房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略探究

雷雨星

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，近些年來(lái)一些房企為了謀求更為迅速的發(fā)展，所以展開(kāi)了積極的投融資活動(dòng)。本文主要分析房企投融資活動(dòng)的價(jià)值，然后針對(duì)房企在開(kāi)展該類(lèi)行為時(shí)存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);投融資;策略

近些年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，以及居民生活水平的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了高速發(fā)展期，甚至已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)更為迅速地發(fā)展、把握行業(yè)的機(jī)遇，所以展開(kāi)了一系列的投融資活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)投融資活動(dòng)的開(kāi)展，不僅有利擴(kuò)大自身的資本實(shí)力，同時(shí)也有利于分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更為穩(wěn)健的發(fā)展效果。但是客觀上來(lái)看，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在具體的投融資工作開(kāi)展過(guò)程中，還存在著諸多的不足。這不僅無(wú)助于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，甚至還會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)埋下金融隱患。

本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)投融資行為的價(jià)值，然后針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所存在著的客觀不足，提出相應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策。借助于本文的分析，既可以讓房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到投融資活動(dòng)對(duì)于自身發(fā)展的價(jià)值，同時(shí)也可以為房地產(chǎn)企業(yè)的投融資活動(dòng)提供一定的實(shí)踐參考價(jià)值。

1.房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動(dòng)的內(nèi)涵和價(jià)值

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在享受市場(chǎng)發(fā)展紅利的同時(shí)，也面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而為了能夠有效緩解自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)了積極的投融資活動(dòng)。下文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動(dòng)的內(nèi)涵和價(jià)值。

1.1房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動(dòng)的內(nèi)涵

投融資是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的兩種形式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是企業(yè)的融資行為以及企業(yè)的投資行為。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為是指企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，面向企業(yè)內(nèi)部以及全社會(huì)募集資金的過(guò)程。企業(yè)融資包括內(nèi)源融資和外源融資兩種形式。企業(yè)的內(nèi)源融資主要是由留存收益和折舊構(gòu)成，外源融資則是指企業(yè)向企業(yè)之外的社會(huì)各界進(jìn)行全面、廣泛的融資活動(dòng)。

房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為是指企業(yè)將自身的資產(chǎn)投入到相關(guān)領(lǐng)域，并且自愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，然后享受合法的收益的過(guò)程。房地產(chǎn)就企業(yè)的投資行為也可分為直接性投資和間接性投資兩類(lèi)。其中，直接性投資是指企業(yè)把資金投放于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，從而獲得更多的收益。而間接性投資則是指企業(yè)把自己的閑散資金用以購(gòu)買(mǎi)股票證券等等，從而實(shí)現(xiàn)更多的收益回報(bào)。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動(dòng)的價(jià)值

在當(dāng)前的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)更為理想化的發(fā)展效果，尤其是為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的不斷擴(kuò)大，所以展開(kāi)了一系列的投融資活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)投融資活動(dòng)具備以下幾個(gè)方面的價(jià)值：

第一，借助于靈活而廣泛的融資活動(dòng)的開(kāi)展，能夠給緩解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金困境。房地產(chǎn)企業(yè)要想占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，就必須不斷地進(jìn)行規(guī)模上的擴(kuò)張。而房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，離不開(kāi)資金的支持。房地產(chǎn)企業(yè)借助于靈活的融資活動(dòng)的開(kāi)展，可以為企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張?zhí)峁└嘀Α?/p>

第二，房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)靈活的投資行動(dòng)，也有利于夯實(shí)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，以及幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更為多元化的收入。房地產(chǎn)企業(yè)積極地進(jìn)行對(duì)內(nèi)投資，能夠擴(kuò)大產(chǎn)能，產(chǎn)生更大的發(fā)展效益;而房地產(chǎn)企業(yè)積極進(jìn)行對(duì)外投資，也可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為多元化的收益，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更為穩(wěn)健的發(fā)展效果。

2.房地產(chǎn)企業(yè)投融資現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了開(kāi)展投融資活動(dòng)的價(jià)值，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在展開(kāi)投融資活動(dòng)的過(guò)程中，還存在著一系列的不足，這主要可以概括為以下幾個(gè)方面：

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的融資不足

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，首先應(yīng)該解決自身的融資困難。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中還存在明顯不足：

首先，融資渠道較為狹窄，造成了融資能力非常有限。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在融資以緩解自己的燃眉之急的時(shí)候，往往只是依賴(lài)貸款渠道或者上市融資的渠道。但是無(wú)論是貸款還是上市融資，都存在著客觀的高門(mén)檻情況，如一旦無(wú)法達(dá)標(biāo)，就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的情況，在這種背景下，企業(yè)的發(fā)展也就容易陷入困境。

其次，企業(yè)存在著融資回報(bào)率較低的情況。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)更為理想化的融資目的，就需要給予投資人以相應(yīng)的投資利潤(rùn)回報(bào)。但是，近些年來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然實(shí)現(xiàn)了快速的發(fā)展，而其利潤(rùn)率相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，因此無(wú)法拿出更多的利潤(rùn)回報(bào)投資者，這就在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的投資不足

目前，房地產(chǎn)企業(yè)也展開(kāi)了積極的投資行為，但是從客觀上來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)還存在著一系列的投資不足情況，這主要可以概括為以下幾個(gè)方面：

