關(guān)于保障房開發(fā)企業(yè)成本管理與效益評價的探討

趙尚玲

摘要：我國政府近年來先后出臺了一系列政策和措施抑制房價的快速上漲，如：限購限貸、土地拍賣出讓、大面積開發(fā)保障房、稅收調(diào)整供給控制政策等，這些措施和政策的出臺使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭愈演愈烈，一部分房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力不斷下降。對于保障性住房開發(fā)企業(yè)而言，在國家各項政策的指引下，一方面要顧及自身的良性循環(huán)與發(fā)展，另一方面還要提升企業(yè)的綜合盈利能力，并真正從根本上解決中低收入人群住房難的問題。因此，這就要求保障房開發(fā)企業(yè)必須高度關(guān)注成本管理，并同時兼顧社會效益。本文將就保障房開發(fā)企業(yè)成本管理與社會效益評價等相關(guān)方面的問題進(jìn)行探討，為促進(jìn)保障房開發(fā)企業(yè)完善其項目規(guī)劃和建設(shè)、增加其社會責(zé)任、提升社會環(huán)境的適應(yīng)性奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：保障性住房，成本管理，社會效益，經(jīng)濟效益

1.引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，具有高投資率、高風(fēng)險、較長的上下游產(chǎn)業(yè)鏈、建設(shè)周期長、使用周期長的行業(yè)特征，由于受各方面因素的影響，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈演愈烈，如：開發(fā)技術(shù)、人口數(shù)量、市場經(jīng)濟政策和環(huán)境、政治因素、土地資源等。我國從2014年開始為了能夠全面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)與發(fā)展，對該行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，并先后出臺了一系列措施，這在很大程度上使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭更加激烈。保障房工程是一項惠民工程，保障房開發(fā)企業(yè)成本的高低將直接關(guān)系到財政資金的投入、廣大人民群眾的切身利益。保障房開發(fā)企業(yè)做好保障房項目的成本控制能夠及時發(fā)現(xiàn)在項目建設(shè)中的投資風(fēng)險、及時采取相應(yīng)的糾正措施，確保項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.保障房分類及成本特點

可以將保障性住房根據(jù)不同的性質(zhì)劃分為：經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房、兩限商品房、定制安置房不同的類型。

2.1取得土地的途徑不同使得土地的成本構(gòu)成出現(xiàn)差異

我國普通的商品住宅主要是通過出讓土地的方式來獲取，一般而言，土地費用所占的比例在商品住宅的總成本中達(dá)到30%～50%，并且隨著土地價格的不斷上漲而呈現(xiàn)出不斷攀升的趨勢。對于保障房國家并不收取土地出讓金，只需要保障房開發(fā)企業(yè)支付土地征用費、拆遷補償費就可以獲得。

2.2國家對保障房提供了相應(yīng)的財稅優(yōu)惠政策

早在2008年3月3日我國財務(wù)部和稅務(wù)部就共同聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)通知，通知中對保障性住房的稅收優(yōu)惠政策作出了明確規(guī)定，并進(jìn)一步指示：在未來國家將在促進(jìn)廉租房、經(jīng)濟適用房、租賃住房、定向安置房等方面的健康發(fā)展加大稅收優(yōu)惠政策的力度。如：免征保障房開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅等。

2.3保障房利潤較低

一般而言我國普通商品房的利潤保持在15%～30%之間，高檔商品房的利潤更高，有的甚至達(dá)到45%左右。保障房開發(fā)建設(shè)國家給予了政策支持并明確規(guī)定保障房的利潤率不得超過項目投資直接費用的3%。由于保障房開發(fā)建設(shè)項目受政府及相關(guān)政策的約束，使得保障房的利潤較低，政府來確定房價，不能通過市場買賣對成本支出進(jìn)行分?jǐn)偅瑥谋举|(zhì)上看屬于福利開發(fā)用房。

2.4商品房與保障性住房在銷售上的差異較為明顯

與普通的商品房開發(fā)企業(yè)存在明顯的差異，保障房開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行良好的溝通與合作后，完成保障性住房的開發(fā)和代建。房屋竣工后必須與政府部門進(jìn)行積極的溝通，以便能夠盡快回收投資款項。在與政府部門進(jìn)行溝通前，保障性住房開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房屋建設(shè)施工過程中各個階段的成本支出數(shù)據(jù)、施工的進(jìn)展情況等資料準(zhǔn)備好，這樣才能根據(jù)與政府部門簽訂的協(xié)議收回投資款項。商品房開發(fā)企業(yè)主要是通過融資貸款的方式來完成開發(fā)與建設(shè)，還處于施工階段時，商品房開發(fā)企業(yè)就根據(jù)自身的項目打造出完美的營銷方案，以此來宣傳項目的優(yōu)勢和品牌知名度，同時對樣品間進(jìn)行軟裝強化，這樣能夠促進(jìn)商品房的銷售，最終達(dá)到迅速回籠資金的目的。

