十年77倍增長，融創(chuàng)的內(nèi)生邏輯

王爾玉

融創(chuàng)TOP級產(chǎn)品系-桃花源系代表：融創(chuàng)蘇州桃花源。圖/受訪者提供

如果房地產(chǎn)市場競爭是一場打怪升級的游戲，融創(chuàng)顯然是開了外掛的玩家。

8月26日，融創(chuàng)中國控股有限公司（簡稱“融創(chuàng)”，01918.HK）發(fā)布2020年中期業(yè)績報告，上半年融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入773.4億元人民幣，核心凈利潤130.4億元，同比提升3%，母公司凈利潤率14.2%，同比提升80個百分點。

雖然受到新冠疫情影響，融創(chuàng)今年上半年仍然完成合同銷售金額1952.7億元，位列第五名。

7月，疫情可控市場回暖后，融創(chuàng)合同銷售金額同比大幅增長26.97%至522.5億元。

業(yè)績會上，融創(chuàng)高管表示，下半年預(yù)計公司新增可售資源6213億元，按60%的去化率保守估算全年銷售額能達到5680億元，超過去年整體水平。

2020年是融創(chuàng)上市十周年，十年間，這家公司從排名30+的區(qū)域房企，沖進了全國前四強，合同銷售額從當(dāng)年的71億上升至2019年的5562億元，增長了77倍。

跨越式增長背后，融創(chuàng)的發(fā)展邏輯是什么？未來，這家公司的可持續(xù)增長空間在哪里？

預(yù)判精準(zhǔn)謹(jǐn)慎拿地

土儲是地產(chǎn)商的命脈，成本合理的土儲不僅是開發(fā)商凈利、毛利、銷售額增長的保障，也代表了一家公司未來3年-5年的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

融創(chuàng)十年高速增長背后，最有力的支撐就是土儲，而形成競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵在于投資團隊對市場的精準(zhǔn)預(yù)判。

市場火爆時，融創(chuàng)利用多種融資手段，擴張規(guī)模，堅持一二線戰(zhàn)略不動搖;融資監(jiān)管趨嚴(yán)時，團隊不冒進，抑制高價拿地沖動，用股權(quán)投資或并購拿地，降低拿地成本，豐富土儲，從而讓公司在業(yè)內(nèi)形成競爭壁壘。

2010年10月，融創(chuàng)在港交所上市時，招股書顯示，其土地儲備僅590萬平方米，只在全國五個地區(qū)有項目，分別是天津、北京、重慶、無錫、蘇州，其中天津最多，為五個項目。

此后十年間，融創(chuàng)在土儲上精準(zhǔn)卡點，快準(zhǔn)狠地展開拿地。

豐富的土儲讓融創(chuàng)在周期性調(diào)控風(fēng)險到來時，有了彎道超車的機會。但相比同行，融創(chuàng)更善于審時度勢，這表現(xiàn)在其拿地積極卻不盲目。

2020年上半年土地市場火熱，融創(chuàng)嚴(yán)控拿地節(jié)奏，新增土地儲備同比大幅下降64%。

融創(chuàng)看緊自己的錢袋子在于，2018年以來，中央堅持對房企的融資渠道施壓，強監(jiān)管下，房企兩年來面臨較大去杠桿、降負(fù)債、?，F(xiàn)金流壓力。

其實，早在2017年融創(chuàng)就提出了有質(zhì)量增長的目標(biāo)，控制有息負(fù)債總量，并把降杠桿作為未來三年的重要工作之一。截至2020年上半年期末，其負(fù)債率與融資成本雙雙下降。

半年報顯示，融創(chuàng)新增融資成本下降1.9個百分點;凈負(fù)債率大幅下降23個百分點。截至報告期末，集團賬面現(xiàn)金達1209億元，流動性充裕。

降負(fù)債效果較好，讓融創(chuàng)在資本市場也獲得了正反饋。

上半年融創(chuàng)在境內(nèi)發(fā)行的2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券（信用等及和償還期限相同的債券）二級市場收益利率下降約2%。融創(chuàng)在境外債券市場發(fā)債期限得到延長的同時，利率亦整體下降約1.5%。

房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)的這幾年，聲明要降負(fù)債的房企很多，但最后能靠數(shù)字說話的房企并不多。

放緩拿地節(jié)奏對融創(chuàng)的長期發(fā)展影響不大，這家公司已經(jīng)在最合適時機完成了土儲的原始積累。

截至期末，融創(chuàng)擁有確權(quán)土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位于高能級的一二線城市。

