新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)

王敏

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要保障與衡量，其不僅直接關(guān)系著財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性，同時(shí)也對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性與穩(wěn)定性有著很大影響，在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)生變更后，如果企業(yè)無(wú)法盡快適應(yīng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的全新要求，那么企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展就很容易出現(xiàn)問(wèn)題。由此可見(jiàn)，對(duì)于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的適應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)十分關(guān)鍵，而針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響及企業(yè)應(yīng)對(duì)策略的研究，也同樣是非常必要的。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.企業(yè)融資能力提升。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則運(yùn)用了公允價(jià)值計(jì)量模式，規(guī)定在房地產(chǎn)企業(yè)能夠證明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值可持續(xù)可靠獲取的情況下，應(yīng)按照公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將公允價(jià)值計(jì)量模式的適用條件明確了下來(lái)，而公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)行，則恰恰可以使房地產(chǎn)企業(yè)融資能力得到極大提升。從資產(chǎn)的角度來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量模式能夠避免投資性房產(chǎn)價(jià)值被低估，例如2019年實(shí)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》中就明確指出：“對(duì)于同時(shí)換出的多項(xiàng)資產(chǎn)，將各項(xiàng)換出資產(chǎn)的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額，在各項(xiàng)換出資產(chǎn)終止確認(rèn)時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益”。在這類(lèi)規(guī)定的影響下，很多之前被低估的投資性房地產(chǎn)都會(huì)被重新核算，其賬面價(jià)值也會(huì)隨之提高，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，金融機(jī)構(gòu)則能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更大的借貸額度。而從國(guó)際投資的角度來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量模式屬于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的重要內(nèi)容，在我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量模式后，國(guó)際投資者能夠更加清晰、準(zhǔn)確地對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)價(jià)值進(jìn)行對(duì)比，并向價(jià)值較高的企業(yè)進(jìn)行投資，這對(duì)于引入國(guó)際投資者，拓展企業(yè)融資渠道都是非常有利的。

2.稅收籌劃空間擴(kuò)大。稅收籌劃作為企業(yè)依據(jù)國(guó)家稅法及相關(guān)政策來(lái)編制稅收利益最大化納稅方案的籌劃行為，其在籌劃過(guò)程中必然會(huì)涉及到固定資產(chǎn)計(jì)量、存貨計(jì)價(jià)等方面的工作內(nèi)容，而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)這些方面加以調(diào)整后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃空間也隨之進(jìn)一步擴(kuò)大。首先，從公允價(jià)值的角度來(lái)看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的適用條件做出了規(guī)定，但房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債計(jì)量與資產(chǎn)計(jì)量卻大多都能夠滿足這些適用條件要求，如果按照公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行稅收籌劃，那么房地產(chǎn)企業(yè)的折舊計(jì)算、攤銷(xiāo)計(jì)算、成本計(jì)算等都可能會(huì)發(fā)生變化，而這也給企業(yè)的稅收籌劃提供了很大的空間。其次，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還提出了固定資產(chǎn)折舊等多種會(huì)計(jì)政策公企業(yè)選擇，在不同會(huì)計(jì)政策計(jì)稅方式不同得情況下，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)選擇合適的會(huì)計(jì)政策，那么其稅負(fù)就會(huì)大大下降，這同樣是企業(yè)稅收籌劃空間擴(kuò)大的直觀體現(xiàn)。再其次，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為規(guī)范投資性房地產(chǎn)的相關(guān)確認(rèn)計(jì)量與信息披露工作，專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，并在其中提出了企業(yè)年金等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，這為房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍拓展提供了重要支持，同時(shí)在相關(guān)稅務(wù)處理尚未得到明確的情況下，企業(yè)稅收籌劃空間也會(huì)隨之?dāng)U大。