第一，一些房地產(chǎn)企業(yè)的投資缺乏科學(xué)化的決策。對(duì)于企業(yè)而言，要想實(shí)現(xiàn)更為理想化的投資效果，就必須進(jìn)行充分的科學(xué)決策。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)決策的能力，從而造成了投資的盲目現(xiàn)象，這就極其容易造成投資風(fēng)險(xiǎn)。

第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)的投資缺乏戰(zhàn)略意識(shí)。對(duì)于一家企業(yè)而言，其投資行為不僅僅是希望能夠獲得更大的回報(bào)，同時(shí)也是希望能夠完成自身的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，還存在著戰(zhàn)略意識(shí)不足的情況，這也就造成了企業(yè)投資混亂無(wú)序的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資行為的對(duì)策建議

針對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中所存在著的不足，本文認(rèn)為企業(yè)未來(lái)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行著力優(yōu)化：

3.1房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

3.1.1積極加快推行企業(yè)上市債券融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直都希望未來(lái)能通過(guò)發(fā)行上市債券融資方式來(lái)快速籌集充足的市場(chǎng)資金用以擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增強(qiáng)自身實(shí)力。上市直接融資被市場(chǎng)普遍認(rèn)為不僅是最有效和最理想的直接融資方式，同樣它也具有融資成本低、分散和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的三大特點(diǎn)，但由于對(duì)上市直接融資企業(yè)條件高、審批嚴(yán)，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)前期無(wú)法成功上市。針對(duì)當(dāng)前中小房地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)債難、發(fā)債貴的問(wèn)題，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳近日對(duì)外聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)中小企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)中小企業(yè)要進(jìn)一步健全和完善房地產(chǎn)債券的發(fā)行激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施市場(chǎng)化的民營(yíng)企業(yè)首發(fā)上市債券股權(quán)融資支持管理工具，采取中小企業(yè)出售債券或者緩釋債券股權(quán)憑證、提供信用憑證或者增進(jìn)股權(quán)融資服務(wù)等多種股權(quán)融資方式，滿(mǎn)足那些經(jīng)營(yíng)正常、暫時(shí)面臨資金流動(dòng)性緊張的大型民營(yíng)企業(yè)合理的債券股權(quán)融資需求。積極探索和實(shí)施對(duì)民營(yíng)企業(yè)債券股權(quán)融資的支持管理工具，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)設(shè)立規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作的專(zhuān)項(xiàng)基金，開(kāi)展對(duì)民營(yíng)企業(yè)的兼并收購(gòu)或財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)股權(quán)投資，大力發(fā)展高收益房地產(chǎn)債券、私募債、雙創(chuàng)專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)股權(quán)融資支持工具、創(chuàng)業(yè)投資基金類(lèi)債券、創(chuàng)新類(lèi)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)融資債券等股權(quán)融資產(chǎn)品。在進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了債券股權(quán)融資多種方式重要性的同時(shí)，《指導(dǎo)意見(jiàn)》也提出了支持中小企業(yè)積極利用其他資本渠道向市場(chǎng)直接進(jìn)行股權(quán)融資。同時(shí)也明確指出，加快中小企業(yè)的首發(fā)上市債券融資進(jìn)度，為支持主業(yè)特色突出、規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作的中小企業(yè)首發(fā)上市債券融資提供便利。

3.1.2發(fā)展房地產(chǎn)信托公司貸款

房地產(chǎn)信托一般通過(guò)信托貸款、項(xiàng)目股權(quán)投資、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券等方式投資房地產(chǎn)，主要分為債權(quán)型、股權(quán)型、收益權(quán)型以及組合的型業(yè)務(wù)模式。大部分信托資金通過(guò)信托貸款或者帶回購(gòu)條款的股權(quán)融資。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是參與地產(chǎn)項(xiàng)目“招拍掛”拿地階段、前期工程階段和工程項(xiàng)目施工階段。信托公司屬于大型金融機(jī)構(gòu)之一，擁有大量房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)資金，方便快捷、專(zhuān)業(yè)融資、理財(cái)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和豐富融資經(jīng)驗(yàn)是信托公司自身具有的獨(dú)特融資優(yōu)勢(shì)，通過(guò)信托融資計(jì)劃，根據(jù)房地產(chǎn)投資企業(yè)不同的需求開(kāi)發(fā)融資項(xiàng)目，設(shè)計(jì)不同的信托融資理財(cái)產(chǎn)品，有利于企業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注入更多固定資金，加上信托融資過(guò)程成本低、費(fèi)用少，可以創(chuàng)造相對(duì)寬松的市場(chǎng)環(huán)境。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略

3.2.1強(qiáng)化科學(xué)決策水平

任何投資行為都伴生著一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中，一定要加強(qiáng)自己的科學(xué)決策能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的投資團(tuán)隊(duì)，對(duì)企業(yè)的各類(lèi)投資行為進(jìn)行嚴(yán)格地審計(jì)，從而盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為還應(yīng)該做到量入為出，切不可為了一時(shí)的利益而影響公司正常經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流。

3.2.2采取合理投資布局

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分地認(rèn)識(shí)到，自己的投資行為不應(yīng)僅僅是利潤(rùn)的追求，同時(shí)還應(yīng)該有助于完善自身的產(chǎn)業(yè)布局。這也就要求未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地進(jìn)行戰(zhàn)略布局，借助于這種合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為變得更為有的放矢，尤其是借此也能夠避免出現(xiàn)盲目的決策行動(dòng)，由此推動(dòng)企業(yè)更快速穩(wěn)健的發(fā)展。

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