3.保障房開發(fā)企業(yè)社會效益評價指標(biāo)

社會效益主要是指能夠最大限度的利用目前有限的資源來滿足社會上人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求。

3.1生產(chǎn)及管理方式的創(chuàng)新

在傳統(tǒng)的現(xiàn)澆建筑工程施工管理模式中存在著：生產(chǎn)效率低、施工周期長、安全隱患多、環(huán)保效益差等弊端，裝配式結(jié)構(gòu)體系的出現(xiàn)改變了建筑行業(yè)的生產(chǎn)方式，使得建筑行業(yè)逐漸由勞動密集型向科技密集型的方向轉(zhuǎn)變，由單間定制向批量化生產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)變，由資源粗放式管理向環(huán)境集約型管理的方向轉(zhuǎn)變。因此，生產(chǎn)及管理方式的創(chuàng)新將掀起建筑行業(yè)的一場全新的革命。

3.2技術(shù)集成的創(chuàng)新

隨著保障性住房的不斷發(fā)展，在技術(shù)方面集成了多種現(xiàn)代建筑工程科學(xué)技術(shù)和工業(yè)化生產(chǎn)方式，實現(xiàn)了對過去粗獷的、傳統(tǒng)的建造技術(shù)的精細(xì)化改造。技術(shù)的創(chuàng)新和突破是保障房建設(shè)的基本前提，這就要求保障性住房的建設(shè)應(yīng)建立新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)設(shè)計方法、施工技術(shù)和質(zhì)量控制的規(guī)范化管理。保障性住房技術(shù)創(chuàng)新在產(chǎn)業(yè)鏈上起到牽一發(fā)而動全身的重要作用，將是推動整個住房建設(shè)和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域技術(shù)進(jìn)步的最佳途徑。

3.3市場帶動力

一直以來保障房建設(shè)的特點是：建筑體量小、戶型面積小、種類單一、標(biāo)準(zhǔn)化程度較高。特別是在建筑質(zhì)量方面，由于保障性住房屬于民生改善工程，也就對建筑質(zhì)量提出了較高的要求。如果以保障性住房的建造作為切入點，這將對大規(guī)模的推行建筑行業(yè)的改造起到了市場帶動作用。

3.4社會公眾認(rèn)可度

保障房在建造過程中注重采光、采暖、通風(fēng)等滿足客戶居住的需求，特別是在裝修方面更應(yīng)該側(cè)重于用戶的感官體驗，如：衛(wèi)浴、整體式廚房裝修等能夠最大化的滿足人民群眾的要求?？蛻舻捏w驗和社會公眾的認(rèn)可度是最好的市場反應(yīng)，也是推動政府、保障房開發(fā)企業(yè)等建設(shè)主體快速發(fā)展、提高建筑市場占有率的基本保障。

3.5工人的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)

隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，加快了我國建筑產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展步伐，每年這方面相關(guān)從業(yè)人員的數(shù)量也在逐年激增。但是龐大的從業(yè)人員基數(shù)使得建筑產(chǎn)業(yè)的勞動效率整體偏低、技術(shù)含量并不高，盡快提高建筑行業(yè)工人的業(yè)務(wù)水平不僅能夠節(jié)約大量的人力資源投入、節(jié)約人工成本，還能夠有效緩解建筑現(xiàn)場施工人員勞動效率低下的弊端。

4.保障房開發(fā)成本管理中現(xiàn)狀與存在的問題實例分析——以A公司某保障房項目為例

4.1A公司保障房一期成本明細(xì)情況分析

該保障房一期項目在計劃時期與項目完工之后的真實成本之間相差了8.93% ，也就是真實支付的成本與最初預(yù)算成本相比超出了48528248元。通過對該項目預(yù)算方案的比較之后可知：在該項目中，實際超支率為8.93%，這一預(yù)期管理計劃的超支率6%明顯增加了2.93%。經(jīng)過對該項目進(jìn)行詳細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)，之所以會造成這種超支，主要是由于：項目在施工過程中出現(xiàn)了材料品質(zhì)問題、合約延期問題、安全隱患問題、不合格返工問題。由于這些問題導(dǎo)致前期的工作一度停止并重新開始，工作一度停止并重新開始，導(dǎo)致該項目在材料管理上出現(xiàn)了問題，施工所需的原材料并未及時交付，從而增加了人工成本。另外一個原因是由于對工人的安排和工程設(shè)計的時間問題使得人工成本增加。

