拆遷安置房公共財產(chǎn)管理與利用研究

作者簡介：王亞濤（1990-），男，江蘇豐縣人，工程師，碩士，主要研究方向：區(qū)域發(fā)展。

摘 要： 隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，我國的城市化、城鄉(xiāng)建設顯著加快，城鎮(zhèn)周邊農(nóng)民土地被征收于城市建設。城市化過程中農(nóng)民從“散居”到“集居”，從“農(nóng)民”到“市民”，農(nóng)民原有生活空間和公共財產(chǎn)的解體和再建構(gòu)。在此背景下，如何協(xié)調(diào)拆遷安置社區(qū)公共財產(chǎn)的管理與利用，提升公共財產(chǎn)的有效運營效果，是亟待社會界關(guān)注的重要實踐問題?；诖耍疚囊灾曛拊讫埵痉秴^(qū)為例，對拆遷安置房公共財產(chǎn)管理與利用的發(fā)展現(xiàn)狀與困境進行了綜合性分析，并提出了相關(guān)管理策略，以供參考。

關(guān)鍵詞： 拆遷安置房;公共財產(chǎn);管理

【中圖分類號】F230 【文獻標識碼】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.25.228

1 株洲云龍示范區(qū)拆遷安置的實踐

農(nóng)村土地征收是國家因公共利益的需要，根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，通過政府對農(nóng)村集體所有土地進行強制有償征收的行為。目前我國農(nóng)村集體土地拆遷主要參照《中華人民共和國土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》兩部法律?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定了農(nóng)村集體土地所有權(quán)的使用和補償，《城市房屋拆遷管理條例》細化了拆遷安置的原則、制度、規(guī)范和評估辦法[1]。

株洲云龍示范區(qū)位于長株潭城市群東線重點發(fā)展軸上，是株洲市未來重要的建設拓展區(qū)，是株洲市與長沙市接軌的關(guān)鍵性節(jié)點、樞紐區(qū)域，也是國務院2007年批復的長株潭城市群“兩型”社會建設綜合配套改革試驗區(qū)五大示范區(qū)之一。依據(jù)株洲市城市規(guī)劃戰(zhàn)略，加快推進“一谷三區(qū)”建設，提升城市整體水平和經(jīng)濟總量。近年來，株洲云龍示范區(qū)城市化進程加劇并呈現(xiàn)前所未有的規(guī)模，建造了大量的安置房以滿足城市快速發(fā)展的需求。為滿足“兩型社會”建設前期拆遷的需要，云龍示范區(qū)制定了《云龍示范區(qū)建設項目用地征地拆遷房屋安置暫行辦法》，形成了封閉運作、自成一體的征地拆遷安置房建設管理體制。云龍示范區(qū)管理委員會還成立了建設用地征地拆遷指揮部，對全區(qū)安置房建設與管理工作實施統(tǒng)一領(lǐng)導。目前已建、擬建安置小區(qū)共19個（其中已完成14個小區(qū)）。安置房共4413套，總建筑面積55.2萬平方米（其中已完成分配安置房2990套，建筑面積41.9545平方米）。

2 當前拆遷安置小區(qū)存在的管理難題

2.1 業(yè)主物業(yè)服務意識淡薄

安置小區(qū)業(yè)主拆遷前多以獨門獨院的方式居住。入住安置小區(qū)后，業(yè)主沒有物業(yè)管理的概念，也為形成物業(yè)管理費的認識，客觀存在安置房小區(qū)物業(yè)服務繳費率非常低，服務費欠繳率居高不下的問題。當前所有安置小區(qū)每年物業(yè)管理費仍由示范區(qū)安置辦支出，儼然已成政府一項沉重財務負擔，長此以往，安置小區(qū)的物業(yè)管理將難以為繼。

2.2 安置房的質(zhì)量問題初顯

隨著城鄉(xiāng)現(xiàn)代化建設的快速發(fā)展，集體土地拆遷量的驟增。拆遷安置房建設具有規(guī)模大、工期緊、社會關(guān)注度高、協(xié)調(diào)關(guān)系龐雜等特點，且過渡費通常會隨著安置房的建設周期延長而呈上升趨勢，為減少這部分費用開支，也會要求代建單位將安置房的建設工期盡量縮短，從而拆遷安置房難免出現(xiàn)各種質(zhì)量問題[2]。

云龍示范區(qū)早期安置小區(qū)已運營數(shù)年，部分小區(qū)已過工程質(zhì)量保質(zhì)期，經(jīng)常出現(xiàn)管道滲漏、墻皮脫落、門窗破碎、房屋的隔熱保溫功能極差等問題。政府還未出臺《安置房專項維修資金管理辦法》，對安置房存在的質(zhì)量問題，仍有政府財政支出。隨著時間的推移及安置房的全面投入使用，政府承擔的經(jīng)濟損失、社會成本、行政成本急劇增大。

2.3 業(yè)主公共意識淡薄

業(yè)主大部分是安置小區(qū)附近原住農(nóng)民，由村民向市民的角色轉(zhuǎn)換過程中小農(nóng)意識仍普遍存在。對公共環(huán)境保護意識薄弱，公共衛(wèi)生意識欠缺。比如個別業(yè)主隨意破壞小區(qū)綠化、園藝，破壞綠化用地，開墾成菜地，方便自己種植農(nóng)副產(chǎn)品;違章搭建屢禁不止、生活習慣與現(xiàn)代管理理念間的差異，隨意在安置小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)雞鴨、養(yǎng)狗等現(xiàn)象時有出現(xiàn);車輛隨意停放，造成車輛停放秩序的混亂等。維護小區(qū)規(guī)劃，維護小區(qū)及附屬公共設施設備成為難題[3]。

