房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究

林士升

摘要：經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心。做好成本控制管理對(duì)于管理企業(yè)項(xiàng)目成本、提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，是必不可少。文章通過現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)成本管控現(xiàn)狀，針對(duì)每個(gè)階段不同的項(xiàng)目成本情況和存在的問題，提出了一些對(duì)于項(xiàng)目成本控制的建議。

Abstract： Economic benefit is the core of real estate development companies. It is necessary to do a good job in cost control management for project cost management and economic benefit improvement of real estate companies. Based on the current situation of cost control in real estate industry， this paper puts forward some suggestions for project cost control according to different project cost situations and existing problems in each stage.

關(guān)鍵詞：成本控制;目標(biāo)成本;成本管理

Key words： cost control;target cost;cost management

中圖分類號(hào)：F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）27-0055-02

0? 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它可從多維度多角度分析項(xiàng)目成本，對(duì)在建項(xiàng)目成本費(fèi)用情況進(jìn)行監(jiān)控，記錄成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出成本控制中的敏感點(diǎn)，使項(xiàng)目成本支出處于可控的良性狀態(tài)。以達(dá)到項(xiàng)目工程質(zhì)量及合理工期為提前，通過合理優(yōu)化手段降低項(xiàng)目全過程成本，達(dá)到成本控制要求。

1? 現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司全過程成本控制現(xiàn)狀

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)大多為高周轉(zhuǎn)企業(yè)，在企業(yè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，成本控制很難達(dá)到理想效果。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1 成本控制重視程度不夠

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)成本管控過程中，對(duì)成本控制的方法缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，致使控制成果不明顯。側(cè)重點(diǎn)在建筑施工階段，而對(duì)于前期方案表現(xiàn)、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段的成本控制缺乏充分考慮，沒有全過程統(tǒng)籌考慮成本控制，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成很大程度的影響。

1.2 成本管控體系不健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)在建筑建設(shè)中由于對(duì)形勢(shì)變化、前期建設(shè)調(diào)研不充分，企業(yè)固有的成本管理制度不健全，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的利潤(rùn)。

1.3 區(qū)域差異

對(duì)于全國布局的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于區(qū)域、部門、人員的差異，導(dǎo)致在項(xiàng)目施工的過程中成本變動(dòng)性很大，比如施工方案、管理費(fèi)用開支上，很多企業(yè)都是由當(dāng)?shù)氐呢?fù)責(zé)人自己決定，這就造成了各地區(qū)費(fèi)用不同，浮動(dòng)較大，無形中提高了成本管理的難度，使成本管理脫離開始的計(jì)劃變得散亂無章，無法合理的計(jì)算出真實(shí)成本，無形中增加成本。

除了以上幾個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工后，沒有及時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行復(fù)盤，并進(jìn)行有效的后評(píng)估，不能汲取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，那么下個(gè)項(xiàng)目中未能及時(shí)揚(yáng)長(zhǎng)避短，也會(huì)影響在建項(xiàng)目的成本控制效果。

2? 地產(chǎn)成本構(gòu)成與分析

地產(chǎn)公司成本構(gòu)成主要由以下幾部分構(gòu)成：

①土地成本，由于地方和區(qū)域性差異及拿地時(shí)間長(zhǎng)短，土地成本差異較大，在這里不作具體描述。②前期費(fèi)用，包括開發(fā)間接費(fèi)，約占項(xiàng)且總成本的10%，主要指勘察設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、測(cè)繪等費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)要重點(diǎn)控制，要在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的條件下限制結(jié)構(gòu)砼含量、鋼筋含量、安裝材料及設(shè)備的品牌和型號(hào)等，要在滿足建筑功能、效果的前提下控制好裝飾材料的檔次和價(jià)格。③工程成本，包括建安工程、市政與環(huán)境及配套工程等，約占項(xiàng)目總成本的90%，工程成本控制一定要從確定成本目標(biāo)開始就嚴(yán)格控制。嚴(yán)格根據(jù)公司制度進(jìn)行相關(guān)的施工管理、招標(biāo)采購、合同履約與執(zhí)行、簽證變更、樣板確認(rèn)等。

另外還有營(yíng)銷成本和財(cái)務(wù)成本，營(yíng)銷成本指產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用，如廣告費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)、售樓處軟硬裝費(fèi)用等。財(cái)務(wù)成本指通過安排資金計(jì)劃，稅收籌劃、合法延緩支付等方法手段來降低財(cái)務(wù)成本，文章這里僅對(duì)工程成本加以分析。

3? 加地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)措施

3.1 優(yōu)化細(xì)化設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目成本

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化控制須從多方面入手：

①建立企業(yè)自己的建造標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案所產(chǎn)生的材料進(jìn)行分類固化，成本與設(shè)計(jì)須及時(shí)溝通，確保前期設(shè)計(jì)階段（包括方案階段）將成本控制在有效范圍之內(nèi)。

