地產(chǎn)商“造假”房價原始數(shù)據(jù)？

王晨波　吳　琴

郵國家統(tǒng)計系統(tǒng)提供的房產(chǎn)價格指示被人懷疑“失真”，這究竟是因為房產(chǎn)商集體操縱，還是因為統(tǒng)計方法不科學。

進入11月，關于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論并未因為加息而停止或減弱。

中國政府的智囊機構——中國社科院的學者們堅持認為中國地產(chǎn)界已成為“泡沫”重災區(qū)；而作為國內(nèi)房地產(chǎn)界的監(jiān)管者——建設部則專門撰寫長文反駁此說。

雖然爭論者仍未就“泡沫”界定達成共識，但雙方卻都關注一個核心指標即房產(chǎn)價格：價格是否已經(jīng)虛高？價格是否還要連續(xù)上漲？價格走勢還能持續(xù)多久？

在國內(nèi)，這些指標是由國家統(tǒng)計系統(tǒng)提供的。但“統(tǒng)計價格指標可能已經(jīng)嚴重偏離了實際市場價格，這些數(shù)據(jù)可能已經(jīng)存在人為操控”。10月29日中國社會科學院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹中立對《中國新聞周刊》說，他認為這些數(shù)據(jù)存在“先天不足”。

人為操控？

尹中立是在最近考察上海及深圳房價時開始發(fā)現(xiàn)這一問題的。

他對于上海房價非常熟稔，據(jù)他觀察，房價實際走勢可能并不像上海統(tǒng)計局公布的房價指標走勢。

宏觀調(diào)控之后，“一些大的樓盤的銷售和交易明顯萎縮，交易明顯清淡，價格在往下走?！币f。但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻始終漲勢如虹。

由此，他開始成為統(tǒng)計數(shù)據(jù)的懷疑者。一個簡單的比較令他更加篤定自己是正確的。

據(jù)有關部門要求，自今年7月1日起，上海市對所有房地產(chǎn)交易實行網(wǎng)上登記備案。因此7月后，上海的房地產(chǎn)交易價格有了比較可靠的來源。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上海目前商品房的加權平均價約在8500元／平方米左右。

而上海統(tǒng)計局公布的今年上半年商品住宅平均價格為5135元／平方米，8500元比5135元增長了66%。

因此，他認為，“上海的房地產(chǎn)價格公開數(shù)據(jù)與真實價格之間有著驚人的差距?！?/p>

最終，他從中國現(xiàn)行統(tǒng)計方法中找到了形成偏差的答案?！爸袊Ｒ?guī)的統(tǒng)計方法是從開發(fā)商那里而不是從市場各方采集數(shù)據(jù)，從而造成數(shù)據(jù)準確性與可信度大打折扣?！?/p>

也就是說，我們看到的統(tǒng)計指標是基于房地產(chǎn)商所填報的數(shù)據(jù)而來的。

可以作為佐證的是，10月底的一次新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平表示：統(tǒng)計局的統(tǒng)計并未從房地產(chǎn)的消費和使用方面著眼?！拔覀冎饕菑拈_發(fā)商的角度，就是說從生產(chǎn)方統(tǒng)計的，也就是房地產(chǎn)開發(fā)商完成的情況?！?/p>

這些數(shù)據(jù)在尹看來形跡可疑，“在利益的驅(qū)動下，開發(fā)商可能按需填報。房價上漲時，由于擔心政府干預，他們傾向于低報銷售價格。行情看淡時，開發(fā)商又希望報高價格，造成價格上漲的假象，制造稀缺的市場預期?！?/p>

由此，他判斷地產(chǎn)商“聯(lián)手做局集體操控房地產(chǎn)統(tǒng)計”的可能性非常之高。

另一位曾經(jīng)參與制定國家統(tǒng)計局“國房景氣指數(shù)”和“中房景氣指數(shù)”的學者也告訴本刊，“現(xiàn)行基于報表制的統(tǒng)計方式的確有可能造成較大偏差?！?/p>

辯駁“造假說”

“嚴格地說，這個數(shù)據(jù)幾乎是不可能作假的?！北本┦薪y(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資處處長鄭新對《中國新聞周刊》說，鄭多年從事固定資產(chǎn)投資方面的統(tǒng)計工作，其中就包括房地產(chǎn)投資這一塊。

按照我國現(xiàn)行投資統(tǒng)計制度，城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的投資包括基本建設、更新改造、其他投資、房地產(chǎn)開發(fā)和城鎮(zhèn)私人建房。

其中，城鎮(zhèn)私人建房投資資料從城建部門取得，其余四部分按規(guī)模實行全面報表制度，凡是單個項目投資超過50萬元的(部分省市是500萬元以上)按項目報填送報表。

以北京為例，由于北京目前私人建房已經(jīng)微乎其微，所以基本實行的是全面報表制度。這意味著，所有的地產(chǎn)商都要向北京市統(tǒng)計局提交統(tǒng)計報表。

由此也可以發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計系統(tǒng)事實上并不從房地產(chǎn)監(jiān)管部門如房管局等獲取數(shù)字，而是直接將報表發(fā)給各企業(yè)，由企業(yè)填報。其中還有一個重要的原因是，統(tǒng)計系統(tǒng)往往需要最新的數(shù)據(jù)，但是房屋管理部門的數(shù)據(jù)往往比較舊。

