房地產(chǎn)公司所得稅匯算清繳研究

張佩佩

摘要 房地產(chǎn)公司具有項(xiàng)目運(yùn)作周期長、金額大等特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)公司開展所得稅匯算清繳工作的難度很大，應(yīng)重視和改進(jìn)所得稅匯算清繳工作，提高工作效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)公司對(duì)所得稅進(jìn)行匯算清繳，既是依法行事，又能促進(jìn)房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)熟知政策法規(guī)，通過明確主體，確保所得稅納稅稅額的合理性，并采用科學(xué)籌劃、積極引入稅務(wù)代理等方式，促進(jìn)自身的又快又好發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)公司;所得稅;匯算清繳

改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，人們對(duì)城市房屋的購買需求不斷增長，房地產(chǎn)公司快速發(fā)展并迎來高峰期。由于房地產(chǎn)公司運(yùn)營涉及的資金數(shù)額大，人們對(duì)房地產(chǎn)公司所得稅的匯算清繳也提出了新的要求。房地產(chǎn)公司所得稅的匯算清繳是提高房地產(chǎn)公司稅收管理水平的重點(diǎn)問題。它為房地產(chǎn)公司的長久持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)公司要對(duì)此給予一定的重視。

一、房地產(chǎn)公司所得稅匯算清繳的有關(guān)概念

（一）所得稅

所得稅是對(duì)在我國經(jīng)營的單位、內(nèi)資企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得進(jìn)行征收的一種稅。所得稅是國家和企業(yè)之間的一種利益分配。當(dāng)前，季度預(yù)繳和年度清繳是我國征收所得稅的重要方式，即公司在每個(gè)季度末期繳納所得稅，在會(huì)計(jì)年度結(jié)束時(shí)，對(duì)上繳的所得稅進(jìn)行集中匯算繳清。國家進(jìn)行匯算清繳，其主要目的是核算公司繳納的所得稅稅額，并對(duì)其準(zhǔn)確性進(jìn)行判斷，保證國家和公司的權(quán)益不受到損害。房地產(chǎn)公司上繳所得稅是將房地產(chǎn)公司的純收益作為稅收對(duì)象。處理房地產(chǎn)公司的所得稅可以采用獨(dú)立征稅制和合并征稅制兩種形式。實(shí)質(zhì)法人稅是獨(dú)立征稅制的理論基礎(chǔ)，擬制法人稅是合并征稅制的理論基礎(chǔ)。

（二）所得稅匯算清繳

2006年，我國出臺(tái)的《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》規(guī)定了匯算清繳。它指的是在辦法規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，公司要嚴(yán)格遵照有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納所得稅及稅額、應(yīng)補(bǔ)繳或應(yīng)退還的稅額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。公司要對(duì)自身的所得稅進(jìn)行申報(bào)、提交以及結(jié)清負(fù)責(zé)的一種納稅行為。

所得稅匯算清繳是一種重要的稅收管理行為，具有強(qiáng)政策性、高時(shí)效性、復(fù)雜的程序性、較廣的涉及面等特點(diǎn)。除此之外，所得稅匯算繳清還能提高申報(bào)的質(zhì)量與管理的水平，并盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。但在具體匯算清繳時(shí)，隨著工作量的增大，一些房地產(chǎn)公司的匯算清繳仍舊存在不少問題。例如，匯算清繳時(shí)財(cái)務(wù)核算水平有待提高、公司所得稅的合理性有待確定等。因此，加強(qiáng)公司所得稅的匯算清繳，是促進(jìn)房地產(chǎn)公司管理水平和質(zhì)量提高的重要手段，也是促進(jìn)其長遠(yuǎn)健康發(fā)展的有效渠道。