②在設(shè)計(jì)階段將成本優(yōu)化控制在占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的75%以上，可以清晰地看出，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化控制實(shí)質(zhì)上是一個(gè)價(jià)值工程問題。

③成本優(yōu)化控制對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員來說是任務(wù)，對(duì)于成本人員來說是持續(xù)工作，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所有員工來說是意識(shí)。要堅(jiān)持成本優(yōu)化產(chǎn)生的邊際效應(yīng)，切實(shí)從投入產(chǎn)出對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行量化，確保成本優(yōu)化的重要性。

3.2 加強(qiáng)目標(biāo)成本編制合理性

為實(shí)現(xiàn)對(duì)在建項(xiàng)目成本管控的科學(xué)控制和效果，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需重視全過程成本控制。立項(xiàng)及可研階段目標(biāo)成本應(yīng)進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本和利潤(rùn)估算，明確項(xiàng)目實(shí)施可行性，對(duì)不同項(xiàng)目進(jìn)行不同經(jīng)濟(jì)分析，避免決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目部門之間、與外部政府單位、施工單位之間橫向有效交流，為其成本控制工作的有效開展提供支持。

3.3 落實(shí)好招標(biāo)工作

成本管控中招標(biāo)工作是重中之重，既要保證各界面劃分清晰分明，又要合理分工控制成本。就是說對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目各類成本費(fèi)用進(jìn)行細(xì)分，對(duì)每個(gè)方案和合約規(guī)劃都要進(jìn)行仔細(xì)分類，進(jìn)行方案比對(duì)后，再選擇最優(yōu)方案。前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，還要進(jìn)行嚴(yán)格的審察工作，確保圖紙準(zhǔn)確性和可實(shí)施性，保證按圖施工，規(guī)避施工期間對(duì)施工圖紙進(jìn)行頻繁修改和調(diào)整，耽誤工期，增加成本。同時(shí)，還當(dāng)要加強(qiáng)招標(biāo)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和監(jiān)督檢查工作，做到公平、公正和公開，杜絕圍標(biāo)串標(biāo)抬高招標(biāo)成本，要做嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范地開展招標(biāo)工作。

3.4 加強(qiáng)合同執(zhí)行過程中簽證和變更管理

合同執(zhí)行過程中，對(duì)于很多簽證、變更，尤其是簽證內(nèi)容，很多包含在合同之內(nèi)，這就需要成本控制人員精通合同條款，熟悉清單。以免錯(cuò)簽，給公司帶來不必要的損失。

3.5 加強(qiáng)成本控制的執(zhí)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)激勵(lì)

建議企業(yè)在做好制度設(shè)計(jì)、人才優(yōu)化和方法創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，積極做好執(zhí)行落實(shí)工作，實(shí)施責(zé)任制度，強(qiáng)化執(zhí)行效果。

同時(shí)，要全面加強(qiáng)執(zhí)行過程和結(jié)果的有效監(jiān)督，建立成本控制的激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)懲分明，充分調(diào)動(dòng)成本控制工作的積極性。將項(xiàng)目效益與各級(jí)經(jīng)營(yíng)者和職工的利益掛鉤，建立真正的利益命運(yùn)共同體，以解決成本控制的原動(dòng)力問題。

舉例：以下為某小區(qū)成本控制實(shí)例，本項(xiàng)目不含稅成本為6，997元/m2，可售比為0.74，目標(biāo)成本一級(jí)科目為5個(gè)，一級(jí)科目下又分為若干二級(jí)科目，共有六個(gè)級(jí)別科目。在前期過程中，設(shè)計(jì)主要思路為防水卷材3+3厚，窗地比0.28，外立面真石漆小分格縫，景觀800元/m2，在成本部?jī)?yōu)化建議下，防水卷材改為4厚，窗地比改為0.25，外立面由小分格縫改為大分格縫，景觀降為500元/m2，目標(biāo)成本由原7810元/m2降為6997元/m2，單方節(jié)約803元/m2，總成本節(jié)約1.58億。（表1、表2）

本例中，目標(biāo)成本分解合約規(guī)劃為57個(gè)，根據(jù)不同界面及施工進(jìn)度進(jìn)行劃分，目標(biāo)成本既能完整體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度所需合約數(shù)量，又可以在結(jié)算金額≤合同金額≤目標(biāo)成本（即合約規(guī)劃）的計(jì)算邏輯下，有效控制整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)體系工程成本。

4? 結(jié)語

成本控制優(yōu)化是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，是保證工程質(zhì)量和工程利潤(rùn)的重要手段，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段的成本控制管理工作，爭(zhēng)取做到在較少的投入中獲得較優(yōu)的質(zhì)量，在價(jià)格上也會(huì)有相應(yīng)調(diào)整，做好成本控制，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者的雙贏。

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