登記是不動產(chǎn)登記的一種，是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的首創(chuàng)。主要是指不動產(chǎn)物權(quán)的第一次登記，如果不動產(chǎn)沒有進(jìn)行首次登記，是不可以進(jìn)行其他類型的登記辦理的。因此，不動產(chǎn)首次登記也可以說是其他類型登記的前提。在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，明確規(guī)定了不動產(chǎn)首次登記的流程、內(nèi)容和準(zhǔn)備材料，為了保障首次登記的準(zhǔn)確性，需要申請人提交登記申請書、申請人的身份證明、不動產(chǎn)權(quán)屬證書等材料，并需要登記人員對材料進(jìn)行準(zhǔn)確的審查和核實。通過不動產(chǎn)首次登記，可以有效的避免不動產(chǎn)重復(fù)登記的現(xiàn)象，更加方便對于不動產(chǎn)的管理，和保護不動產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)利和利益。

2 不動產(chǎn)首次登記過程中出現(xiàn)的風(fēng)險

2.1 登記內(nèi)容不全面的風(fēng)險

目前，國家對于不動產(chǎn)首次登記的重視程度很高，在機制體制上也逐漸健全，但是對于不動產(chǎn)首次登記的內(nèi)容，還存在諸多方面的疏漏，導(dǎo)致不動產(chǎn)首次登記在實際過程中可能出現(xiàn)登記范圍疏漏的風(fēng)險。例如，對小區(qū)會所進(jìn)行首次登記時，存在諸多爭議。小區(qū)會所是指建設(shè)工程規(guī)劃中明確規(guī)劃為會所的服務(wù)設(shè)施，根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，在進(jìn)行房屋初始登記辦理過程中，建筑規(guī)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠化、公共設(shè)施歸業(yè)主共有，但是對于小區(qū)會所的權(quán)屬規(guī)定卻沒有明確的要求。當(dāng)開發(fā)商對小區(qū)會所進(jìn)行首次登記時，難以確認(rèn)小區(qū)會所的權(quán)屬規(guī)定，導(dǎo)致登記工作難以順利進(jìn)行，出現(xiàn)在內(nèi)容上的缺漏。再比如，對小區(qū)配套幼兒園進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記時，也難以確認(rèn)小區(qū)配套幼兒園究竟是歸業(yè)主共有、開發(fā)商所有還是教育行政部門所有，導(dǎo)致不動產(chǎn)首次登記難以順利進(jìn)行。像小區(qū)會所和小區(qū)配套幼兒園一樣在初始產(chǎn)權(quán)歸屬上出現(xiàn)爭議的還有衛(wèi)生醫(yī)療用房、社區(qū)用房等。

2.2 地下部分的登記風(fēng)險

關(guān)于地下部分的不動產(chǎn)首次登記中，首要的難點就是地下部分的確權(quán)問題。確認(rèn)地下部分的所有權(quán)是開展不動產(chǎn)首次登記的前提。但是，在實際工作中，關(guān)于地下部分的確權(quán)卻產(chǎn)生許多的爭議，最大的爭議在于城市小區(qū)地下停車位和地下人防工程的確權(quán)，以地下車庫為例，《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”根據(jù)《不動產(chǎn)登記條例實施細(xì)則》的定義，不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界限封閉，且具有獨立使用價值的空間?！倍叵萝噹靸?nèi)的具體車位，一般權(quán)屬界限并不封閉，難以單獨劃分不動產(chǎn)單元，對購買地下車庫的權(quán)利人來說，這一結(jié)果不能解決，其要求發(fā)放獨立產(chǎn)權(quán)證書的需求，無法有效保證其應(yīng)取得的權(quán)益。在地下人防工程確權(quán)過程中，由于國家并未對其物權(quán)屬性進(jìn)行清晰的界定，其產(chǎn)權(quán)歸屬也仍處于模糊狀態(tài)，一部分人認(rèn)為應(yīng)該歸國家所有，一部分人認(rèn)為應(yīng)該歸國家和開發(fā)商共有，地下部分的確權(quán)問題，導(dǎo)致了地下部分不動產(chǎn)首次登記工作無法正常開展。對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，此類業(yè)務(wù)不僅復(fù)雜程度高，而且存在政策空白。