“統(tǒng)計局的報表是按照《統(tǒng)計法》規(guī)定設計的，首先要求地產(chǎn)商的銷售額和銷售面都嚴格按照售房合同計算填報。其次，統(tǒng)計報表設計具有極強的平衡關系，比如賣多少房子對應相應的空置房。這意味著，一處作假處處作假。”鄭新說。

隨后，統(tǒng)計系統(tǒng)還要就統(tǒng)計內(nèi)容的真實性進行稽核和檢查，填報錯誤者最多將被處以5萬元左右的罰款。在鄭的工作經(jīng)驗中，幾乎沒有出現(xiàn)過明顯的漏報和誤報情況，“很多錯誤都是因為企業(yè)沒有正確理解報表指標引起的，而非人為的操縱?！?/p>

那么，為什么會出現(xiàn)上述上海房價統(tǒng)計中兩個平均價格的“天壤之別”。那位曾參與制定“國房景氣指數(shù)”和“中房景氣指數(shù)”的學者認為，根據(jù)《統(tǒng)計法》規(guī)定，統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是一個混合平均數(shù)，即一個城市中某一時限內(nèi)所有在售地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，其中包括：市內(nèi)和市郊、民居及商用等。

“這樣統(tǒng)計出來的就是一個包含多種不同地段質(zhì)量的房屋的平均價格?！彼f。而上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)可能并不全面，一位當?shù)氐牡禺a(chǎn)商對本刊透露，雖然監(jiān)管機構要求所有房產(chǎn)交易必須上網(wǎng)，但是很多郊縣項目還未上報至交易中心。因為高達8000余元的平均價是市內(nèi)的價格，而非統(tǒng)計學意義上的平均價。

兩者從統(tǒng)計范圍上缺乏可比性。

統(tǒng)計變革亟待“破冰”

“我們沒有填報過北京統(tǒng)計局的日常報表?！北本┦幸患业禺a(chǎn)企業(yè)總裁對本刊說，同樣的，本刊詢問的其他兩家地產(chǎn)商也都對這種原本用于國家日常統(tǒng)計的報表記憶模糊。

根據(jù)中國的現(xiàn)行統(tǒng)計方法，“報表制度屬于國家統(tǒng)計調(diào)查，是由各省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)計局和國務院各有關部門負責，根據(jù)國家統(tǒng)計局擬定的內(nèi)容，按照全國統(tǒng)一的統(tǒng)計范圍、計算方法、統(tǒng)計口徑和填報目錄，認真組織實施，按時填報?！?/p>

報表制度按報告期別分為年報和月報、季報等定期統(tǒng)計報表。各項報表的報送時間及報送方式按規(guī)定以電子郵件或傳真的形式向國家統(tǒng)計局報送。

對此，鄭新解釋說，“房地產(chǎn)企業(yè)必須依法填報統(tǒng)計報表，由財務部門來做。那些企業(yè)高層可能不了解?！?/p>

另外，房地產(chǎn)界對于統(tǒng)計系統(tǒng)“平均房價”等指數(shù)的質(zhì)疑之聲也不絕于耳，中國的平均房價中包含了大量的農(nóng)村房產(chǎn)，這同城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)是截然不同的兩種事物。

“計算整個城市的平均價格乃至全國的平均價格沒有意義。這就如同不可能拿一輛奔馳的價格同一輛夏利相比較，并計算平均車價，這對于購車人沒有任何意義。”北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司總裁任志強對本刊說。

統(tǒng)計學者們和地產(chǎn)商還對統(tǒng)計計算的方式也有諸多微詞。事實上，在統(tǒng)計界這被歸咎于制度性誤差。中國現(xiàn)行的固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計，是從計劃經(jīng)濟時代的基本建設統(tǒng)計演變而來的。

建國初期，中國只有基本建設投資統(tǒng)計，至上世紀70年代末才增加了更新改造、全民其他和城鎮(zhèn)集體投資統(tǒng)計，80年代初增加了城鄉(xiāng)私人建房統(tǒng)計，直到90年代初才將農(nóng)村集體和房地產(chǎn)開發(fā)納入投資統(tǒng)計范圍。由此基本形成了現(xiàn)在的投資統(tǒng)計框架。雖然框架已建，但是統(tǒng)計方法上還是以計劃經(jīng)濟時代的報表制為主。

據(jù)了解，目前國內(nèi)主流的報表統(tǒng)計中存在報表種類多，統(tǒng)計口徑不統(tǒng)一，指標繁瑣，個別指標用處不大，部門合作有限，報表收集難度加大等主要問題。

而在歐美等發(fā)達國家，目前主要采取的是“抽樣調(diào)查”的方式，而非報表制?！皬哪撤N意義上來說，統(tǒng)計調(diào)查方法改革就是一個擴大抽樣調(diào)查的應用領域、縮小全面統(tǒng)計報表的調(diào)查范圍，逐步確立抽樣調(diào)查主體地位的過程。”國內(nèi)一位統(tǒng)計系統(tǒng)的官員曾經(jīng)這樣說。

但這項改革進展得并不順利，據(jù)本刊了解，目前房地產(chǎn)平均價的計算幾乎不采用抽樣調(diào)查的方式而沿襲報表制。

“如此統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)可能從縱向上看還有宏觀的可比性，但對于普通老百姓沒有任何實際意義。”一位統(tǒng)計學者說。