3.會(huì)計(jì)核算變化較大。相較于之前的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)核算方法、內(nèi)容、質(zhì)量要求、財(cái)務(wù)反饋等內(nèi)容都做出了不同程度的細(xì)化調(diào)整，這雖然能夠使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作變得更加規(guī)范，但在由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容要求比較復(fù)雜，因此其工作難度也會(huì)大大提升。如投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，在購(gòu)買(mǎi)投資性房地產(chǎn)后，應(yīng)按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)及其他費(fèi)用的總和進(jìn)行初始價(jià)值計(jì)量，而對(duì)于通過(guò)非購(gòu)買(mǎi)方式獲得的投資性房地產(chǎn)，則要采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且不得隨意更改已經(jīng)確定的計(jì)量模式。而在所得稅核算方面，原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則通常會(huì)按照應(yīng)付稅款法以及納稅影響會(huì)計(jì)法來(lái)完成相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算工作，但在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)行后，卻要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)為按照資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法來(lái)進(jìn)行所得稅核算。

4.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所增加。在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》經(jīng)過(guò)多次修訂后，目前關(guān)于政府補(bǔ)助的定義雖然比較明確，但由于政府部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)助源于財(cái)政貼息、無(wú)償撥款、稅收返還等多種渠道，不同渠道的補(bǔ)助資金又有著相應(yīng)的用途限定要求，因此在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然會(huì)有所增加。例如在增值稅繳納方面，按照國(guó)家增值稅繳納的相關(guān)規(guī)定，符合銷(xiāo)售貨物或勞務(wù)、服務(wù)款項(xiàng)的銷(xiāo)售額都需要繳納增值稅，即便是政府向房地產(chǎn)企業(yè)提供的補(bǔ)助，其中也同樣有很大一部分需要繳納增值稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)在收到稅收返還款等政府補(bǔ)助后，未能及時(shí)繳納這部分資金的增值稅，那么就很可能會(huì)因少繳增值稅而遭受處罰。

5.盈余管理?xiàng)l件優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其在會(huì)計(jì)核算方面十分復(fù)雜，為避免利潤(rùn)操縱行為的出現(xiàn)，政府部門(mén)通常會(huì)通過(guò)《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》等制度規(guī)定來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算加以約束，并抑制房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)盈余管理，而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行，則為企業(yè)會(huì)計(jì)盈余管理創(chuàng)造了相對(duì)有利的條件。例如在具體業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理中，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)商品的收入確認(rèn)應(yīng)以商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)酬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，基于這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以利用信息不對(duì)稱(chēng)的行業(yè)特點(diǎn)，通過(guò)延遲確認(rèn)收入、隱瞞收入、房地產(chǎn)產(chǎn)品抵債（或向員工分紅）等行為來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)成本及經(jīng)營(yíng)成本加以控制。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品抵債等行為并不屬于售賣(mài)行為，因此只要能夠?qū)⑦@部分產(chǎn)品從成本中扣除，就可以達(dá)到虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的效果，最終實(shí)現(xiàn)避稅。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

1.積極調(diào)整融資策略。在公允價(jià)值計(jì)量模式等會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變動(dòng)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力雖然有了很大提升，但單純依靠會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變動(dòng)，卻并不能夠?yàn)槠髽I(yè)融資提供太大的幫助，房地產(chǎn)企業(yè)還需準(zhǔn)確把握企業(yè)融資能力提升的根本原因，并據(jù)此對(duì)融資策略進(jìn)行調(diào)整，這樣才能夠?qū)⑿聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則給企業(yè)帶來(lái)的幫助最大化發(fā)揮出來(lái)。例如，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量模式后，國(guó)外投資者對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)的投資興趣會(huì)明顯提高，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)就需要主動(dòng)與國(guó)外投資者進(jìn)行接觸，尋求來(lái)自海外資本市場(chǎng)的投資，這樣才能夠?yàn)槠髽I(yè)爭(zhēng)取到更多的資金，這對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分重要的。

