修建性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)規(guī)劃條件反向設(shè)定的創(chuàng)新型實(shí)踐探討

田曉晴

摘? ? 要：規(guī)劃條件是用地開發(fā)建設(shè)和管控的依據(jù)，由于法定控規(guī)控制要求由上而下制定，容易造成開發(fā)用地規(guī)劃條件缺失，或按規(guī)劃條件開發(fā)不滿足實(shí)際需求的情況，具體土地開發(fā)管控還存在一定漏洞。文章基于黃山自在谷的實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，以項(xiàng)目的概念修規(guī)方案為依據(jù)，對(duì)關(guān)系城市用地出讓的法定控規(guī)規(guī)劃條件，內(nèi)部細(xì)分地塊開發(fā)要求的具體管控措施以規(guī)劃條件的形式提出了建議，對(duì)法定規(guī)劃條件做出了更細(xì)致的核定補(bǔ)充，有效保障了未來黃山自在谷地區(qū)整體空間環(huán)境的精細(xì)化、精準(zhǔn)化及品質(zhì)化管控。

關(guān)鍵詞：自在谷;修建性詳細(xì)規(guī)劃;規(guī)劃條件;精細(xì)化

1? 前言

規(guī)劃編制體系中，修建性詳細(xì)規(guī)劃需要研究規(guī)劃條件，并將其在空間設(shè)計(jì)中進(jìn)行落實(shí)。但實(shí)際中，修規(guī)依據(jù)的規(guī)劃條件往往具有不確定性，一種是現(xiàn)有規(guī)劃條件無法滿足實(shí)際建設(shè)需求，另一種則是由下而上的必要建設(shè)任務(wù)因缺失規(guī)劃條件對(duì)用地的管控指導(dǎo)而無法正常進(jìn)行。本文以黃山自在谷控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)劃條件的確定為例，在用地缺少上位規(guī)劃條件管控的情況下，如何依托修規(guī)反射的建設(shè)開發(fā)要求，核定反補(bǔ)控規(guī)規(guī)劃條件展開具體闡述。

2? 項(xiàng)目緣起

基地位于安徽黃山黟縣西遞鎮(zhèn)西坑村，項(xiàng)目概念設(shè)想源于對(duì)景區(qū)未來可持續(xù)建設(shè)開發(fā)的考慮，基于基地原生環(huán)境，經(jīng)過多年與當(dāng)?shù)卣鞍傩战涣?，與眾多各行各界精英人士對(duì)現(xiàn)場(chǎng)考察、體驗(yàn)，權(quán)衡政府、開發(fā)商、使用者各方利益后綜合形成，旨在依托景區(qū)山水環(huán)境，建設(shè)一個(gè)在滿足規(guī)范基礎(chǔ)上的“設(shè)計(jì)自在、建造自在、使用自在”的高度自由發(fā)展區(qū)。

3? 規(guī)劃條件缺失下基于實(shí)際建設(shè)想法提出修規(guī)設(shè)計(jì)構(gòu)思

項(xiàng)目所在地在《黟縣西遞鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2014～2030）》中確定為旅游景點(diǎn)用地，但在其所屬的潭口村中心村的建設(shè)規(guī)劃中，并未將其納入村鎮(zhèn)建設(shè)用地范疇，上位規(guī)劃條件缺失使得對(duì)該用地的開發(fā)建設(shè)管理處于盲區(qū)，如何與自然環(huán)境為伍，合理合法有效的實(shí)現(xiàn)初期概念設(shè)想，是項(xiàng)目運(yùn)作考慮的重點(diǎn)問題。

3.1? 基地自然環(huán)境的設(shè)計(jì)構(gòu)思

（1）增加水量，使水景更具觀賞性。針對(duì)現(xiàn)狀河道條件，設(shè)計(jì)谷外河道增設(shè)6個(gè)壩以抬升水位;谷內(nèi)加寬河道，改部分農(nóng)田為水塘，引水入塘，形成“上塘、中塘、下塘”水體空間。

（2）保護(hù)原生態(tài)環(huán)境。設(shè)計(jì)提出保護(hù)谷內(nèi)外用地兩側(cè)山體天然植被，僅在重要景觀節(jié)點(diǎn)處種植顏色艷麗植物，以起到交通指引作用，對(duì)谷內(nèi)現(xiàn)狀大部分農(nóng)田予以保留，形成特色耕地景觀。

3.2? 基于實(shí)際開發(fā)提出的交通構(gòu)思

設(shè)計(jì)方案結(jié)合最初打造“自由谷”的概念構(gòu)想，提出對(duì)外交通依靠南側(cè)鄉(xiāng)道與外界聯(lián)系，內(nèi)部交通采用單邊車道、棧道、綠色交通解決，內(nèi)外交通相互隔離的交通構(gòu)想。