二、房地產(chǎn)公司所得稅匯算清繳的措施

（一）明確主體

調(diào)查顯示，在以往所得稅匯算清繳的過程中，主體不明確是常見的問題。房地產(chǎn)公司作為納稅人，在配合稅務(wù)機(jī)關(guān)開展所得稅匯算清繳工作時(shí)，常常比較被動(dòng)，具有較為明顯的從屬性。但有關(guān)政策文件，則將納稅人擺在明確的主體位置。因此，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員在開展所得稅匯算清繳工作時(shí)，要嚴(yán)格依照國家的規(guī)定，及時(shí)轉(zhuǎn)變身份。房地產(chǎn)公司要充分認(rèn)識(shí)到，自身匯算清繳活動(dòng)中承擔(dān)的主體責(zé)任。此外，房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確核算應(yīng)納所得稅額并進(jìn)行完整的、真實(shí)的、準(zhǔn)確的申報(bào)，承擔(dān)起對(duì)應(yīng)的法律責(zé)任。申報(bào)的時(shí)候，房地產(chǎn)公司可以把業(yè)務(wù)招待費(fèi)作為扣除的費(fèi)用，但需注意提供滿足主管部門要求的證明材料，且證明材料要真實(shí)有效。只有滿足這些條件，業(yè)務(wù)招待費(fèi)才能作為扣除的費(fèi)用。這些證明材料包括發(fā)票、收據(jù)、銷售賬單、消費(fèi)支票、會(huì)計(jì)賬目和其他規(guī)定的證明材料等，它們都是申報(bào)扣除時(shí)要用到的材料。房地產(chǎn)公司還要重視工會(huì)的經(jīng)費(fèi)去向，并對(duì)相關(guān)憑證進(jìn)行仔細(xì)的審核。在納稅申報(bào)時(shí)，房地產(chǎn)公司要遵照國家的有關(guān)規(guī)定，組建工會(huì)等各類國家要求建立的組織，員工按照要求繳納工會(huì)經(jīng)費(fèi)，房地產(chǎn)公司工會(huì)組織開展活動(dòng)所開具的專用收據(jù)可以抵消對(duì)應(yīng)的稅前所得額。此外，還應(yīng)明確各項(xiàng)項(xiàng)目的完成進(jìn)度，合理降低所得稅的數(shù)額。房地產(chǎn)公司的開發(fā)的項(xiàng)目一般都要分階段、分期完成，只有在分期檢驗(yàn)完畢且合格之后，才能開始售賣盈利。這意味著，只有項(xiàng)目完全竣工，才算檢驗(yàn)合格。換句話說，房地產(chǎn)公司涉及的項(xiàng)目時(shí)間跨度通常比大。因此，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行所得稅匯算清繳時(shí)，有關(guān)的稅收政策要對(duì)外進(jìn)行明確的管理和統(tǒng)一。以單項(xiàng)工程經(jīng)過驗(yàn)收合格的時(shí)間為規(guī)定，確定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的準(zhǔn)確時(shí)間。驗(yàn)收完單項(xiàng)工程，要按照規(guī)定把預(yù)收款作為銷售收入進(jìn)行處理，并開具有關(guān)發(fā)票。對(duì)這一部分的處理，房地產(chǎn)公司不能為了減少所得稅提前或延后開具發(fā)票。

（二）確保稅額的合理性

關(guān)于所得稅的匯算清繳，如果房地產(chǎn)公司完成年度結(jié)賬，有稅前應(yīng)該計(jì)算但實(shí)際操作中并沒有計(jì)算的扣除項(xiàng)目，則要及時(shí)調(diào)整賬務(wù)，補(bǔ)計(jì)有關(guān)項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司如果按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》與《中小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，可以充分利用跨期的優(yōu)勢，將待攤費(fèi)用和預(yù)提費(fèi)用作為重點(diǎn)，計(jì)算跨期的費(fèi)用與支出。房地產(chǎn)公司作為納稅人，要在年度申報(bào)和所得稅的預(yù)繳申報(bào)中，積極主動(dòng)計(jì)算和彌補(bǔ)年度虧損。倘若沒有補(bǔ)齊以前的年度虧損，那么在5年時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)公司能夠使用當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前的年度虧損。鑒于我國金融政策的特殊性，房地產(chǎn)公司通常向銀行借貸獲得絕大多數(shù)日常流轉(zhuǎn)資金。為了維持經(jīng)營開發(fā)和實(shí)現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)移，需要支付銀行借貸利息。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)公司實(shí)質(zhì)是受益的一方。有關(guān)規(guī)定表明，如果房地產(chǎn)公司及其關(guān)聯(lián)公司獲得的銀行借款數(shù)量高于總注冊(cè)資本的50%以上，則不能在稅前對(duì)超出部分的利息進(jìn)行扣除。實(shí)施該政策的主要作用是，避免房地產(chǎn)公司通過借款的名義進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移。相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)在開展匯算清繳時(shí)，要重點(diǎn)核查房地產(chǎn)公司的借貸利息支出，同時(shí)合理提出社會(huì)申請(qǐng)。房地產(chǎn)公司要在相關(guān)政策的規(guī)定下，按照程序流程完成核算，并計(jì)算應(yīng)納的所得稅，之后才能進(jìn)一步享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。如果公司沒有按照有關(guān)流程申報(bào)所得稅，則需要承擔(dān)對(duì)應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司要熟知相關(guān)的法規(guī)與政策，按規(guī)定的流程納稅。在清繳過程中，如果有實(shí)質(zhì)性損失，則按照《企業(yè)所得稅法》，及時(shí)把相關(guān)資料交送給主管機(jī)關(guān)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批復(fù)后，再做好稅前扣除工作，盡可能把損失降到最低。

