房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程控制與管理解析

李懷亮

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展，目前仍是我國的重點行業(yè)，在帶動社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷“黃金”“白銀”時代之后，目前競爭愈演愈烈，進入微利時代，成本控制成為主流地產(chǎn)的重點工作，更加重視成本全過程控制管理。確保在各項工作的開展中，滿足項目品質(zhì)進度質(zhì)量前提下，節(jié)約更多成本，創(chuàng)造更多經(jīng)濟效益。所以，本文將針對房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程控制與管理相應(yīng)內(nèi)容進行探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程控制管理概述

1.主要內(nèi)涵

在房地產(chǎn)的發(fā)展中，開發(fā)成本占總開發(fā)成本80%之多，其中除土地費外的前期費、配套費、建安費等占開發(fā)成本約50%，是成本管理的重點工作，通過全過程成本控制管理工作的展開，能夠?qū)⒊杀究刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。成本管理須前置，在項目方案、設(shè)計階段，對項目成本前置管理，通過企業(yè)積累數(shù)據(jù)庫、外部同類項目對標(biāo)，對項目開發(fā)成本進行估算，通過與企業(yè)實際發(fā)展情況與項目情況的有機結(jié)合，不斷完成企業(yè)自身的成本控制目標(biāo)。在成本全過程控制管理工作開展中，對項目中的隱藏環(huán)節(jié)要有正確認識與了解，這樣才能實現(xiàn)對各環(huán)節(jié)施工以及成本的有效控制，為房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2.重要作用

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，土地出讓金投入、工程建設(shè)費用投入、融資成本、管理費等投入等；屬于高投入、精管理的行業(yè)；如果在這一過程中，出現(xiàn)投入不合理，或者規(guī)劃不合理情況，那么會造成嚴(yán)重成本浪費問題，同時制約房地產(chǎn)企業(yè)自身的更好發(fā)展。為在最大程度上避免此類情況出現(xiàn)，要及時做好成本全過程控制管理工作。通過成本造價全過程控制管理工作的落實，能夠及時發(fā)現(xiàn)在成本花費中存在的問題。針對問題給出相應(yīng)調(diào)整措施與解決措施，將成本花費控制在合理范圍內(nèi)，避免浪費情況出現(xiàn)。通過該種方式可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟效益與社會效益，增強房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的競爭地位。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程控制管理中的注意事項

在實際房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程控制管理工作開展中，要注意以下幾點問題：

1.對于房地產(chǎn)工程建設(shè)中不同環(huán)節(jié)的資金使用要有正確認識，這樣才能更好落實成本造價全過程控制管理工作，確保成本的合理性，實現(xiàn)地產(chǎn)項目開發(fā)的有效控制。在項目施工開展之前，要安排專業(yè)工作人員做好市場調(diào)查與分析工作，明確市場行情、政府收費標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)壟斷情況、原材料價格情況、設(shè)備情況以及施工人員情況等。

2.無論是在房地產(chǎn)工程項目開發(fā)中，還是在成本管理中，職業(yè)經(jīng)理人都發(fā)揮著不可替代的作用?；诖?，要實現(xiàn)對職業(yè)經(jīng)理人、各專業(yè)執(zhí)行人員的合理配置，發(fā)揮人自身的專業(yè)特長，實現(xiàn)各項工作的有序進行。

三、房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理措施

1.加強設(shè)計階段成本控制

方案、設(shè)計階段決定了項目70%～80%的成本水平，設(shè)計階段成本可控則開發(fā)成本可控，而目前的房地產(chǎn)成本管理，也由之前的核算型、成本控制性逐漸向價值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變；故是成本管理的重點；確保房地產(chǎn)項目設(shè)計的科學(xué)性與合理性，可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省更多成本，避免浪費情況產(chǎn)生。在設(shè)計工作開展過程中，營銷、成本、工程人員提前介入，明確項目開發(fā)定位，成本人員主動進行成本前置策劃、創(chuàng)造項目價值；通過確定項目的配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、明確設(shè)計限額，確定項目整體打造標(biāo)準(zhǔn)，并匹配合理的成本，確保設(shè)計將來打造的產(chǎn)品與成本適配，確定成本限額，在該階段，通過成本人員主動的成本前置管理，在方案設(shè)計階段即確定了項目的成本估算指標(biāo)，在后續(xù)項目開發(fā)建設(shè)中，通過設(shè)計優(yōu)化、招標(biāo)、施工管理，最終確保成本可控。