4.2A公司保障房開發(fā)成本管理中存在的問題

通過上述分析可知：A公司保障房開發(fā)成本中存在的問題主要集中在如下幾方面：第一，成本管理工作的職責(zé)分工不到位。成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行重要環(huán)節(jié)，涵蓋了成本預(yù)算、財務(wù)管理等相關(guān)的工作。全成本管理模式要求保證性開發(fā)企業(yè)成本管理人員綜合應(yīng)變能力較強，必須擁有堅實的設(shè)計、營銷與管理、工程成本、財務(wù)管理等方面的理論知識，同時還應(yīng)該具備豐富的實踐經(jīng)驗。從整體上看目前A公司在這方面的缺陷較為明顯，財務(wù)部門被賦予了成本管理的控制權(quán)、作為主要監(jiān)督部門的經(jīng)營部門主要負(fù)責(zé)降成本的制定成本的制定，同時還要高度關(guān)注同時還要高度關(guān)注、推進(jìn)情況，并且對工程成本進(jìn)行預(yù)測。很明顯這種模式存在職能重復(fù)的現(xiàn)象。第二，目標(biāo)成本的估算還存在較大的偏差。該項目在施工過程中之所以會出現(xiàn)成本估算的偏差主要是由于：項目的申請需要時間，但是施工方并沒有進(jìn)行事前的現(xiàn)場調(diào)查和分析就設(shè)計了項目，并且希望能夠盡快完成項目的建設(shè)與施工。A公司如果能夠加強對施工時期成本的管控就不會出現(xiàn)成本大幅增加的問題。第三，保障房成本支出缺乏動態(tài)化、全過程管理。A公司只是對保障房成本支出期末與期初預(yù)算進(jìn)行差異性對比，有時這種差異性對比只是為了應(yīng)付上級的檢查要求，對于存在差異的原因并沒有進(jìn)行深度剖析，特別是在成本動態(tài)化分析上還存在欠缺。

5.加強保障房開發(fā)企業(yè)成本管理，促進(jìn)社會效益體現(xiàn)的措施

5.1加大各部門成本責(zé)任主體的落實

保障房開發(fā)企業(yè)可以通過“目標(biāo)成本責(zé)任管理體系” 的構(gòu)建切實落實各部門成本責(zé)任主體的責(zé)任。首先，應(yīng)建立健全并逐步完善成本控制制度，凡是與成本管理相關(guān)的組織都要編寫成本管理預(yù)算，并結(jié)合環(huán)境的變化及時予以修正。其次，實現(xiàn)目標(biāo)成本控制。這就要求保障房開發(fā)企業(yè)應(yīng)確定目標(biāo)成本責(zé)任的主體和具體流程，創(chuàng)建較為成熟的成本管理體系，從而推進(jìn)成本控制的高效完成。

5.2制定合理的保障房質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)

保障房質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的聲譽和政府部門的信譽，因此企業(yè)在進(jìn)行成本管控時，一方面要將成本控制在最小的范疇內(nèi)，另一方面還必須從整體上考慮工期的長短，從而保證項目建設(shè)的一致性。保障房開發(fā)企業(yè)的項目在建設(shè)中會將整個項目進(jìn)行拆分，拆分為不同的小項目、子項目，對于一些不太重要的項目，可以適當(dāng)延長工期來達(dá)到控制成本的目的。例如：保障房開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定合理的建設(shè)方案，并逐步完善建設(shè)流程。

5.3建設(shè)保障房動態(tài)成本管理機制

成本管控始終貫穿于保障房開發(fā)項目的整個過程，這就要求保障房企業(yè)必須將管理的重點轉(zhuǎn)移到動態(tài)成本的管控上，將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，科學(xué)地分析產(chǎn)生差異的原因，同時結(jié)合企業(yè)的實際尋找在成本動態(tài)化管控中存在的問題，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。例如：保障房開發(fā)企業(yè)可以明確負(fù)責(zé)動態(tài)成本管理的主體、確定動態(tài)成本管理的主要內(nèi)容、充分利用動態(tài)成本管控方式對工程成本進(jìn)行有效控制、通過現(xiàn)在信息化管理手段對動態(tài)成本的開展情況進(jìn)行回顧。

5.4提高信息管理效率

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，在大數(shù)據(jù)和信息時代很多企業(yè)已經(jīng)建設(shè)了較為成熟的信息化管理平臺，并將其運用到日常的工作中。保障房開發(fā)企業(yè)也應(yīng)推出信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)，以此來保證成本管理的數(shù)據(jù)化和網(wǎng)絡(luò)化。在這方面，萬科企業(yè)與金蝶軟件有限公司進(jìn)行了首次合作，并結(jié)合萬科企業(yè)的實際共同創(chuàng)建了成本管控系統(tǒng)，通過科學(xué)的成本管理方法和模式促進(jìn)老萬科企業(yè)成本管理效率的提升，實現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。

6.結(jié)語

綜上所述，保障性住房建設(shè)是造福廣大人民群眾、促進(jìn)我國和諧社會穩(wěn)定的一項極為重要的惠民工程。因此，保障房開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強成本管理與社會效益、經(jīng)濟效益的評價與融合，加大對保障住房不同環(huán)節(jié)成本的動態(tài)化管控，一方面降低成本，另一方面必須把控好房屋的質(zhì)量，這樣才能為廣大人民群眾提供更好、更多的人性化居住條件，在共建和諧而穩(wěn)定的社會環(huán)境奠定基礎(chǔ)。

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