2.4 商業(yè)門面被占嚴重私人侵占

小區(qū)居住與商業(yè)功能并存，云龍示范區(qū)政府在安置小區(qū)規(guī)劃建設時為每個小區(qū)都設計了配套的商業(yè)門面公共服務設施，用以方面業(yè)主家庭生活的需要。安置小區(qū)由建設單位建設，現(xiàn)由施工單位代管。已建安置小區(qū)門面共796間，建筑面積4.8162萬平方米，目前被私人侵占門面百余間。

2.5 居民歸屬感缺失

農(nóng)民搬進拆遷小區(qū)后，失去了原有的土地。由于自身文化水平低、缺乏勞動技能，他們大多無業(yè)或者從事著“低下”的工作，導致自信心逐漸降低。拆遷居民原來生活的村落空間開闊，空間的特征性、認知性強;而現(xiàn)在的小區(qū)封閉性強，總體布局呆板、千篇一律。拆遷安置時，居民大多都是通過“搶占”來確定居住單元和樓層，鄰居的社會關(guān)系不明了，以往的勞作關(guān)系不復存在。由血緣、地緣建立的人際關(guān)系網(wǎng)絡迅速瓦解、斷裂。拆遷居民“市民化”程度低、進程慢，造成無法適應新生活，感覺不到歸屬感[4]。

3 拆遷安置房公共財產(chǎn)管理與利用的對策

3.1 加大宣傳力度，做足安置小區(qū)居民“市民化”教育

失地農(nóng)民，首先要解決的是就業(yè)問題，建議政府幫助他們掌握必要的工作技能，并及時提供就業(yè)信息。只有擁有了一份穩(wěn)定的工作，他們才能安居樂業(yè)。

安置社區(qū)、物業(yè)服務公司多向廣大業(yè)主進行政策宣傳。講解從村民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?、獨居轉(zhuǎn)變?yōu)槿壕拥牟煌麄鲗圩o小區(qū)環(huán)境，配合管理工作、執(zhí)行工作的相關(guān)知識、公共性產(chǎn)權(quán)以及維護公共利益的重要性。鼓勵業(yè)主自覺在規(guī)定時間繳納物業(yè)管理費，避免糾紛問題出現(xiàn)。

3.2 建議制定《云龍示范區(qū)安置房專項維修資金管理辦法》

制定出臺《云龍示范區(qū)安置房專項維修資金管理辦法》。集體土地上動遷的安置房業(yè)主轉(zhuǎn)讓安置房時，買房人要按規(guī)定標準交存專項維修資金;其他安置房逐步歸集專項維修資金，否則將不予產(chǎn)權(quán)登記。

3.3 創(chuàng)建安置小區(qū)自我管理長效機制

建議政府的相關(guān)部門加大對拆遷安置小區(qū)公共財產(chǎn)管理工作的支持和領(lǐng)導，對商業(yè)門面的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)進行確權(quán)，清除侵占人員。建議由政府出資將商業(yè)門面產(chǎn)權(quán)劃歸業(yè)主委員會，由業(yè)主集體對門面租賃收入進行支配，如集體物業(yè)、集體投資、小區(qū)規(guī)劃等。從而形成安置小區(qū)自我管理的長效機制，減輕政府對安置小區(qū)的財政支出。

3.4 注重小區(qū)環(huán)境建設、重構(gòu)居民社區(qū)文化

拆遷安置小區(qū)的多數(shù)居民在拆遷前都居住臨近的村落，對以前建筑“符號”或“元素”認知感、對鄰里交往的愿望十分強烈。在安置小區(qū)環(huán)境建設中，將可以村民重拾舊憶的重要符號（如原有雕塑、觀景亭、植物等），搬移到安置小區(qū)中來。加強社區(qū)文化建設，社區(qū)管委會應充分發(fā)揮自身職能，多舉辦一些公共活動，這些公共活動應以拆遷村民的愛好、興趣為切入點，結(jié)合原村落的鄉(xiāng)土文化，從而增加村民參與交往的機會，創(chuàng)造多樣化的交往空間，減少他們的孤獨感和恐懼感，促進他們主動結(jié)交新朋友，新的人際關(guān)系就可以得以建立，增加他們對社區(qū)的認同感和歸屬感。

4 結(jié)語

綜上所述，拆遷安置問題是我國城鎮(zhèn)化進程中的一個重要問題，它涉及到大量的人口遷移，因而產(chǎn)生相應的政治、經(jīng)濟、文化、社會新挑戰(zhàn)，這一過程我們無法避免且必須積極面對。妥善處理拆遷安置問題絕不是一個一蹴而就的事情，只有政府、開發(fā)商和拆遷戶等社會各界共同努力維護好拆遷安置小區(qū)居民的合法權(quán)益，增強拆遷安置小區(qū)居民的歸屬感，保證拆遷安置房的建設和管理落到實處，才能真正做到為人民服務。

參考文獻

[1] 上海交通大學城市科學研究院，北京交通大學中國城市研究中心.《2016～2020中國城鎮(zhèn)化率增長預測報告》[R].北京：北京交通大學中國城市研究中心，2016.

[2] 盛佳，城鎮(zhèn)化進程中的拆遷安置現(xiàn)狀及問題研究—以蘇州市婁葑鎮(zhèn)為例[J]，淮南職業(yè)技術(shù)學院學報，2017年第2期第17卷（總第74期）：60-63.

[3] 韓俊麗.基于農(nóng)村社區(qū)化的現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展模式研究[J]，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，2016（02）：140-140.

[4] 唐小鳳.快速推動新型城鎮(zhèn)化過程中失地農(nóng)民生活滿意度硏究——以重慶市巴南區(qū)為例[J].經(jīng)濟研究導刊，2015（26）：73-74.