戰(zhàn)略先行地產(chǎn)+并舉

過往皆為序章，中國房地產(chǎn)行業(yè)必將長期受宏觀調(diào)控影響，存量房時代已來，房價暴漲紅利已過，房企競爭的下半場在多賽道與精細(xì)化管理能力上展開。

2019年，融創(chuàng)集團戰(zhàn)略升級為“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”，圍繞這一戰(zhàn)略，除了地產(chǎn)主業(yè)，融創(chuàng)還將業(yè)態(tài)擴大至物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊。

2020年半年報中，這些業(yè)態(tài)均實現(xiàn)了不同程度的成長，尤其是物業(yè)服務(wù)和文旅產(chǎn)業(yè)。

疫情期間，全國文化旅游業(yè)都受到重創(chuàng)。但2020年二季度全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，文旅城經(jīng)營快速回歸正常。

上半年融創(chuàng)文旅業(yè)務(wù)營收9.8億元，現(xiàn)在，單月營收由4月份的1億元增至8月的5億元，基本恢復(fù)至疫情前水平。

2018年，融創(chuàng)收購了萬達文旅集團及13個文旅項目，進入文旅產(chǎn)業(yè)第一梯隊?，F(xiàn)在，融創(chuàng)文旅現(xiàn)已布局12座文旅城、4個旅游度假區(qū)、9個會議會展中心、25個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋49個樂園、48個商業(yè)及近150家高端酒店。

7月16日，國家統(tǒng)計局公布了2020年上半年國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)。相比一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值6.8%的負(fù)增長，二季度GDP由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長3.2%，其他主要指標(biāo)也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。

這意味著下半年，旅游業(yè)會正式進入復(fù)蘇通道，省內(nèi)旅游將迎來更大市場，而融創(chuàng)文旅也將會有更大增長空間。

目前，文旅和物業(yè)管理占融創(chuàng)總營收的5.5%，同比去年上升1.1個百分點。物業(yè)管理是融創(chuàng)第二大主營業(yè)務(wù)，其主體是融創(chuàng)服務(wù)集團。

8月6日，融創(chuàng)服務(wù)已向聯(lián)交所遞交上市表格，如果成功上市，融創(chuàng)預(yù)期將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%權(quán)益。

截至目前，融創(chuàng)服務(wù)在管及儲備面積約2.27億平方米，儲備豐厚，其中在管面積中一二線城市占比86.2%。

融創(chuàng)服務(wù)的上市除了能帶來較高的估值和融資便利，還能進一步強化融創(chuàng)的生態(tài)圈，提升核心競爭力。

上市十年，融創(chuàng)的營業(yè)收入從82億元增長至2937億元，增長35倍;土地儲備貨值從876億元增加至3萬億元，增長33倍;市值從104億港元擴大至1571億港元，增長14倍。

這些數(shù)據(jù)背后是融創(chuàng)向多元化轉(zhuǎn)型的底氣。

孫宏斌希望，融創(chuàng)未來以地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)為中心，以融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會議會展和融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)等五大板塊為支撐，打開全新發(fā)展格局。這有利于融創(chuàng)實現(xiàn)下一個十年的跨越式發(fā)展，但服務(wù)業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不同，融創(chuàng)需要苦練內(nèi)功。

顯然高管團隊也意識到了這一點。

業(yè)績會上，孫宏斌認(rèn)為，融創(chuàng)已經(jīng)進入聚焦利潤經(jīng)營策略、加強精細(xì)化管理的發(fā)展階段?；诖?，融創(chuàng)將繼續(xù)打造以利潤為核心的管理體系，并通過調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu)和考核機制，增強綜合競爭力，進一步增厚企業(yè)安全墊。

具體戰(zhàn)略，融創(chuàng)將實施產(chǎn)品的適配行動，提升精準(zhǔn)定位的能力、標(biāo)準(zhǔn)化率，尤其針對近兩年新進入的城市，通過復(fù)盤對標(biāo)重新審視產(chǎn)品定位。

其次，融創(chuàng)將優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)的工期體系，加快工程的進度，對關(guān)鍵生產(chǎn)節(jié)點的進度進行嚴(yán)格的要求和考核，并利用數(shù)字化工程管理工具提高管理效能。

“我們未來會繼續(xù)這種對標(biāo)學(xué)習(xí)，不斷進步、提升綜合競爭力。”孫宏斌強調(diào)。