圖1 設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟關(guān)系示意圖

2.加強工程招投標(biāo)階段成本控制

房地產(chǎn)工程項目招投標(biāo)，對于后續(xù)工程施工工作的展開，以及成本造價控制而言具有重要作用。因此，對于工程招投標(biāo)階段的成本控制，要給予更多關(guān)注與重視。目前規(guī)模性房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了大宗材料集中采購、施工單位戰(zhàn)略合作等方式進行主動的成本控制；房地產(chǎn)企業(yè)通過招投標(biāo)的方式，促使各個企業(yè)之間的競爭，無論是在降低工程造價成本，還是在保證施工質(zhì)量，減少施工工期中都有著重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于施工單位的選擇要給予更多重視與關(guān)注，因為施工單位的能力，會對施工質(zhì)量以及工程造價控制產(chǎn)生直接影響?；诖?，在實際招投標(biāo)工作開展中，就要做好施工單位調(diào)查工作，明確施工單位實際技術(shù)裝備情況、資金實力情況、信譽情況以及建設(shè)業(yè)績情況等。對于近期建設(shè)業(yè)績、建設(shè)項目相似的施工單位要進行優(yōu)先考慮，在房地產(chǎn)工程項目中要有著豐富的經(jīng)驗。在大型的房地產(chǎn)工程項目中，會包含許多分項目工程，對于分項目工程可以采取分包方式。

圖2 工程招投標(biāo)基本流程示意圖

3.加強施工階段成本控制

對于施工階段的成本影響，雖然只占開發(fā)成本3%～5%，但通過減少變更、簽證，能夠降低無效成本對項目帶來的損失，所以仍需要給予更多重視。在實際施工階段成本造價控制中，要注意以下幾點問題：（1）在實際建設(shè)項目施工過程中，會受到不同因素影響，比如，環(huán)境因素影響、人為因素影響等，使得前期設(shè)計規(guī)劃內(nèi)容，要結(jié)合實際情況做出調(diào)整發(fā)生設(shè)計變更。此類調(diào)整工作，要盡量在施工階段的初期進行，這樣才能將對工程造價的影響降到最低。為實現(xiàn)這一目的，設(shè)計人員、監(jiān)理人員與工程部門之間要及時做好溝通與交流，從而實現(xiàn)施工調(diào)整與成本投入預(yù)算調(diào)整的同步進行。（2）現(xiàn)場簽證是房地產(chǎn)工程項目施工中的一項重點內(nèi)容，現(xiàn)場簽證主要是指，在實際施工工作開展中，由于受到不確定因素影響，使得施工總量與施工中所使用的原材質(zhì)出現(xiàn)價格差，對價格差書面調(diào)控的書面依據(jù)。在這一過程中會出現(xiàn)價格變動，價格變動會造成成本變動。因此，在施工階段的成本管理中，要加強對現(xiàn)場簽證的控制。如果需要進行現(xiàn)場簽證，那么要設(shè)置相應(yīng)的現(xiàn)場簽證會前評審流程，在簽證會審工作開展中，簽證人員以及審計人員等都需要參與到其中，使得現(xiàn)場簽證的合理性與科學(xué)性得到保障。對于現(xiàn)場簽證中的費用，特別是相對較為隱蔽的工作簽證，需要造價工程師以及監(jiān)管工程師，能夠做好同步隱藏操作。確保在經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)后，才能開展后續(xù)施工工作。

四、結(jié)語

綜上所述，成本全過程控制與管理工作的展開，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭進入白熱化階段的今天，對于房地產(chǎn)企業(yè)盈利發(fā)揮更重要的作業(yè)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)項目前期投策、方案規(guī)劃、施工中，要具備全員、全過程、全周期的成本管理意識，逐步提高成本從業(yè)人員主動管理成本的意識和水平，提高企業(yè)全員成本管理水平，有力推進企業(yè)成本與產(chǎn)品匹配，合理降低成本，為企業(yè)生存、發(fā)展、壯大貢獻成本人員的力量。