2.優(yōu)化稅收籌劃方法。稅收籌劃空間的擴(kuò)大為房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)降低提供了更大的操作空間，但也同樣給企業(yè)帶來(lái)了一定的負(fù)面影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)還需及時(shí)采取積極措施，對(duì)稅收籌劃方法加以優(yōu)化，以有效規(guī)避負(fù)面影響，并通過(guò)合理的稅收籌劃來(lái)最大化降低企業(yè)稅負(fù)。例如在銷(xiāo)售收入方面，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入主要來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)又提出了嚴(yán)格的要求，在這樣的情況下，企業(yè)必須要重視銷(xiāo)售階段的合同簽訂與合同管理，不僅要與客戶對(duì)付款方式做出明確約定，同時(shí)還要將收款時(shí)間、皆準(zhǔn)成本、延遲收入確認(rèn)時(shí)間等確定下來(lái)，以保證企業(yè)能夠在客戶分期付款的情況下實(shí)現(xiàn)延遲納稅，否則一旦分期付款確認(rèn)不夠嚴(yán)格，那么企業(yè)在售出房地產(chǎn)商品后，就無(wú)法申請(qǐng)延緩納稅，而當(dāng)期稅負(fù)也會(huì)因此而增加，這對(duì)于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)是非常不利的。

3.強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算管理。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)核算方法方面的調(diào)整雖然能夠更加準(zhǔn)確地體現(xiàn)出企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債等情況，但同樣也對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)范性提出了更高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)還強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算管理工作，一方面從會(huì)計(jì)核算人員入手，組織其開(kāi)展各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)，安排專(zhuān)業(yè)人員圍繞新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的內(nèi)容進(jìn)行深入解讀與分析，使其能夠了解新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在會(huì)計(jì)核算方面的要求，并掌握相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法。另一方面則要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的會(huì)計(jì)核算管理部門(mén)，并對(duì)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度加以完善，在堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算工作加以細(xì)分落實(shí)，以保證會(huì)計(jì)核算任務(wù)在實(shí)際工作中能夠得到有效執(zhí)行。

4.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。面對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來(lái)的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹(shù)立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，圍繞新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的改動(dòng)加以了解，同時(shí)依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的最新規(guī)定及其他相關(guān)法規(guī)來(lái)展開(kāi)賬務(wù)處理與稅務(wù)處理工作，以保證稅務(wù)核算的準(zhǔn)確性，避免少繳稅款等情況的發(fā)生。對(duì)于各種常見(jiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督工作，對(duì)稅務(wù)處理、賬務(wù)處理工作展開(kāi)全面監(jiān)控，以盡早發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，以免給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

5.加強(qiáng)盈余管理約束。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈余管理行為雖然能夠通過(guò)避稅、成本控制等方式來(lái)幫助企業(yè)獲利，但由于其直接影響到了企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，因此對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展是非常不利的。房地產(chǎn)企業(yè)要想在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，就不能將目光局限于短期利益上，而是要從長(zhǎng)期發(fā)展的視角出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)盈余管理行為的約束，并將完善的約束機(jī)制建立起來(lái)，以避免利潤(rùn)操縱行為的發(fā)生。在具體措施上，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)制度加以完善，通過(guò)縮小會(huì)計(jì)政策選擇范圍、規(guī)范會(huì)計(jì)核算程序與方法等方式來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在的盈余管理漏洞，這樣企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算能夠受到限制，利潤(rùn)操縱行為自然也就很難出現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的思想教育，向其強(qiáng)調(diào)盈余管理行為的危害性，并提高其工作責(zé)任意識(shí)，這樣會(huì)計(jì)人員在工作中就會(huì)自覺(jué)約束工作行為，對(duì)盈余管理行為加以規(guī)避。

綜上所述，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則全面實(shí)行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要全面看待新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來(lái)的積極影響與負(fù)面影響，并通過(guò)會(huì)計(jì)核算管理、盈余管理約束等措施來(lái)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的各方面影響進(jìn)行正確應(yīng)對(duì)，才能夠盡快適應(yīng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的全新要求。

（作者單位：安陽(yáng)建工（集團(tuán)）有限責(zé)任公司）