3.3? 實(shí)現(xiàn)“自在谷”概念設(shè)想的建筑布局思路

對(duì)原有建筑及布局方式保護(hù)并加以重新利用。設(shè)計(jì)方案提出對(duì)老房子進(jìn)行保留，分別邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師對(duì)其內(nèi)部裝潢及水暖電設(shè)施進(jìn)行改造的設(shè)想，以形成谷內(nèi)特有建筑風(fēng)貌。谷外則貫穿“自在谷”建設(shè)理念，將“自在”概念應(yīng)用于建筑布局中，提出“以25m×25m”的正方形地塊（625m2）有序組合排列形成整體布局，各地塊內(nèi)部在強(qiáng)調(diào)與自然互融的基礎(chǔ)上，按自由開發(fā)設(shè)想進(jìn)行了街巷式低層多元化設(shè)計(jì)布局，其中基地內(nèi)部車行道寬度為6m，人行道寬度4m，地塊之間自然形成的街巷寬2米。

4? 修規(guī)對(duì)規(guī)劃條件的創(chuàng)新型反補(bǔ)

4.1? 地塊邊界及用地性質(zhì)的創(chuàng)新型核定反補(bǔ)

本次控規(guī)創(chuàng)新性的提出將傳統(tǒng)定義中的城市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地細(xì)分為建造用地、公共用地兩大類（其中，建造用地特指建筑建造用地，公共用地則指建筑建造用地之間的公共空間用地），以滿足未來實(shí)際開發(fā)的不確定需求。同時(shí)建議谷內(nèi)外建造用地的相鄰基本單元可進(jìn)行合并開發(fā)，但要求合并開發(fā)時(shí)優(yōu)先考慮同類功能的項(xiàng)目，但其用地構(gòu)成、開發(fā)規(guī)模、設(shè)施配套等硬性指標(biāo)都必須符合涉及的用地控制圖則中所規(guī)定的基本要求。

4.2? 開發(fā)強(qiáng)度的創(chuàng)新型控制

（1）容積率的控制。規(guī)劃將谷內(nèi)及谷外新建建筑地塊容積率控制在1.2，出讓建設(shè)用地內(nèi)部的建造用地則根據(jù)谷內(nèi)、谷外各自建造用地情況分別進(jìn)行控制，谷內(nèi)建造用地容積率控制在1.2，谷外建造用地容積率控制在2.2，以滿足谷內(nèi)、谷內(nèi)細(xì)部用地的開發(fā)需求（見表1）。

（2）建筑密度、建筑控制高度的控制?？匾?guī)建議在自在谷基地總體層面對(duì)建筑密度進(jìn)行控制，即在滿足容積率為1.2的情況下，建筑層數(shù)選取平均層數(shù)為2～3層，建筑密度控制在40%～60%，內(nèi)部各地塊建造用地的建筑密度參考總體建筑密度進(jìn)行控制。在建筑密度及容積率的相應(yīng)控制指標(biāo)基礎(chǔ)上，規(guī)劃提出本項(xiàng)目建筑高度控制在20m以內(nèi)。

4.3? 建筑規(guī)劃退界的創(chuàng)新型控制模式

建筑規(guī)劃控制主要包括建筑間距控制、建筑退讓道路紅線距離控制、建筑退讓用地紅線距離控制三部分內(nèi)容。對(duì)自在谷用地而言，由于基地用地性質(zhì)按城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，內(nèi)部開發(fā)多為商業(yè)類建筑，本著節(jié)約用地及保證建筑使用安全性的原則，在控規(guī)規(guī)劃條件反補(bǔ)核定中，規(guī)劃將建筑間距需滿足商業(yè)建筑消防間距（不得小于6m）作為基本要求進(jìn)行控制，以此來確定建筑規(guī)劃控制三部分內(nèi)容的控制指標(biāo)。

（1）針對(duì)建筑間距指標(biāo)，規(guī)劃依據(jù)概念修規(guī)設(shè)計(jì)方案，對(duì)基地內(nèi)建筑分為保留及新建兩類進(jìn)行控制。保留類建筑指谷內(nèi)老民居，其原有建筑肌理，也即建筑間距維持原狀保持不變;新建建筑指基地內(nèi)所有新造建筑，規(guī)劃采用商業(yè)建筑消防間距進(jìn)行控制，即不得小于6m。

（2）根據(jù)設(shè)計(jì)方案，控規(guī)提出將建筑退讓紅線距離控制為四類：一類為用地相鄰為2米巷道時(shí)，規(guī)劃建議建筑退用地紅線不小于2m; 二類為用地相鄰為4m巷道時(shí)，規(guī)劃建議建筑退用地紅線不小于1m; 三類為用地相鄰為6m巷道時(shí)，規(guī)劃建議建筑可貼用地邊界建設(shè); 四類為相鄰地塊無巷道分割時(shí)，規(guī)劃建議建筑退用地紅線不小于3m。

5? 結(jié)語

本次探索基于實(shí)際項(xiàng)目提出了具體的控規(guī)管控措施，但其具體實(shí)施還需要進(jìn)一步推進(jìn)，其中地塊出讓后，如何才能實(shí)現(xiàn)策劃產(chǎn)業(yè)與多業(yè)主介入細(xì)部用地開發(fā)，以及細(xì)部地塊容積率是否因開發(fā)需要可以轉(zhuǎn)讓等問題都非常復(fù)雜，還需要在具體項(xiàng)目操作中詳細(xì)摸索了解，依靠修規(guī)方案對(duì)用地開發(fā)提出細(xì)部管控，彌補(bǔ)傳統(tǒng)控規(guī)對(duì)用地大而空的管控措施還需長(zhǎng)期關(guān)注和實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)：

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