2.3 壓縮工作時限帶來的風(fēng)險

2019年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》，要求各地在確保登記移交到位、人員劃轉(zhuǎn)到位的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步簡化登記流程，提高等級效率，壓縮不動產(chǎn)等級的辦理時限。壓縮工作時限，在一定程度上提高了登記的效率，節(jié)省了時間，為百姓帶來了極大的便利。但是，壓縮工作時限對登記機構(gòu)和登記人員同樣也是一種考驗，需要建立完善的信息共享集成，還需要登記人員具備較強的業(yè)務(wù)能力，熟練掌握不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)。但是目前我國許多登記機構(gòu)，在組織和登記人員團隊建設(shè)上仍存在著諸多問題，導(dǎo)致出現(xiàn)登記風(fēng)險。

3 如何進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記的風(fēng)險防控

3.1 完善不動產(chǎn)首次登記的內(nèi)容和步驟

在不動產(chǎn)首次登記過程中，要完善不動產(chǎn)首次登記的內(nèi)容，對于在登記過程中出現(xiàn)的漏洞要及時進(jìn)行分析，可以積極借鑒國外的立法經(jīng)驗，根據(jù)我國《物權(quán)法》的實際規(guī)定和社會的實際狀況，制定出更加細(xì)致、完善的不動產(chǎn)首次登記準(zhǔn)則，盡可能地將所有不動產(chǎn)首次登記可能出現(xiàn)的情形，如小區(qū)會所、幼兒園或地下部分的登記情況一并考慮在內(nèi)，根據(jù)實際情況和《物權(quán)法》規(guī)定對這些有爭議的不動產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)，并進(jìn)一步明確登記機構(gòu)在審查過程中的步驟和流程，嚴(yán)格規(guī)范審查操作，避免出現(xiàn)因為不動產(chǎn)首次登記錯誤而產(chǎn)生的法律糾紛，保護不動產(chǎn)物權(quán)人的合法權(quán)益。

3.2 加強登記人員團隊建設(shè)

其次，由于工作時限被壓縮，對于登記機構(gòu)的登記人員來說，要不斷提高其專業(yè)素養(yǎng)，提高登記人員的專業(yè)能力，保障不動產(chǎn)首次登記的順利進(jìn)行。在具體實踐過程中，首先需要對不動產(chǎn)首次登記部門進(jìn)行整改，明確登記人員的行為準(zhǔn)則要求，加強部門內(nèi)的監(jiān)督。其次，在招聘登記人員時，要提高登記人員的準(zhǔn)入門檻，招聘專業(yè)素養(yǎng)較強并且責(zé)任意識較強的登記人員，保障登記團隊的專業(yè)性。最后，對于不動產(chǎn)首次登記部門內(nèi)已有的登記人員，還要定期開展培訓(xùn)，通過培訓(xùn)等方式不斷培養(yǎng)登記人員的專業(yè)能力和責(zé)任意識，提高不動產(chǎn)登記團隊的整體水平。

4 結(jié)語

總而言之，不動產(chǎn)首次登記是不動產(chǎn)其他登記的前提，是保障不動產(chǎn)物權(quán)人權(quán)利，保障我國經(jīng)濟高速發(fā)展的重要措施。因此，各有關(guān)部門和登記機構(gòu)要重視對不動產(chǎn)首次登記的重視，研究在不動產(chǎn)首次登記過程中所面臨的風(fēng)險，根據(jù)我國法律規(guī)定和實際情況完善不動產(chǎn)首次登記的機制體制和內(nèi)容，提高登記人員的專業(yè)素養(yǎng)，并加強宣傳，提高申請人的認(rèn)識。通過一系列的措施，可以促進(jìn)不動產(chǎn)首次登記的完善，有效地加強風(fēng)險防控，更好地保障不動產(chǎn)物權(quán)人的合法權(quán)益。

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