（三）引入稅務(wù)代理的工作

關(guān)聯(lián)對(duì)所得稅的稅收，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員要將稅收籌劃和稅務(wù)代理充分利用起來。稅收籌劃是在稅收制度有限制的狀況下，積極尋求稅收空間，以遵循稅收規(guī)則為基礎(chǔ)，進(jìn)行科學(xué)轉(zhuǎn)化和變通。房地產(chǎn)公司作為納稅人，要科學(xué)地進(jìn)行稅收籌劃，通過一系列合理、合法的方式盡可能地保證公司的利潤，使有扣除限額的費(fèi)用轉(zhuǎn)變成無扣除限額的費(fèi)用，使不能遞延的費(fèi)用轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛇f延的費(fèi)用，盡可能降低應(yīng)繳納的所得稅額和納稅成本。在大多數(shù)情況下，開展匯算清繳工作時(shí)，與房地產(chǎn)公司有關(guān)的法律政策有很多，且在會(huì)計(jì)制和稅收政策之間有許多交叉問題，這些交叉的問題使匯算清繳工作有很大的難度。在房地產(chǎn)公司運(yùn)營的過程中，所得稅業(yè)務(wù)處理也較為復(fù)雜，以稅務(wù)代理的方式減少房地產(chǎn)公司在稅務(wù)處理上的錯(cuò)誤率，可以讓房地產(chǎn)公司獲得良性的發(fā)展。國家每年都會(huì)出臺(tái)一些新的政策，房地產(chǎn)公司應(yīng)盡可能及時(shí)掌握相關(guān)政策，如果不能及時(shí)掌握，則會(huì)給匯算清繳工作帶來諸多不良影響，甚至可能直接提升公司的經(jīng)濟(jì)成本。稅收籌劃是房地產(chǎn)公司需要關(guān)注的工作之一，必須積極引進(jìn)稅務(wù)代理，竭盡全力地提高房地產(chǎn)公司所得稅匯算清繳的質(zhì)量。

三、結(jié)語

由于房地產(chǎn)公司具有周期長、金額大等不可避免的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)公司開展所得稅匯算清繳工作時(shí)，比一般公司遇到的阻礙更大。也正因?yàn)檫@些特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司要充分利用好公司的內(nèi)外部環(huán)境，結(jié)合公司實(shí)際的經(jīng)營狀況，加強(qiáng)與有關(guān)稅收管理部門的聯(lián)系，減少工作中的錯(cuò)誤。房地產(chǎn)公司對(duì)所得稅進(jìn)行匯算清繳，是對(duì)國家法律法規(guī)的遵守，是依法行事，但也需要充分考慮匯算清繳中的各項(xiàng)工作，幫助公司節(jié)約成本，促進(jìn)公司長遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。房地產(chǎn)公司要把匯算清繳作為公司的一項(xiàng)重要工作，有意識(shí)地提高匯算清繳的質(zhì)量和效率。房地產(chǎn)公司要在充分理解相關(guān)政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，明確主體，確保所得稅稅額的合理性，并通過科學(xué)籌劃、積極引入稅務(wù)代理等方式，促進(jìn)自身的又好又快發(fā)展。

（作者單位為嵊州新城禧盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）

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